规范合同填写标准

2019-03-15来源:admin围观:102次

  近两年,随着不动产登记制度的实行、成品房(精装修房)交付日渐增多,我省商品房市场已经出现了翻天覆地的变化。但与此同时,购房者与开发商所签订《商品房买卖合同》的来源——《商品房买卖合同(预售现售)示范文本》(下简称《示范文本》)因出台年代较早,对于现实中地产市场出现的新问题、新情况并没有相应约定。

  对此,1月18日,正在郑州参加今年省两会的省政协委员李旸向大河报·大河客户端记者表示,他已向本次大会提交了《关于加强商品房买卖合同监管》的提案。“购房者在签订商品房买卖合同时,往往不会仔细推敲厚厚一本合同上的每个条款,加之购房者处于劣势地位,即便看出某些条款并不合理也很难要求开发商进行修改。这就要求政府部门及时修订商品房买卖合同的示范文本,跟上时代要求,更好地保护购房者的权益。”他说。

  在今年河南省两会召开前夕,大河报记者曾接到中牟县一小区多位业主的投诉称,该小区业主在2015年前后缴纳了房款、2016年元旦收房,但至今未见到自己的不动产登记证书。

  大河报记者在采访中,从该小区三位业主处得知,对于开发商的办证时效,不少业主都颇有微词,并表示此前维权时,开发商曾口头承诺“交房后365日内办好房本”。

  但记者在后续采访中,查看购房人于2014年和开发商签订的购房合同时发现,合同中只约定了开发商应向房地产主管部门对这些商品房进行备案的时间,关于购房人何时能够拿到自己的不动产登记证书(在不动产登记中称为首次转移登记,即将商品房从开发商名下转移至购房人名下)却没有进行约定,更没有关于延期办证而需要承担的责任约定。

  “依据这样的合同内容,从某种意义上说开发商在理论上可以无限期拖延办证而不承担相应责任。”一位不愿具名的房地产业内人士向记者表示,转移登记的概念及其相关约定在不动产登记制度逐步落地后才逐渐被人们关注。“一些做事比较‘规矩’的大型开发商往往会在合同中的补充条款中进行相应约定,并给出违约责任。但很多中小开发商根本不会给自己增加这些所谓的‘负担’。”他说。

  除“转移登记”时间这一看似属于细节,但却直接关系到购房者利益的条款外,大河报记者在过去的采访中多次接到购买成品房的业主关于交付标准与宣传标准不符的投诉。

  以购买郑州南四环与大学路交叉口某楼盘的业主马女士为例,她在准备购房时得知该小区所有户型的卫浴产品均将采用某美国知名卫浴产品。但在交房时她却发现,牌子虽然是那个牌子,但却是令她难以接受的“低配版”。

  “就拿卫生间的淋浴来说,居然没有顶部花洒,只有一个手持花洒,是这个牌子不错,但简直就是‘低低低低配版’。”马女士说。

  针对以上在商品房购房市场所出现的种种新问题,正在郑州参加2019年河南省两会的省政协会员李旸说,购房者与开发商所签订的《商品房买卖合同》中的条款内容基本源于住房建设及市场监管部门联合制定的《示范文本》。但因该范本出台时间较早,虽然目前省内已有个别市地根据现实中出现的新问题对该合同范本进行过小改,但仍跟不上现实中出现的种种新问题。

  2017年8月,河南省住建厅等7部门联合下发《关于加快发展成品住宅的指导意见》中明确要求,从2018年1月1日起,河南全省所有市、县新开工建设商品住宅,全部要按照成品住宅涉及建设(不含4层以下住宅及单套面积大于200平方米的住宅)。“今后几乎所有的房子都将按照成品房交付,但《示范文本》中关于这方面的条款却是缺失的,碰上有良心的开发商会在补充协议中约定,但消费者的权益不能单纯凭借开发商自觉去维护。”李旸说。

  与此同时,李旸补充说,在他所见到的大多数商品房买卖合同中,购房者和开发商各自所承担、拥有的义务和权利很不对等。他介绍说,综观大多数开发商与购房人所签订的合同,如购房人违约,所承担的赔付责任的数额往往要高于开发商违约所应承担赔付的数额。“这明显涉嫌‘霸王合同’,但作为购房者不签怎么办?所以就需要政府在制定《示范文本》时,提前替消费者‘把把关’,把一些不合理的约定用固定化的格式规避掉。”李旸说。

  基于上述观点,李旸也在提案中对于房地产市场现存的问题及《示范文本》未来的修改给出了自己的建议。

  他表示,在《示范文本》修订前,房地产管理部门应当加大专项检查力度,将利用格式条款加重买房者责任,扩大专业术语解释说明,模糊名称,违约赔偿比例约定明显不平等,补充协议与主合同内容相悖等损害买房者权益的行为列入到治理房地产乱象专项行动中,开展专项检查。

  同时,规范合同填写标准,制定商品房买卖合同示范文本填写规范标准或指导性文件,补充完善合同中专业术语解释,补充协议与主合同之间关系的约定,不可抗力的种类,合同附件标准化格式内容。“避免出现高档大堂、名牌电梯、高级涂料等概念性词语,让开发商去玩‘文字游戏’。”他说。

  此外,李旸还建议通过住建部门网签系统的升级,将商品房买卖合同的主合同以及附件内容纳入监管备案和网签范围,通过商品房买卖合同网签系统的设计、设置和逻辑性把关,杜绝将不符合制定的商品房买卖合同示范文本起草规范标准或指导性文件的内容进行录入。

  对于李旸委员的呼吁,河南财经政法大学房地产经营管理系副主任陈卫华博士表示赞同。他表示,现实中不断出现的新问题已要求《示范文本》做出尽快修订。

  他同时补充说,在对《示范文本》进行修订时,应基于两个基本事实,实现“一个细化、两个加强”,完成“三项对接”。

  “基于买卖双方信息不对称和市场影响力差异过大两个基本事实,结合河南省情,细化国家级示范文本,加强对开发商交易和经营行为的约束,加强对购房者合法权益的保护,实现同不动产统一登记、物业服务新规和成品住宅新规的合理对接。”陈卫华举例解释说,《示范文本》在修订时应进一步细化违约责任、加重开发商恶意违约的违约责任、设定预防开发商欺诈条款、明确产权转移登记权利义务、细化交房装修标准、增加交房验房环节约定等。

  此外,陈卫华还表示,对于一些纠纷易发环节(例如规划设计变更、交易手续办理流程等),既要明确开发商的告知义务,也要明确违反的责任,以增加信息透明度,维护买方知情权。对于一些涉及买卖双方切身利益,又具有公共物品属性的部位(如小区内车位、车库、会所等配套设施的归属),应引导双方自由约定。

  

  对于来自购房者的期盼和政协委员的建议,大河报记者对住建领域主管部门进行了采访。

  河南省住建厅房地产市场监管处相关负责人向记者表示,作为房地产市场主管部门,省住建厅关注到了《示范文本》已滞后于市场发展的现实情况。“住建厅相关处室和其他职能部门已在着手修订《示范文本》,新一版的《示范文本》也将于2019年内出台,使用。”上述相关负责人说。

  此外,有业内知情人士也向记者透露,《示范文本》的修订目前“已经过数次修改,正在征求相关部门的意见,年内落地应该没有问题”。她同时表示,《示范文本》修订的过程也并非一蹴而就,需要相关辅助性文件、规范的出台为其修订打下基础。“举例而言,针对《示范文本》增加成品房交付相应标准的内容,就需要一些配套规范先行出台。如成品房交付时家装、家具甲醛含量多少算是超标等细节问题。”上述知情人士解释说。