在2.3%-3.6%左右;在长期租赁情况下

2019-01-11来源:admin围观:103次

  自2014年以来,房地产发展红利期逐渐结束,市场分化不断加剧。随着2015年后政策层面不断释放利好,尤其2016年初大量信贷进入楼市,一二线城市先后出现复苏,除刚需外,大量的投资性需求、恐慌性需求疯狂入市。与之对比,三四线城市却仍然承受较大的“去库存”压力。

  面对市场动荡,投资者如何保持理智?作为衡量楼市冷热的温度计——“房地产投资回报率”逐渐进入专业房产投资人士和普通购房人的视野。房地产投资回报率不仅能够为广大房产投资人(机构)及购房者提供决策参考,环亚游戏还能为房产评估专业人士开展收益法评估提供客观的参数依据,此外,银行押品管理人员还可以通过房地产投资回报率的变化及时了解并提前防范房产潜在的变现风险。

  为此,2016年5月云房数据继续开展《中国房地产投资回报率调查》,依托庞大的数据资源和丰富的市场经验,以及对历年房地产市场发展的全面把握,运用房地产估价方法和数据挖掘、分析及预测技术,通过静态租赁回报率、长期租赁回报率、5年租赁后转售回报率这三个指标对各城市的普通住宅、高档住宅、写字楼及商铺进行深入调查。自2009年承接中国房地产估价师与房地产经纪人学会《资本化率调查》研究课题以来,经过近7年的努力,调查组不断丰富测算指标,持续扩展研究城市,同时实现了测算的信息化、系统化。截至目前,房地产投资回报率调查已连续对外发布六期成果,研究范围覆盖全国二十五个城市。

  自2015年来,国家定下去房产库存的基调,同时频繁出台多项利好政策调控房地产市场。2016年初,楼市总体回暖。据国家统计局数据显示,1季度全国房地产市场投资与交易量明显回升,全国房地产开发投资增速6.2%,比2015年全年加快5.2个百分点;商品房销售额同比增长54.1%,其中住宅销售额增长60.3%。究其原因,一方面是受利好政策不断出台,市场预期向好;另一方面,大量信贷的流入也是进一步推高房价的重要原因,据数据显示,1季度超过20%的新增贷款进入楼市,个人住房贷款增加近1万亿元。在楼市回暖的背景下,市场分化趋势更加明显,一二线城市年初量价大幅上涨,与之相比,三四线城市依然存在较大的去化压力。长期来看,随着城镇化增速、人口红利等在内的房地产动力因素不断减弱,楼市持续上涨的动力不足。

  从2016上半年回报率数据来看,静态租赁回报率水平依旧不高,在2.3%-3.6%左右;在长期租赁情况下,受租金上涨带动,总体回报率在4.4%-7.1%之间。考虑转售情况下,城市间出现较大分化,华南区域历史5年(2011年-2016年)租赁后转售回报率为12.2%,华北为9.6%,而其他区域则在3.0%-7.4%之间;未来来看,基于房地产市场平稳发展的预期,各城市未来5年(2016年-2021年)租赁后转售回报率水平将逐步趋于合理水平,总体水平在5.1%-7.0%。

  普通住宅市场静态租赁回报率不高。从各城市静态租赁回报率水平来看,大部分集中在1.6%-3.8%,低于国际合理水平(4%-6%)。主要是受近年来人们对房地产增值收益的追逐以及大量投资需求入市的影响,导致了房价脱离租金增长,静态租赁回报率下行明显。短期来看,房价仍将高位调整,静态租赁回报率过低的这一现象不会有太大改变。

  2016上半年,普通住宅市场静态租赁回报率水平总体小幅回落,不同城市与上期相比下降0.1-0.5个百分点。究其原因,主要是在政策、信贷的支持下,年初大量投资需求、恐慌性需求进入楼市,重点一二线城市房价被进一步推高,导致静态租赁回报率再次出现下降。

  从区域来看,一线城市及厦门、南京、天津等城市普通住宅市场静态回报率明显偏低,而中西部城市回报率相对合理,如西安、长沙、银川、重庆等。静态租赁回报率为租金收益与房价的比值,受房价影响较大。如北京、上海、深圳房价高于4万元/m2,厦门、南京房价高于2万元/m2,受高房价影响,这些城市回报率均低于2%;而西安、长沙房价约6000元/m2~7000元/m2,静态租赁回报率居各城市之首,分别为3.8%和3.6%。

  厦门普通住宅静态租赁回报率以1.6%的水平居全国最低,仅略高于一年期存款利率1.5%,不及当期全国CPI涨幅2.3%。厦门有良好的气候和环境影响,对周边城市人口形成一定的吸引力,如泉州、龙岩、漳州等,外来人口购房需求旺盛,推动了厦门房价的上涨。从房价水平来看,厦门房价之高,居二线城市之首,超过一线城市中的广州,全国排名第四。而从租金水平来看,厦门与南京、杭州等城市接近。

  

  普通住宅长期租赁回报率主要集中在3.1%-7.6%。在长期租赁情况下,各城市回报率均高于余额宝收益率2.5%,但低于房地产信托收益率8.1%。

  中西部城市普通住宅长期租赁回报率总体较高。究其原因,主要是由于西安、长沙、重庆、郑州、武汉等城市的静态租赁回报率居全国前列,考虑近年来租金保持较大涨幅,使得长期租赁回报高于6%。与之对比,尽管近年来一线城市受住宅租金保持较大的涨幅影响,租金收益不错(长期租赁回报率在5%左右,接近五年期贷款利率),但仍不及中心城市。

  长期来看,重点一二线城市仍将对外来人口有较强的吸引力,住房需求仍然旺盛,而房价的高企加大了居民的购房压力,未来租赁市场将有较大的发展潜力,尤其在政府对租赁市场的支持下,租赁市场的不断规范,长期租赁模式将逐步成为年轻消费市场的住房新选择,也将成为未来房地产市场的主要投资趋势。

  普通住宅城市间分化持续增大,未来回报率约5%-6%。从历史5年租赁后转售回报率来看,市场分化现象持续加大。一线城市及厦门、武汉、天津历史5年租赁后转售回报率(2011-2016)均高于10%,收益水平高于房地产上市公司净资产收益,尤其深圳,在房价大幅上涨的带动下,达到了20%。大部分二线%;而宁波转售回报率为负值。不考虑宏观政策干预,预计2016年-2021年各城市5年租赁后转售回报率数据将在5%-6%左右。

  近年来5年租赁后转售收益率逐步回落。总体来看,随着住宅市场趋于饱和,近年来转售收益总体呈现回落,未来依靠短期转售获取高增值收益的模式将不可持续。