买房子要注意什么

2019-09-25来源:admin围观:195次

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  房子最重要的就是采光,另外,光线的好坏跟看房天气有关,如阴雨天、早晚都有所不同,看房时需多留一个心眼,分不同时段看房以确保房屋采光良好。

  要关注小区周边有什么配套,小区本身有什么配套,比如:超市,医院,学校,银行网点,菜市场,学区,商业街,公交路线、开发商实力

  开发商的品牌、实力,小开发商喜欢搞些小动作,经常扯皮,买时保证有的东西等到交房时没有了,因此要关注开发商的信誉。

  关注那块区域的发展潜力,这点主要是投资方比较关注,但是,买房子住的人也是要关注的。

  交房的时候,根据购房合同以及交房标准的约定,逐一检查,看看开发商有没有落实。如果没有根据合同追究赔偿。

  其一,公积金不能直接用作购房首付。如果市民想要通过住房公积金贷款购房,需要先消费后提取,即先垫付首付款,然后再携带本人或者夫妻双方的身份证、户口本,已结婚的需要提供结婚证等证明材料,到当地住房公积金管理中心提取其公积金内的存储余额。

  其二,公积金的提取总额不能超过房款总额。比如,一位市民贷款购买的房屋总价为20万元,而他的公积金存储余额有30万元,他只能提取20万元的公积金,剩余的10万元公积金不能提取。

  *部分城市公积金贷款达60万。比如:西安特殊情况可达70万、成都、广州等多地区。

  其三,结清公积金贷款后可以再用公积金购房。无论是在婚前还是在婚后办理的公积金贷款,夫妻双方中有一方办理过公积金贷款,公积金中心系统上就会有相应记录,在上次贷款未还清前,夫妻双方不能再使用公积金贷款购买第二套房。

  但如果第一套房的公积金贷款已结清,夫妻双方再次使用公积金贷款买房,仍视为首次购房,不受二套房的政策限制。

  推荐于2017-10-14展开全部《买房必须知道的注意事项及内幕》要买楼,首先要了解楼。

  本人曾是某某房地产公司的核心干部,这些年赚了点钱够自己用,也算是及时抽身退下来了。我从中所得知的一些经验,拿出来给大家分享一下。现在中国楼市飞速增长,以外人看来,此等发展势头貌似是欣欣向荣,但在我们内部人员的心中却非常明白,越是呈这种趋势,越是证明售楼人的竞争大水份高,也就是说房子越来越不好卖了。

  先从宏观角度开始谈。其实炒房现象不单止在中国发生,早在中国楼市崛起之前,以资本主义为先的其他国家就已经开始了。我们做的时候,方法也是照着套用外国的。炒楼能以这个速度蔓延全球,可以说是做对了方法。但这个方法的弊端已经开始出现了,甚至让一些体制不完善的国家政府直接破产,或者地方性破产出现鬼城。因为这个方法透明了,人人都来搅和房产这趟肥水,泡沫就产生得越来越快,越来越多。以现在情况来看,只要开始用这个方法炒楼,泡沫就没有不破的!至于什么时候会破,每个地方不一样,要视乎地区经济的承受能力,以及政府的调整政策。一般来说,政府政策调整都赶不上泡沫破灭的速度,因为房产是人的一生最大的投资,一旦房产经济破灭,整体经济就会紧随其后急速下滑,从而令这个国家经济倒退数年,甚至十数年。这个方法涉及买楼售房的方方面面,下面会一步步提及。

  首先谈谈楼盘的等级。在中国一二线城市,楼盘分为低中高顶四个级别。这里说的楼盘,主要是指商住楼,也就是格仔楼。无论建楼的是开发商,还是和地方政府合作,从售楼这块来讲,性质都是一样的。造价1000/平米的,最低售价1000元x2,也就是2000元/平米,是比较低级楼盘。中高级的有2000元/平米的,就2000元x2=4000元/平米起;3000元/平米的,3000元x3=9000元/平米起出售,这也是市面上比较常见的楼盘开价区间。更高档的楼盘都是交通极好,或者私隐性高,房屋密度低,设施环境等综合条件非常优异的。这种小众别墅房一般都是名人高管所住,我们就不多做讨论了。总而言之,就是投资越大,回报比例也越高。但有些人认为贵的楼盘其质量就一定好,其实不然。因为这里说的造价,并不单指楼层质量造价,还包括地皮价格。地理环境好的地皮,政府拍地要价也高,这部分的成本是要算进造价去的,所以房贵,不一定质量就好。开发商建楼还要保守性地顾虑周边人群对房价的承受能力。若果地贵楼贵,人们买不起,资金回笼慢,是不利于开发商的生意理念的。一些资金不太充裕的开发商,为了买好的地皮建楼,甚至会牺牲楼房质量,导致楼房出问题开发商携款跑路的现象。所以买房第一步,就是要选实力宏厚的开发商所建设的楼盘,这样很多质量问题都可以避免了。

  大概了解楼盘是怎么回事后,我们再来看看楼盘的价格趋势。一个楼盘想要出售,做好群众效应很重要。开发商除了打出各种广告,还会以成本价左右,甚至比成本价还低的价钱出售给与其有关系的人,让他们先住进去。等到有外面的买家看见广告到现场看楼,发现楼盘确实已经开始住人了,问周边住户的意见,住的人也肯定都会答非常好。买家本身置业的希望加上各种好评与自己一拍即合,就会更坚自己在此定置业念头。此时这个买家就会成为开发商的潜在客户被登记在数据里。但其实这些原始住户都是开发商布置的最好广告,他们以成本价在这里置业,关了门就和开发商一家亲。某些开发商缺少这些“最佳演员”,就会在晚上把大部分的套房面向朝外的房灯打开,这个方法跟霓虹灯广告的效果是一样的,在黑夜中,高楼的灯光往往十分醒目,造成这楼盘已经很多人住的假象。更有甚者会把部分套房的阳台装修起来,挂上衣服制造有人居住的假象。遇到这种情况,买家可以实地到楼房里面走走,如果有人住,必定会加装不同类型的防盗门,布置门铃,门口会铺地毯等生活痕迹,这样可以计算下空置率,为日后讨价还价打个底。买房第二步,确认楼盘人气,不要被表面假象迷惑。

  一个楼盘的势做得好,那么它的房价肯定是呈上升趋势的波浪形。原理很简单却又很微妙:只要有人积极看楼,就会成为开发商的潜在客户,哪怕他没交易,也会被算进数据里,让该楼盘数据线上升。开发商的目的是要让这个客户在看楼的期间产生“楼价越升越高,越迟买越吃亏”的心理,客户一旦着急,开发商就有机会了。当开发商认为钓得差不多的时候,这个价值线就会下降一些,“方便”已经心急如焚的客户上楼。当客户真实交易后,开发商有了更多的流动资金支持,就会把整体楼价提升,在线性图上看,就是一浪高过一浪,从而向更多持观望态度的人施压。有人会问,价格越买越高,以后的人怎么办?开发商的旨意是尽快赚最多的钱,而不是尽快卖光所有楼。开发商卖出一套楼,他的利润是非常高的,到了售楼的中后期(入住率大于等于50%),哪怕是已经过了看楼的高峰期,他只要卖出一套就能赚回三四套的成本,所以开发商根本不会着急把楼尽快卖光。开发商会把把赚来的钱割舍一部分做周边建设,从而吸引拥有更高消费能力的客户群。另外在整个楼盘的销售规划中,都会遵从先差后优的原则,详细的我在后面谈经纪人的时候再讲。好的套房会被小心保留,日后再高价卖出。此方法肯定是从心理学研究出来的,因为按照这样卖到最后,表面上都会很符合市场心理。举例:客户A是先买的,虽然价格便宜,但位置比较差。客户B是后到的,买了高价楼,但位置很好。因为楼盘越卖越炒,越炒越贵,所以整体楼价都上升了,所有户主都觉得自己的套房很值,这样一来大家心理也就平衡了。但户主若想抛楼变现的时候就会发现,自己的楼虽然价值很高,但都是有价无市,根本卖不出去。最终胜利的,只有开发商与部分知道审时度势的业主(跟户主不同,他们大多是开始买楼的人,在开盘的时候就以极其优惠的价格投资性地买下几套房,也就是与开发商有关系的人)。开发商卷走了现金做其他投资,周边有消费能力的人又都被开发商榨取干净了,剩下给户主的就只有一个虚有其表的高价楼而已。所以买楼第三步,价值上升非常快的楼盘你就要慎重考虑了,这些楼盘往往已经被炒楼团包办下来,没有硬关系的话,能买到的都是比其实际价值高出很多的高价楼。

  买楼免不了要跟售楼经纪人讨价还价。在我这里,没有所谓的讲价方法可以传授给你,因为所有固定思维的讨价方法都可以见招拆招,你能看到的,经纪人肯定比你更快看到,所以我只能教你知己知彼。无论你是通过广告,网络,中介等何种方式,在你联系经纪人的时候,只要你报出想买的套房,他就能大概窥视到你的心理价位了(平方价x面积=总价)。如果你们是第一次接触,通常情况,他都会跟你说你看中的套房已经出售了,转而介绍其它给你。一些标价比其他低的套房,或能立即交易的急售房,都是开发商吸引客户用的。重点这些套房并不是真正便宜,都是比开发商期望售价高,比面价低的套房。它打着业主急售的旗子,用来思维性禁锢你的价格区间,灌输该楼盘最便宜的急售价格就这个,其他更不可能便宜的观念。实际上,这个价格马上卖掉他都能偷笑。但之前提及过,开发商的目的是赚最多的钱而不是卖最多的楼,如果太快交易,反而会让买家生疑,所以经纪人都会钓你很长一段时间。在边介绍边看房的过程中,他就你看中的套房总价,循环渐进的套取你能给出的最高买价。有些买家会联系数个经纪人,认为可以引起竞争,压低价格。但其实他们都是一伙的。只要是同一个片区,所有经纪人的房源,数据,甚至客户资料,都是共享的。客户同时联系数位经纪人,很容易会陷入车轮战的攻势,一不小心就会被花言巧语弄昏头脑。定力不够的客户,反而会被洗脑,弄巧反拙。没有一个经纪人会说实在话的,如果你用A经纪的报价去压B经纪的报价,你就已经入套了,而且连同B经纪也知道你已经入套了,这个价格必定是贵的。若你的资料(个人信息,购房总价,购房条件,心理价位等)已经被确实登记,很难再有讲价的余地了。你到开放商的售楼部,他绝对不会开放所有房源任你选的,经纪人会非常小心地探清你的要求,慢慢开放房源给你。前面提及,开发商总会先把差的楼先卖掉,因此你开始能见到的房源,都是很差的,哪怕你看了好多套,也只能在差的之中依靠对比性找个相对好的。所以买楼第四步:看楼先做好功课,查清楚哪个位置,哪个楼层适合自己,然后指定地方,让经纪人知道你有备而来直奔主题。看房的时候,要表现出不满意,在对比中增设自己的具体要求,从而迫使他在你搜索范围内,带你看更多的房以作参考,另外找房期间千万不要跟经理谈价格。

  找好房子后,谈价格是买房最重要的环节。这里提供一些方法给大家参考:一个楼盘开盘后,其流动资产转换成固定资产,实际价值相对稳定。所以该楼盘开盘售价,具有很高的参考价值。随着该楼盘资金回笼,周边设施的完善,交通的建设,该楼盘循环渐进上涨,才是一个健康的楼市。若果攀升速度过快,那价格无疑是炒上去的,既然开发商认为炒到多少都不过分,那么我认为买家杀多少也不过分。既然是谈钱的事,我的建议就是不用太君子,态度要坚定,一旦松口就很难挽回了。另外,楼盘报称的均价幅度的最低价,就是该楼盘最好套房的最高价值。也就是如果那里的均价是10000/平米--15000/平米,那么10000/平米这个价格就应该要在这个楼盘买到很好的位置。可能你会认为这个价格拿不下来。确实谈下来的过程要花点耐心和功夫,毕竟经纪人就是靠谈价格吃饭,这方面他们是专业的,跟他们谈价格还是要考自己本事。方法是死的,爆料以后开发商很有可能会改变算法,毕竟我也是退下来的人了。但在我发表之前,这个方法都是准确有效的,大家可以快速估算一下所想购置楼盘的实际价值,或者参考下这个时间段的楼面报价。买楼第五步,真正的实惠价,只有自己着手研究该楼盘的价值,从自个口中说出来,不会从经纪人口中听到的,切记!

  看完买楼五步骤,一起分析下买房时机。目前有些二,三线城市已经崩盘了,报道是大家都有目共睹的,只是在这些年置业的人多,说破了就是不愿意去相信。一线城市负荷能力还是比较强的,而且房地产项目也依靠地方政府的扶持,交纳了大量税金,相信还能撑几年。大家都知道,大部分人都是打工拿工资过生活。就算是做生意,也得依靠有固定工资的消费群体支持。但这些年工资也有没涨多少,房价却数倍增长,这就是炒房导致的大问题,让整个经济比例失常。在民间流动的资金,一下子就汇流到开发商的手中,开发商再拿去做大型投资,所谓大型投资,到头来还是为了赚人们的钱。当人们为了买房花光了积蓄,生活自然就要拘谨些。那就苦了做小买卖的生意人,还有在私企的打工子女,只有在国企工作的人屹立不倒,形成了贫富差距越拉越大的死循环。因此就像我开头说过的,这样炒房崩盘是迟早的事,这在很多例如美国等国家,甚至中国部分地方已经验证了,所以中国也不会例外。

  出现泡沫经济只有三个结果,因为经济学是庞大并复杂的事,我只能以一盖全地举例说明,希望更多的人更容易明白。一个是政府破产陷入财赤危机,国家进入大萧条时期,经济倒退十数年。二是政府用钱补洞,以低息借贷,低税金,救市政策等方法刺激经济,但这种方法必须投入大量资金,否则对于已经破损的经济来说收效甚微,最多就是缩短萧条期。三是变相注资,如果政府没钱,而又想避免破产,就只能采取此等下策,就是加印货币,让货币贬值。这样说大家可能不太懂,举个例说,国家银行低门栏贷款给私企,要求其保障员工最低工资。本来我每月工资是10000元,每月花费5000,存5000,那么我1年能存60000。加印货币后,我每个月能得到20000元,此时房价处于崩盘时间,所以我就算没置业也能更快存到钱买房。既然没买房压力,我就不会拮据日常消费。因此如果人人像我一样加了工资,那经济就又开始流动了。这样做其实就是把有钱人的钱变相蒸发,因此李嘉诚这些大财团才会在货币没贬值之前投资成民生实业,这样持续生财才能一劳永逸。但这样的副作用非常厉害,首先国家货币大幅贬值会损害该国国际声誉,影响出口投资贸易。其次中国是最有钱的政府,货币贬值蒸发最多也是它。以上三种方法都是治标而没办法治本的。所以我相信中国更加不会采用第三种方法,现在的房地产就像一把息不灭的火,经济一旦反弹开始流动,房地产就会死灰复燃,再多钱都不够烧。归根到底要控制它,除了第二种方法缓冲,硬政策才是真道理。中国政府在决策布置方面,虽然不比西方国家快,但能很好的吸收他国的经验,稳打稳扎地应用在自己的国情里。在这种能预测压力下,房产投资我是不建议了,泡沫接近顶点,一不小心就会血本无归。自住的话,视乎个人负担能力考虑吧。

  第一,没敲定的时候千万别签任何东西。当时我们对下面的经纪人的规定是,只要你能跟客户签到协议书,这个房就算是你谈成的。所以有些经纪人很不厚道,会以公司规定等理由,强迫或者引诱客户签名。此时你就要小心了,这种做法在正规的公司是不被允许的,因为这样我们也有被告的麻烦。遇到这种情况,首先坚决不能签字,果断投诉他并且马上更换经纪人。另外签合同的时候也要小心,可以在看楼的时候提前问售楼部拿合同回去看清楚,如果自己不懂,花点钱请专业人士讲解。不然到时候房出了问题,发现处处都是霸王条款的时候就真的欲哭无泪。

  第二,实际上经纪人提出所有的加价事项,例如转让费,提成费,税金都只是为加价而加价。谈定价格的时候就要咬定了这个价格全包,这些费用就已经全部包含了,无论如何都不要被他迷惑到,合同上也要记载清楚。

  第三,套内面积,公摊面积,跟加价事项一样,都是经纪人想争取价格的玩意。你只要为套内面积买单,合同上清晰标示清楚套内面积多少,然后找丈量师查清楚。当然物业管理费还是要交的。

  第三,千万不要买靠近高压线的,哪怕是埋在地下。为什么说吸尘器,风筒的辐射大?因为它们共通点都是耗电厉害。家庭电压都是220伏,但高压线的电压以千伏计算,那是什么概念?敏感的人,靠近高压线就会马上感到不适,如果在高压线塔下站上一天,体质再好也肯定头晕眼花。更何况如果房屋靠近高压线,那基本上就日夜对着它,吸收它产生的辐射,削弱身体免疫功能。所以现在很多都市人都容易有癌症,就因为居住的地方靠近高压线,尤其是埋在地底肉眼看不到的,购置的时候一定要查清楚。居住的地方要离高压线米。

  第四,其实扬灰层这个名词的定义是很飘渺的。因为地势,环境以及其他因素,都会影响到灰尘的散播。连我做房地产的都不能准确定义该楼盘的扬灰层是哪层,试问普通买家如何知道?买房的时候,观察对流的景观是否有房屋在建设,工厂在排污等,大概都能知道会不会对自己造成影响。同理,该楼通不通风,有没有阳光这样的问题,具体例子具体视察。我相信大部分买家这样的常识都会有的,这里不再啰嗦了。

  第五,提提红、绿本的问题。有条件上红本是最好的,市区的楼都是红本本了。有人会认为红绿本照样住,目前的政策下的确如此。但怎么说,绿本受国家政策保护有限,它不支持交易,日后要是强行交易,不知道会出台什么罚则。如果政策延伸,绿本就没办法保障了。排除政策考虑,以我个人的售楼经历(我也是从低做起)来说,绿本一般都是地方政府召集村民起的自建统建楼,质量比较参差。如果你是本地人,那么住进去也没什么,最多被查的时候就是村干部下台,总不至于铲了整个楼盘。但如果你是外地人,你就要小心了。我朋友的亲身经历告诉我,村民都会开内部会议,如果增设什么费用,外地人就会首当其冲。例如本地人不交或少交纳停车费用,外地人就要交,而且一年比一年贵。本地人会同气连枝,小偷很少敢光顾本地人。但如果外地人遇上抢劫偷窃,人家也是爱理不理,更别说赔偿你的损失了。虽然不是全部地区都是这样,但这种隐性情况真实存在,就当做个参考吧。

  希望我的建议对各位业主有帮助,祝大家置业愉快。喜欢本文请给五星好评!转载请注明百度文库~

  买房、签约时应注意:1、尽可能买现房或准现房。这样可以避免不少风险,如:窗台的高低、净高太低、阳台设计不合理、管道设备层、房屋烂尾等质量问题。2、按照法律规定,将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写,事前可准备一部小录音机,将开发商的口头承诺录下来。3、签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化。4、列明应交费用清单,避免乱收费。5、注意律师代表谁?目前在房地产领域,办理房地产业务的律师有3种,其中包括:开发商的律师、银行的律师、业主的律师。只有业主自己聘请的律师才能替业主自己说线、签订尽可能详细的补充协议,或集体签约;并写明如何承担违约责任,退房或不退房。退房包括哪些费用?不退房如何承担违约责任?很多业主合同签完后,除了自己的签名是自己的以外,其他文字都是别人的字体,这样太被动。

  一:了解开发商背景和资质。选择有实力的开发商很重要,正规的开发商在房屋质量,合同签署,产权办理等方面均有保障。

  1、供暖转换站,垃圾处理房,车库出入口,配电间等位置对所选房屋是否有影响。

  五:其他的例如面积误差,层高净高,产权办理时间等正规的商品房预售合同中都已经有明确规定。检查房子要检查内墙、地、顶、门、窗以及防水处理、外墙、楼道、房屋面积、公摊面积等是否与合同一致。

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