商住混合型房产印花税低并不代表投资商住房就

2019-03-09来源:admin围观:125次

  热点:英国买房,英国房产税新年前后,许多华人来到英国,他们不仅仅是旅游观光,也在寻找新一年的投资机会。无论是个人使用还是长期投资,关于英...

  新年前后,许多华人来到英国,他们不仅仅是旅游观光,也在寻找新一年的投资机会。无论是个人使用还是长期投资,关于英国房产都会涉及到很多税务方面的问题。为了让买家们能轻松购房,海外房产投资知名公司美亚置业特总结了在英国房产投资置业可能会涉及的6类税收,希望对广大买家有所帮助。

  购买英国房产可能会涉及的税收有6类:买房时征收的印花税、对房产进行出租所得收入征收的个人所得税、对房产出售征收的资本所得税、赠与房产时的赠与税及遗产税。下面笔者就来详细为您分析一下这几类税如何计算。

  只要是在英国买房都需要缴纳印花税(SDLT)。印花税由英国税务部门征收,必须在房产交易完成的30天内缴纳。印花税按照阶梯性收费,具体收费标准如下图:

  财政部已经确认从2016年4月1日开始,任何已经拥有房产的人(即使这套房产不在英国)在购买超过4万英镑的房产时,需要缴纳额外的3%印花税(Stamp Duty),无论是用于自住的还是用于购房出租的投资。如果买卖双方在2015年11月25日已经交换了合同,那么在2016年4月1日之后完成交易,也不受额外的3% 税率影响。

  如果交易价格在4万英镑以下或是篷车、船屋、活动房,则不需缴纳额外的印花税。

  一些买家为了应对额外印花税、出租房利息免税额减少等一系列新政策的对收益的侵蚀,选择投资商业地产或者商住两用型房。在购买第二套住宅或投资出租房时需要缴纳额外3%的印花税。然而,商住混合型房产免于征收额外印花税。

  但是,商住混合型房产印花税低并不代表投资商住房就一定优于投资住宅房产。对于个人投资者,购买商业地产时必须申请商业抵押贷款,与普通的BTL贷款相比,利率要高。

  现在英格兰和威尔士的商业地产的印花税土地税,将换为“切片”式的收税制度,落在不同区间的税率不同(表2):

  按英国税务海关总署规定,如果您出租房产收取租金,那么租金所得需要缴纳个人所得税。个人所得税归英国税务及海关总署收取和管理。一般情况下,在上缴个人纳税申报前,纳税人需要以预付款的形式来预缴税款,分别在税务年度中的1月31号和7月31号前缴纳,如果还有余额需要缴纳,则需要在下个1月31号之前缴清。有些华人投资者没有常年居住在英国,可以由委托机构代缴,也可等英国财政年度结束时补交一年的税款。有些华人投资者的收入来源有英国境内的收入和英国境外的收入两部分。那么按照中英两国政府签订的税收协定,明确申明任何来自英国的财产的收益,如果已经在英国缴税,在中国将享受免缴税款的政策,避免了中国房产投资者重复纳税。

  如果您是房东,不要忘记有一些开销是可以算作经营成本而不用缴税的。这些支出包括:

  9)如果您出租的是带家具的房子,房租净收入的10%可以算作您出租房产中家具和设备的磨损费。

  不过需要说明的是,出租房利息免税额取消的新政策不适用于商业地产。由于商业地产将不适用于这一新政策,购买混合用途房产的个人房东仍可继续申请利息减免。

  资本利得税是对出售资产所得收益征收的税金。只要是购买的英国房产,无论是个人还是公司都会涉及到这项税费。但资本利得税只针对购房出租的投资房产,被划为“主要私宅”(Principal Private Residence)的房产可以减免这部分CGT。也就是说,您在英国卖掉您唯一或主要自住房(Only or main residence),一般来说不需要交资本利得税。

  而且如果您对房产进行过装修改造,可以用该项支出扣税。对个人而言,英国资本利得税税率分为18%和28%两种,取决于该年度中落在哪个个人所得税区间。

  继承税(Inheritance tax)是针对赠与子女(或他人)的财物所征收的税种,并非仅是房产或遗产。因此,无论是代交首付还是赠与房屋,都会涉及到继承税。如果父母在馈赠后的七年之内去世,七年之内所有赠与子女的礼金都会被记入遗产总额之中,如果超过起征点,将被征收继承税,具体见下图。

  目前,价值不超过32.5万英镑的房产不涉及继承税,其上的继承税率为40%。由于英国房价,特别是伦敦房价在最近几年中大幅上涨,但是继承税的起征点却被一直冻结在32.5万英镑,很多本不应被征收继承税的房产也被划入这个范围。调查发现遗产税是所有税收中最不受欢迎的税种,即便是工党的选民,对此也颇有微言。所以这项改变可以说是姗姗来迟的利好消息

  由于购房需要雇用很多专业人士,包括:房产代理、律师、估价师、调查师等等。这些都是您购房的前期费用,而且别忘了,他们的收费都要加上20%的VAT增值税。

  一般而言,因为卖家需要委托房屋中介为房产制定行销策略,并在市场上挂牌出售,因此绝大多数的地产代理是代表卖家的利益,而这部分代理费用自然也由卖家自己承担,而不需买家担心,通常为成交额的1-3%。

  在英国,所有的房产都要向地方政府上缴市政税,用来支付地方的公共服务设施费用,类似中国的地税。通常情况下,英国的市政物业税额每年在900-3000英镑之间。

  在很多情况下,房主可以申请减免市政物业税。比如,房客全部为全日制学生可申请免交市政物业税;如果是出租房屋,房主可以申请大多数市政物业税由租客承担;如果房子没有被出租,但并不是房主的主要居住地,也可申请减免物业税(很多海外投资者满足这一条);空房或符合特殊福利条件的房产可申请减免物业税,等等!

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