选房购房有哪些需要注意的事项?

2019-08-04来源:admin围观:155次

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  第一步,买卖双方需持身份证、户口本、买卖协议(存量房屋的卖主还需持《房屋所有权证》)等有关文件和证明在交易所进行登记。

  第二步,交易所在双方登记之后,将依据有关的法规对房地产买卖行为进行审核(存量房屋需价格评估报告),并向主管部门报批,待批准后再通知买卖双方来交易所办理过户手续。

  第三步,买卖双方在接到通知后,携带身份证、户口本、图章等同时到交易所,在交纳了买卖过户手续费、契税,印花税等税费后,就可以办妥过户手续。

  作为证明,交易所会给买方发放《房屋卖契》,并把有关文件转给房屋所在地的区、县级房屋土地管理局(房地局)。

  商品房预售(销售)许可证:建设用地规划许可证;国有土地使用证;建设工程规划许可证;建筑工程施工许可证。

  开发商的营业执照是否已经年检;开发商的资质证书。审查以上证件,一定要原件,特别是国有土地使用证,以防将土地使用权转让前预留复印件等欺瞒做法。

  从外观上看,真的房产证是流水线生产的,因此墨色均匀,纸张光洁、挺实,假证多数是手工制作,线条不齐,油墨不均匀。

  真证内页纸张里的水印图案,只有在灯光下才能看出来,而假证的水印图案,平铺着就能看见。

  同时,真房产证的防伪底纹是浮雕“房屋所有权证”字样,字迹清晰,而假证则没有。

  在放大镜下。可以看到真证的内页底线里藏有微缩文字,防伪团花中的绿色花瓣是双线构成,而且仔细看可以发现,真房产证上的阿拉伯数字编号,与第四套人民币贰角上面的阿拉伯数字粗细一样。

  房屋的框架结构决定了房屋的耐用性和安全性,一般有砖混结构和砖木结构等,并具有抗震设计。

  布局应实用、舒适、经济、合理,能符合家庭成员的居住特点,并且通风、采光也要好。

  内墙、地面、楼面、阳台等各部分的装饰应整洁、美观、典雅,与家庭的文化修养相适应。

  房屋的建筑及装饰材料、厨房设备、卫生设备、水、电、煤气设施情况都要充分考虑,高层楼房还要考虑到电梯情况。

  包括房屋色彩、造型、建筑风格等。外观设计既要合理又要美观,有独特个性和民族情调。

  不同房屋之间的距离、布局要合理,不能影响通风及阳光照射,房屋的层次高度和位置要好,视野应尽量开阔。

  要充分考虑房屋所处的地理位置、交通条件,以及周围的人为环境对工作、生活是否有利。

  房屋卫生状况应良好,周围有适当的绿化,并充分考虑这一地区空气污染、水质污染和噪音污染等情况。

  室温冬天不应低于12℃,夏天不应高于30℃;相应湿度不应大于70%,风速在夏天不应少于0.15米/秒,冬天不应大于0.3米/秒,噪声要小于50分贝。

  居室内空气中某些有害气体、代谢物质、飘尘和细菌总数不能超标。容易引起过敏症的化学物质的浓度低,易挥发的化学物质的胶合板、墙体装修材料等没用或少用。

  1.尽可能减少不必要的死角面积和交通面积。房屋要方正,这不但有利于家具的摆放和人在居室内的活动,而且给人以稳重、宽敞的感觉。

  2.房门的开向位置要合理。居室各房间的空间要相对独立,室内房门开设的方向和位置,要考虑到不要影响实用空间面积、居室私密性和空间阻断性等因素。

  3.单元内不同空间要有相对合理的面积。卧室以13~15平方米为宜,厨房以6平方米左右为宜,客厅的面积要尽可能大一些,卫生间最好是将盥洗和如厕分开。

  4.重视客厅的设计。客厅设计中最大的禁忌是所有房间绕厅布置,造成开门太多,完整墙面少。由于通行路线交叉穿越,不利于厅内家具的布置和使用,也影响了休息区的私密性和安静。

  5.重视阳台的功能。良好的家居设计。是大客厅与明亮宽敞的落地阳台门和室外美景的有机结合,给居者以开阔的视野和良好的心境。

  客厅左右都有通往卧室的门,这样的客厅毫无独立性可言,家人出入卧室都须经过客厅。如果有客人在谈线.卧室

  卧室无私密性,即客人去客厅,首先要经过卧室的门才能到达,这样使卧室无私密性可言;另一点,卧室距离邻居的窗户太近,容易被监视或监听。

  厨房布局无流程考虑,厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧,没有并联,这样把洗完的菜拿到案板上很不方便,把水淋得满地都是,有的碎菜还总要掉到地板上。

  突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷;

  建筑物内的操作平台、上料平台,及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台;

  所有房地产广告都会画个位置示意图,示意图上的江湖、山川看起来何等漂亮,而现实中往往不是那么回事。

  一定要识别外观图,究竟是实景图还是效果图,电脑拟制的一定要小心。如有的户型图比例明显不当,感觉上会比实测中空旷得多。

  看房地产广告时,一定要了解开发企业或其他参与项目单位是否值得信赖。不了解别轻易购房。

  优势与优惠广见报端,其实一点小优惠对大量的购房款来说不算什么,小心为蝇头小利将老本栽进去。

  如果广告中没有资质证号,只说保证产权您可别买。授予产权是一种政府行为,开发商的口头“保证”是不可靠的。

  根据自己的经济状况选择付款方式,很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成,您向专家咨询一下贷款政策和知识,然后仔细算算,哪种方法合算。

  广告中还有绿化、物业、保安、热水等许多承诺,在签合同时,千万别忘了这些内容。

  房屋产权一定要完整。看有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等,注意产权证上的房产是否与卖房人是同一个人;验看产权证的正本,并到相关部门查询真实性;要确认原单位是否允许转卖等。

  除房地产管理部门对交易的房地产进行评估,并以评估的价格作为缴纳税费的依据外,交易双方也可委托评估事务所进行评估,以作为交易价格的参考。

  要了解一下该住房是哪一年建的,还有多长时间的土地使用期限;要核实产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;要观察房屋的内部结构,有没有特别不适合居住的缺点,天花板是否有渗水的痕迹等。此外,还要了解装修的状况。

  观察小区绿化工作;物业管理公司提供的服务及各项收费标准;了解房屋的历史与邻居组合;拜访邻居、居委会或值班人员,以了解情况。

  2.面积误差比绝对值超出3%时,买房人有权退房,卖方应在买房人提出退房之日起30日内,将已付房价款退回,同时支付已付房价款的利息。

  如果产权登记面积大于合同约定面积时,误差比在3%以内的房价款,由房地产开发企业承担,但产权归购房人。

  3.产权登记面积小于合同约定面积时,其误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款,由卖房人返还购买人,绝对值超出3%部分的房价款,由卖房人双倍返还购房人。

  1.房地产开发公司以出让方式取得的土地使用权,但未取得土地使用权证书,未按土地使用权出让合同约定进行投资开发总额在25%以上土地,以及买卖房屋已经建成,未持有房屋所有权证书的房屋,均不得进入买卖市场。

  4.司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或以其他形式限制房地产权利的房屋不能买卖。

  5.权属有争议的。房屋的买卖是以卖房者对其欲出卖的房屋享有确定的权利为前提,对于权属有争议的房屋,因其权利不能确定,这种房屋当然不能买卖。

  1.卖方须持《房屋所有权证》和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明。

  3.交纳契税。当事人签订房产买卖合同后,必须经房屋交易管理机关审查,经同意后交纳契税,办理契证手续。

  一般超过3个月开发商不能交房的,购房人就可以要求开发商退房,并且要求双倍返还定金或支付房款利息。

  如果开发商证件不全,与买房人签署的合同属于无效合同,购房人应当腾空房屋,开发商应当返还购房人交纳的房款。

  发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定要求开发商退房。

  如果是公积金贷款买房,需要开发商出具相关资料,交由公积金归集部门审核。如果开发商提供的资料显示出不具备公积金贷款条件,购房人因此而不能取得公积金贷款的,购房人就可以要求退房。

  由于开发商的原因,买房人在合同约定的期限内,无法得到产权证,如约定此条件可退房,买房人就可以要求退房。

  目前,如果房屋面积误差比绝对值超出3%,购房人要求退房并要求退赔利息的,法院会判决购房人胜诉。

  房屋质量不合格是房屋的硬伤。出现这种情况,首先是开发商难以拿到《竣工备案表》,无法交房;或者是房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格。

  根据最新司法解释,因房屋质量问题严重影响正常居住使用。购房人要求退房并要求开发商赔偿损失的,法院也会支持。

  如果开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可以要求退房。