诸葛找房解读全国房地产数据:开发投资增速回

2019-05-03来源:admin围观:95次

  国家统计局公布2018年1-9月份数据表明,全国房地产开发投资增速回落,但土地购置和新开工指标维持高位,支撑开发投资增速仍保有韧劲。

  但全国商品房销售额、销售面积增速双双回落,销售均价环比下跌1.54%,市场调控显效明显。融资方面,房企新开工加速,销售回款有效支撑到位资金加速增长,但融资渠道仍面临较大压力,贷款持续同比负增。

  2018年前9月,全国房地产开发投资88665亿元,同比增长9.9%,增速比1-8月份下降0.2个百分点,重回个位数。

  但受土地购置面积连续4个月扩大,商品房新开工面积维持高位的影响,支撑开发投资增速仍然保持在较高水平。其中,住宅投资62806亿元,增长14.0%,增速回落0.1个百分点,住宅投资仍为开发投资主力。

  9月,房产市场调控频出,公积金政策、共有产权政策、租赁政策等各类房地产调控政策频发。

  继续补全政策细则,稳定市场秩序。在不断调控加码下,稳定成为房产市场发展主基调,同时,调控效果也开始加速显现,市场预期逐渐发生扭转。

  从市场销售额方面来看,1-9月份商品房销售额104132亿元,增长13.3%,增速回落1.2个百分点。

  值得注意的是,1-9月份,房屋新开工面积152583万平方米,增长16.4%,增速提高0.5个百分点。

  房屋新开工面积的增速进一步扩大,与多数房企预感到市场转向加速抢夺市场节奏有关;与此同时,在现阶段惯性作用下,房地产开发投资还将维持一定增速,投资环境发展仍然平稳。

  分区域来看,除西部区域投资增速小幅增长外,其他区域均普遍回落,特别是中部区域回落1.3个百分点。

  1-9月份,东部地区房地产开发投资47603亿元,同比增长11.0%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。东部地区作为调控重点区域,市场影响将会进一步显现,预计投资增速仍会持续回落。

  其他区域方面,中部地区投资18612亿元,增长8.4%,增速回落1.3个百分点;西部地区投资18725亿元,增长7.5%,增速提高0.9个百分点;

  东北地区投资3725亿元,增长16.5%,增速回落0.8个百分点。中部地区受政策影响,目前投资增速仍处于高速回落阶段。东北地区持续保持较高的投资增长,但增速逐渐放缓。

  从土地市场来看,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积19366万平方米,同比增长15.7%,增速比1-8月份提高0.1个百分点;土地成交价款10002亿元,增长22.7%,增速回落1个百分点。

  土地购置面积涨幅仍维持高位,增速在经历快速增长后有所放缓。土地购置面积的持续增长,主要是因为政府加大土地市场供应力度,房企抓住机会积极补充核心城市和重点城市核心区域项目资源。

  二、销售额、销售面积累计增速双双回落,销售均价小幅降低,房企以价换量或成常态

  9月份调控政策继续加码。住建部严查投机炒房等市场乱象,上海、北京、广州、深圳、天津、南京、苏州、合肥、厦门等地多部门联合开展专项行动,治理房地产市场乱象。

  同时,各城市继续发布监管政策加码的通知。随着调控政策持续深入,市场渐入平稳回调周期,销售额及销售面积增速回落明显,销售均价小幅降低。

  1-9月份,商品房销售额104132亿元,增长13.3%,增速回落1.2个百分点。其中,住宅销售额增长15.6%。

  商品房销售面积119313万平方米,同比增长2.9%,增速比1-8月份回落1.1个百分点。其中,住宅销售面积增长3.3%。

  9月单月,全国楼市金九成色不足,销售额及销售面积增速回落明显,销售额回落速度大于销售面积,9月商品房销售均价8751元/平方米,环比下跌1.54%。总体来看,政策调控显效明显,市场降温趋势显现。

  一方面市场随着市场需求的不断消耗以及贷款门槛和利率的提升,需求逐步减少。

  另一方面投资投机需求被有效抑制,市场热度下降。有力的调控使得市场快速稳定,各区域销售增速全线回落。

  分区域来看,1-9月份,东部地区商品房销售面积48462万平方米,同比下降4.3%,降幅比1-8月份扩大0.7个百分点;销售额55820亿元,增长6.0%,增速回落0.5个百分点。

  中部地区商品房销售面积33634万平方米,增长10.2%,增速回落1.9个百分点;销售额22643亿元,增长22.7%,增速回落3.1个百分点。

  西部地区商品房销售面积31557万平方米,增长8.9%,增速回落1.5个百分点;销售额21511亿元,增长26.6%,增速回落1.6个百分点。

  东北地区商品房销售面积5659万平方米,下降3.5%,降幅扩大0.3个百分点;销售额4158亿元,增长9.7%,增速回落0.7个百分点。

  库存方面,9月末,商品房待售面积53191万平方米,比8月末减少682万平方米。

  其中,住宅待售面积减少437万平方米,办公楼待售面积减少26万平方米,商业营业用房待售面积减少172万平方米。

  在新开工面积增速维持高位、销售面积增速持续维持低位且持续下降,住宅待售面积进一步减少,可能与竣工面积的持续下降有关系,这有季节性因素,也可能与房企的开发节奏策略有关。

  2018年1-9月份,房企到位资金增速持续上涨。1-9月份,房地产开发企业到位资金121882亿元,同比增长7.8%,增速比1-8月份提高0.9个百分点。

  其中,自筹资金40596亿元,增长11.4%,增速上涨0.2个百分点,占到位资金的34.86%。

  到位资金累计增速继续回升,主要依靠企业自筹资金以及销售定金及预收款,房企未雨绸缪,开始在一些区域采取以价换量策略,加速销售回款,支撑到位资金增长。

  从到位资金来源分析,国内贷款跌幅持续收窄,利用外资跌幅继续回落,公司融资仍然受限。

  其中,国内贷款18041亿元,下降5.1%;利用外资43亿元,下降61.7%;自筹资金40596亿元,增长11.4%;定金及预收款高速增长,1-9月份共计40259亿元,增长16.3%;而个人按揭贷款则持续下跌,1-9月份共计17522亿元,下降1.2%,跌幅扩大。国内贷款占比仍较小,表明房企融资渠道仍面临较大压力。

  随着调控的不断深入,调控力度逐渐加强,调控效果显现明显,从销售额及销售面积上来看,全国各区域增速全线回落,金九成色不足,市场降温明显。

  同时,开发投资增速惯性维持较高水平,土地购置面积保持高位,新开工指标表现亢奋,企业到位资金快速增长,未来市场资金和资源较为充裕,但房企拿地或将更加谨慎,市场也会在稳定中回调。