而房地产信托市场较为成熟

2018-12-02来源:admin围观:200次

  北京瑞华嘉诚国际投资管理有限公司相关人士以资管新规为出发点,信托业难以保持去年高速发展的势头,战略转型在路上。

  2018年三季度集合信托产品发行数量和成立数量均保持回暖迹象,但发行、成立规模上出现不同程度下滑。

  房地产信托,英文是Real Estate Investment Trust,简称REITS,包括两个方面的含义:一是不动产信托就是不动产所有权人(委托人),为受益人的利益或特定目的,将所有权转移给受托人,使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系;二是房地产资金信托,是指委托人基于对信托投资公司的信任,将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司,由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义,为受益人的利益或特定目的,将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。

  2003年6月,央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资,房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托,为了受益人的利益,代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。

  北京瑞华嘉诚国际投资管理有限公司根据用益信托数据显示认为,前三季度信托产品平均募集规模同比出现大幅度滑坡,资金募集显现愈发困难现状。与此同时,在经济下行、融资杠杆过高的背景下,投向工商企业领域的信托产品成为兑付危机的“重灾区”。

  2018年三季度集合产品的发行数量和成立数量均保持回暖迹象,但产品的平均发行规模和平均成立规模有不同程度的下滑。据不完全统计,截至9月30日,前三季度共有64家信托公司累计发行集合信托产品10132款,同比增长33.23%,发行规模为1.54万亿元,同比下降15.05%。成立市场方面,前三季度共有60家信托公司累计成立集合信托产品8412款,成立规模为1.16万亿元,同比下滑27.69%。

  不过,资管新规等新政策对交易对手合规性提出了明确的要求。北京瑞华嘉诚国际投资管理有限公司根据用益信托分析:“过往与类金融机构、非持牌金融机构在资金与资产方面的合作在新的监管政策下受到更大的限制,无论是金融机构资金还是其他机构资金将更为收紧。”

  同时在个人投资者方面,受经济下行以及外部环境的压力的影响,投资风险上升,投资选择趋于保守,信托公司往往需以高收益吸引客户。

  高收益“留住”客户从三季度信托产品预期收益率依稀可见。截至9月30日,三季度成立的集合信托产品平均预期收益率为8.23%,同比增加了1.27个百分点。对此,用益信托资深分析师认为,从季度平均预期收益率的上升趋势来看,若资本市场的融资环境没有得到根本性的改善,未来集合信托产品的收益率仍有较好上升的空间。

  北京瑞华嘉诚国际投资管理有限公司专业人士从规模占比来看,房地产信托已经上升成为信托产品中的支柱业务。2018年三季度,房地产类信托资金募集规模为4548.86亿元,占前三季度集合产品累计募集资金的39.37%,占据优势极大。房地产类信托是今年前三季度支撑信托公司经营收入的主力。

  在房地产调控不动摇等情形下,信托渠道融资已经成为房企融资的重要手段。北京瑞华嘉诚国际投资管理有限公司根据分析师分析认为,重资产运作的房企几乎不计成本地从信托渠道获得融资,房地产信托大幅增长依赖于房企强劲的资金需求。但融资成本高企和监管政策的收紧,未来房地产信托规模增速或将有所下降。

  前三季度信托业兑付问题频发,2018年成为考验信托公司风险管理的“大年”。据记者通过财汇大数据终端不完全统计,前三季度共发生39起信托违约事件,资金多达140余亿元。而上市公司发布关于信托诉讼公告超53份,涉诉金额近百亿元,波及的信托公司多达20家。

  其中,工商企业信托出现信托兑付危机事件约24件,占比61.5%,成为兑付危机的“重灾区”。其企业的信用危机成为兑付危机的主要原因。今年以来,企业融资环境紧缩,另外非标、银行信贷已经债券融资等渠道成本上升,企业再融资来源被压制,从而导致信用风险暴露明显增多。以中江信托为例,该公司前三季度披露的信托违约项目达13款,其出现兑付危机的产品多以工商企业类信托。

  “工商企业融资渠道多、财务状况透明度较低,信托公司在尽职调查上存在诸多问题,相关信托项目的潜在风险需值得警惕。”一华东信托内部人士表示。

  单就三季度,工商企业信托募集资金403.98亿元,环比下滑25.96%。在投向规模占比上,工商企业规模占比13%,环比下降1个百分点。

  北京瑞华嘉诚国际投资管理有限公司用益信托在研报中认为,经济下行、融资困难以及融资杠杆过高成为工商企业违约的主要因素。近期发生的信托违约事件,很大程度上是由于部分企业前几年利用高杠杆扩张业务。在外部环境发生较大变化的情况下,金融机构的风控条件不断提高,使得企业前期债务到期时出现现金流问题,最终导致违约事件发生。

  而房地产信托市场较为成熟,信托公司对风险控制具有应对机制,现阶段房地产信托项目风险属于可控状态。

  资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地基金型房地产信托产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样,主要来源有:

  其它信托业务而设置的营运资金。我国的信托投资公司资金来源主要有:财政拨款、社会集资以及自身留利;

  是指在特定的资金来源范围之内,由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率,均由中国人民银行规定、公布和调整;

  这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托,直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式;

  是指信托机构接受委托人的委托,对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金,主要有单位资金、公益基金和劳保基金;

  即投资基金或共同基金,对于国内公众而言,它是一种较新型的投资工具,但在国外已有百余年的历史,并且日趋兴旺,是现代证券业中最有前途的行业,在发达国家的金融市场上,已为实践证明是一种相当先进的投资制度,并已成为举足轻重的金融工具。

  行业数据的跟踪主要包括以下几个方面:(1)整体层面: 国房景气指数;(2)土地层面:土地供应数据,包括供应面积、价格、增速等,土地成交数据,包括成交面积、价格、溢价率、增速等;(3)房地产开发数据:房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、房屋新竣工面积等;(4)销售:全国及重点城市商品房销售面积;(5)价格:百城住宅价格指数;(6)资金:房地产资金来源;(7)需求:居民债务比重、个人住房贷款余额。

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