买房办不了按揭 3万定金退了25万

2019-02-07来源:admin围观:194次

  通过中介要买一套二手房,购房者与业主、中介签订 《房地产买卖三方合同》后,交了3万元定金给业主,并约定如果银行按揭贷款办不了,三方不负任何违约责任,定金退回。最终,购房者的按揭申请并未获银行通过,而业主却不愿将定金退回。为了3万元,购房者、业主均聘请律师打起官司。

  判决书显示,2014年8月31日,购房者李某通过某房产中介看中惠州市区一套二手房,当天,李某、业主肖某和中介共同签订《房地产买卖三方合同》。签约后,李某一次性交给业主肖某购房定金3万元。

  根据 《房地产买卖三方合同》中约定,办理按揭贷款时,“如银行不同意贷款或不同意申请贷款金额的额度,三方另行协商付款方式,协商不成时,三方不负任何违约责任,经纪方(即中介)应退回代收的资料及款项”。后因李某的按揭贷款申请并未获得银行通过,其要求实际收取定金的肖某返还3万元定金而遭拒。

  李某觉得,银行拒约放款,因三方在合同中有约定,肖某应归还3万元定金,肖某拒不履行返还义务已构成违约。2015年5月,李某提起诉讼,要求肖某返还3万元定金及利息。

  一审时,业主肖某称,李某提交的证据中仅有房产中介出具的《通知》及《证明》,并没有提交任何一家银行出具的不予批准贷款的证明材料,应承担举证不能的法律后果。

  肖某说,如果李某是在明知自己在银行有不良信用记录或者其他可能导致贷款不成功的情况下,仍然在合同中约定采用银行按揭的方式进行付款,最终导致银行不同意放款,那么李某就有明显的故意,属于单方违约,应承担相应的违约责任。同时,李某也没有提交三方已经另行协商付款方式但未能达成一致的相关证据,即主动要求解除合同并要求答辩人返还购房定金3万元及支付利息是无事实和法律依据的。

  肖某还说,其经多次催促李某仍未按照约定进行付款,而是以各种理由进行推托,因此李某的单方违约是导致交易未能完成的真正原因,李某应承担违约责任。

  惠城区人民法院一审认为,李某、肖某双方均认可已向惠城区某银行提交了按揭贷款资料,同时,房产中介也证实银行审批按揭贷款没有通过。《房地产买卖三方合同》并未约定因买方或者卖方的原因导致银行按揭无法办理各自应当承担责任,只是约定如银行不同意借款或不同意申请贷款金额的额度而双方又无法协商一致的情况下,应退还款项。所以,肖某应向李某退还已收取的款项。

  但是,考虑到肖某在向李某出售涉案房产时也付出了相应的人力、物力,银行按揭未顺利办妥客观上影响了房屋及时出售,也对肖某产生一定的影响,故一审法院酌定肖某向李某返还已收取的部分款项,返还金额为2.5万元。为此,一审判决肖某向李某返还购房定金2.5万元。

  一审判决后,业主肖某认为一审法院没有查明交易未能达成的真正原因,提起上诉,并请求惠州市中级人民法院向惠城区某银行调查李某的实际贷款情况。肖某上诉称,因李某未履约且提起诉讼,其最后以66万元把房卖给他人,直接损失了5.2万元。

  惠州中院审理认为,某房产中介提供的《通知》、《证明》已经明确告知肖某按揭贷款不能取得的情况,肖某主张银行不同意放款可能另有原因,并请求法院调查取证。但是由于本案纠纷发生已经一年有余,相关银行并未发放接收申请贷款材料的回执,故而惠州中院无法根据当事人的姓名这一唯一线索向银行调查,由此产生的举证不能的结果应当由肖某承担。至于肖某上诉主张的房屋出售的损失,是其根据市场行情及与新的买受人协商后形成价格所致,降价并非是李某不买受就必然导致的结果。去年12月底,惠州中院终审驳回肖某的上诉。

  广东九韬律师事务所主任律师邹朝贵提醒,个人银行信用问题是影响贷款的重要因素之一,购房者最好提前去银行查询个人征信(可携带身份证前往人民银行查询,也可以在中国人民银行征信中心官方网站进行查询),尽量避免因信用问题而遭拒绝放款。如何确保定金的安全?邹朝贵说,理论上,定金是可以交由房管部门的监管账号托管,待合同实际履行时再支付,但一般因定金的金额不多,实际交易中,很少人通过监管账号进行交易。江勇龙