这份居间协议是三方真实意思的表示

2019-07-23来源:admin围观:129次

  买房过程中的定金纠纷类型多种多样,这里试举4例最典型的案例以案说法,帮助买房者明辨是非。

  例如,某买房者看中一套二手房,并和房主签订了房屋买卖合同。双方商定,总房款为23.5万元,先付1万元定金,余款在房屋产权过后后由买房者通过银行办理二手房抵押贷款,等银行划拨一始房帝:常见的定金纠纷类型次付清。

  几天后,售房者通知买房者,因为买房者是外地人,担心他无法从银行取得买房贷款,所以房子不卖给他了,而且已经卖给了第三方。

  法院判决认为,自从双方签订了房屋买卖合同,双方就都应该依照该合同履行相应义务。现在买房者已经交了定金,而售房者却在收到定金后拒绝履行合同,并且把房屋卖给第三方,售房者应该按照《合同法》第115条规定,向买房者双倍返还定金。定金金额以实际价格为准,共需返回2万元。

  某买房者与开发商签订认购书,双方约定,签订认购书时需要支付定金2.5万元,然后在10天内到开发商售楼处签订正式预售合同,否则定金将被没收。

  

  由于当时买房者身上只有2万元现金,所以就只交了2万元,售楼处的销售人员出具了2万元的收据。

  后来当买房者如约前往签订预售合同时,开发商告诉他,他所预定的房屋已经卖给第三方,现在只能给他退还2万元定金了,原因是他没有按认购书协议足额交付2.5万元定金。

  买房者向法院提起诉讼,要求开发商双倍返还定金。法院判决认为,虽然买房者在认购书上约定定金金额2.5万元,可是在实际支付2万元时开发商并没有提出异议,并且还出具了收据,这就表明这时候双方已经变更了预定协议中的定金条款,所以判决开发商双倍返还定金4万元。

  某买房者通过中介公司购买了一套两室一厅的二手房,三房共同签订了居间协议。协议规定,购买者以人民币30万元购买此房屋,先将房款的5%即1.5万元定金通过中介公司支付给售房者,定金在中介公司;至于最终的房屋交付形式和房款支付方式,在签订正式商品房买卖合同时再定,三方共同签字确认。

  协议签订后,买房者开始反悔。这时候售房者提出,由于自己并没有任何损失,所以愿意放弃这1.5万元定金的行使权。可是中介公司认为,买房者已经违约,要将该定金作为居间协议违约金,不予退还。

  法院判决认为,这份居间协议是三方真实意思的表示,并且不违反法律规定,协议已经生效。买房者所支付的定金,是通过中介公司转交给售房者的,定金的权利义务方分别是买房者和售房者,中介公司只是代为转交定金而不能享有定金权利;更何况,居间协议没有约定违约金条款。

  所以,中介公司擅自将此定金作为违约金扣下,既缺乏法律依据,也缺乏合同依据,应该将1.5万元定金退还给买房者。但中介公司有权要求买房者支付其从事居间活动所发出的必要支出。

  某买房者通过中介公司与售房者签订了一份房屋转让合同。合同约定,双方以20万元价格成交,定金4万元。合同签订后,买房者先后两次交了4万元,中介公司先后出具了两张收据,一张注明定金1.5万元,另一张注明买房款2.5万元。买房者未及细看收据内容,就收藏了起来。

  买房者因为工作变动要去国外进修了,这时候买房已经没有实际意义,也不可能再去续交剩余房款,于是提出要求终止合同、退还已交房款2.5万元。

  中介公司和售房者认为,买房者违约在先,所以无权要求返回这合计4万元定金。

  双方的主要争议在于这笔2.5万元,究竟是买房款还是定金。一方说是定金,收据开买房款是笔误,有合同为证,所以不予退还;另一方说是买房款,应当予以退还。

  法院判决认为,定金是一种实践性合同,不仅要求双方当事人的意思表示一致,还要求有交付定金的行为。如果只有意思表示而没有交付行为,定金合同就不能成立,所以合同中约定的4万元定金,实际上只履行了一部分,即1.5万元;另一部分的2.5万元在实际交付过程中明确写明是买房款,售房者在接受收据时也没有表示异议。因此,法院判决中介公司应当退回买房款2.5万元,1.5万元定金不予退还。