大概要一年左右的时间

2019-05-10来源:admin围观:159次

  实际上,任何形式的“认筹”、“内部认筹”“VIP排号”等行为,都是房地产开发商在没有取得“预售许可证”之前的非法活动,是国家明令禁止的。根据规定凡未取得《商品房预售许可证》前,发展商不得发布任何销售信息,严禁以“认筹”、“内部认购”“内部登记”等任何形式变相无证销售商品房。

  “楼盘案名富有传递项目信息的功能,一个能巧妙、准确传递项目多重信息而又个性突出的名字,确实需要花费很多心思。”他说。

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  作者简介王一林,中国银行海南省分行党委书记、行长,海南省政协常委,海南银行业协会会长,经济学博士,高级经济师,中南财经政法大学、海南大学、广东金融学院兼职教授及硕士研究生导师。编写多部金融专著,其中《海南金融20年》被列入《海南历史文化大系(特区卷)》,《转轨时期商业银行风险研究》获省部级社会科学专著二等奖,参与《金融学》等8部经济金融类书籍的编著。公开发表论文50余篇,其中《关于国有商业银行股份制改革目标的理论思考》、《对防范国有银行业风险的制度思考》、《海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店业发展前景透视》等10多篇论文获全国及省部级科技成果奖和优秀论文奖。

  2008年,国际金融危机爆发,迅速波及国内房地产市场,悲观情绪笼罩。王一林以对海南稀缺资源的深刻理解和对中国房地产业的深入研究,准确把握中国宏观经济发展的大趋势,冷静分析全国和海南房地产市场。9月22日在《中国改革报》发表了“海南旅游房地产业、高端旅游度假酒店业发展前景透视”的文章,从三个角度和八个方面论述了海南旅游房地产面临的广阔前景,并在文中首次提出了“国际化海岛的概念”,坚定看好海南旅游房地产业发展前景。2009年以来,在国际旅游岛建设的有力推动下,海南旅游房地产市场实现了健康快速发展。事实有力地验证了王一林当初的判断和预见。

  2012年,为抑制房地产价格过快上涨,国家先后出台一系列限购、限贷、房产税试点等调控政策,国内房地产市场观望情绪蔓延。在此背景下,王一林仍然坚定看好海南旅游房地产业发展前景,2013年1月1日在《证券导报》“海南金融”创刊号上发表了“海南旅游房地产前景乐观”的文章,同年6月,他在接受《新华网》专访时大胆预见,如果雾霾再延续三年,我国部分地区中老年群体将会出现向海南大迁移的现象。2013年,海南房地产投资额、施工面积、销售面积和价格的增幅,都高于全国平均水平,甚至高于一线城市,再次证明了他的科学判断。

  2014年,国家提出建立房地产调控长效机制,在此“新政”背景下,王一林撰写了《再论海南旅游房地产业广阔前景》的文章,从房地产税、刚性需求、战略性支柱产业、城镇化、稀缺资源等10个方面论述海南旅游房地产业发展前景。本文不仅对海南旅游房地产业具有重要引导作用,对全国房地产业亦有一定的借鉴意义。本报现全文刊发,以飨读者。

  改革开放30多年,我国已实现由总体小康到全面建成小康社会的历史性跨越。这时,人们更加注重追求物质享受和精神层面的消费,开始从生存型消费向发展型和享受型消费阶段过渡。到2020年,我国将全面建成小康社会,居民人均收入达到1万美元,城乡居民的储蓄额超过100万亿元,中产阶层不断扩大,人们追求品质生活的渴望不断增强,改善居住环境日益成为潮流和时尚,海南也成为全国人民向往的最理想的“第二居住地”和“后花园”。

  2013年被称为我国房地产业市场化改革的开局之年,党的十八届三中全会明确提出,要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。标志着政府房地产调控以行政手段为主的时代已经结束,进入了市场化改革的“新政”时期。在这种背景下,以稀缺资源为依托、以国际旅游岛为支撑的海南旅游房地产业面临着新的发展机遇,碧海蓝天的海南一定会在全国房地产市场中绽放出独特的光彩。

  十八届三中全会提出,通过建立调控长效机制来促进房地产业平稳健康发展;李克强总理在今年政府工作报告中也指出,“要促进房地产市场持续健康发展。”这透露出政府在房地产政策上正在发生重要变化,将更加强调市场化原则和差异化手段,释放出积极的信号,房地产业将迎来相对宽松的政策环境和市场环境。

  市场化原则,形成“商品房归市场,保障房归政府”的双轨制调控模式。政府将充分发挥市场在商品房的建设、流通、消费等各个环节的决定性作用,形成市场调控机制。同时,政府将重点关注保障住房建设,满足中低收入阶层的住房需求,努力做到“居者有其屋”。

  差异化手段,强调“分类调控、分城调控”。短期看,一、二线城市将以“稳定”为主,三、四线城市以“防跌”为主。地方政府在房地产调控政策上将拥有更大的自主权,也会更加理性地对待房地产业的发展。目前,地方政府在房地产调控政策上已经出现“救市”的概念,比如像杭州、长沙、温州等二、三线城市正考虑放开限购,无锡已宣布购买60平米以上住宅可落户。

  房地产业在任何一个发展中国家和地区都是重要支柱产业。我国正处在城镇化、工业化、农业现代化进程中,房地产业对经济发展的贡献十分巨大。根据产业经济学理论,某一产业占GDP比重超过5%,即成为拉动经济增长的支柱产业。2013年,我国商品房销售额超过8万亿,占GDP的16%,占新增贷款的26%,占政府收入的39%。2006-2013年,房地产投资额连续八年增速超过15%,直接或间接地带动了60多个相关产业的发展,对GDP的贡献率达到30%以上,房地产业已成为我国国民经济的战略性支柱产业。早在2003年,国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,就已经将房地产业定位为国民经济的战略性支柱产业。

  从国际经验看,美国次贷危机引发美国金融危机,波及全球;日本房地产泡沫的破灭导致日本长达十年的经济停滞。可见,房地产业的健康发展对一个国家经济社会的深远影响。

  当前,在中国经济“稳增长”的大背景下,房地产业作为国民经济的支柱产业,对经济发展和社会稳定具有非常重要的意义。今年,国家推出470万套棚户区改造计划,投资将超过1万亿元。这在一定程度上凸显房地产业对经济平稳增长的重要意义。

  目前,我国城镇化率为53.73%。根据国际经验,城镇化率达到70%以后,房地产业发展速度才逐渐减缓。未来,随着户籍制度的改革,城镇化发展体制不断完善,我国城镇化还有较大的发展空间。根据联合国开发计划署发布的《2013年中国人类发展报告》,到2030年,我国城镇化率将达到70%,新增城镇人口3.1亿人,城镇人口将达到10亿人。这意味着,未来16年,我国每年城镇人口新增2000万,按现有人均居住面积24平方米测算,每年对商品房的需求量将超达到4.8亿平方米;按人均居住面积36平方米测算(2020年,全面建成小康社会的住宅目标),每年对商品房的需求量将超过7亿平方米,城镇化给房地产业带来的发展空间是相当巨大的。

  另外,改革开放以来,已有2亿农村人口离开农村进入城镇,这些人返乡的比例极小,他们经过多年的打拼,也积累了一定的财富,对住房有着强烈的刚性需求。

  党的十八届三中全会明确提出,加快房地产税立法并适时推进改革。未来几年,在房地产税立法、个人收入和财产信息系统不断完善的基础上,房地产税将在全国推行,可以在一定程度上抑制投机、投资性需求,对房地产市场的平稳健康发展具有积极意义。

  但是从国际经验看,房地产税对房地产价格影响有限。分析美国、新加坡、香港等国家和地区的房地产税与房地产价格,二者之间的关联性并不明显。美国的房地产年税率为房产价值的1.5%-3%,家庭每年缴纳的房产税平均约为1800美元,分上、下半年征收,房价上涨的势头没有得到有效调控,2000-2007年,房地产均价增长了48%;新加坡实行阶梯递进的房地产税,最高为10%,2014年提高至19%,每年征收一次,在高额累进税下,房地产市场依然红火,2010-2012年,房地产均价上涨了28.5%;香港的房地产税是由差饷和物业税构成的,每年征收一次,差饷税率为5%,物业税为15%,2003-2012年,香港房价最高上涨了9倍,达到5.5万/平方米,成为全球房价最高的十个城市之一。

  纵观全球房地产市场,房地产价格的高低是由一个国家和地区经济社会发展的进程决定的。随着我国经济社会健康发展,绝大多数中高端人群有能力承受房地产税增加的持有成本,义无反顾地追求美好的生活。中长期来看,房地产税将有利于促进海南旅游房地产业持续健康发展。

  上世纪八、九十年代,我国住房资源非常紧张,近一半的城镇居民家庭缺房或无房,城镇人均住房面积仅为7平方米,二世同堂、三世同堂的现象非常普遍,甚至有新婚夫妇与父母同住一室的现象,城镇居民对住房的需求非常迫切。这种背景下的住房需求,我们称为传统的“刚性需求”。

  随着我国经济社会的快速发展以及人民生活水平的日益提高,刚性需求的内涵正在发生巨大变化。目前,我国城镇人均居住面积已达到24平方米,这时,城镇居民的生存型住房需求已经基本得到满足,改善性住房需求持续增强,抽样调查显示,80%以上的城镇居民对改善居住环境有强烈的愿望。同时,富裕群体和中产阶层不断扩大,其中,富裕群体2008年已超过英国,居世界第三位,改善型住房需求已经成为新的“刚性需求”。国际权威机构数据表明,65%的富裕群体将拥有两处以上房产。这种“刚性需求”随着城镇居民收入水平的提高,将保持持续增长,推动房地产市场健康发展。

  根据城市化理论,当经济社会发展达到一定程度以后,房地产需求将呈现三极化发展趋势。结合中国的现状,第一极是内地二、三线城市,属于居住型需求,以居住和生活为主;第二级是北、上、广、深一线城市,属于居住、发展型需求;第三极是宜居、宜养的海南和云南部分地区,属于享受型、改善型居住需求。

  空置率是衡量房地产市场供求关系和投机程度的重要指标,但对不同类型的房地产具有不同的参考意义。从夏威夷、迪拜、马尔代夫、普吉岛等国际知名休闲度假胜地来看,旅游淡季的空置率也非常高,保持在70%以上。因此,海南和云南部分地区的旅游房地产空置率要高于二、三线城市和北、上、广、深一线年,海口和三亚的房地产外销占比分别为53.6%和80.9%,其他市县岛外购房占比基本在90%以上。这一群体呈“候鸟型”特征,这就决定了海南旅游房地产空置率高的现象,折射出海南与世界著名休闲度假胜地的同质性。

  三十年多来经济的快速发展导致环境污染问题日益严峻,不仅受雾霾影响的地区不断增加,而且部分地区的土壤和水资源也受到了明显破坏,严重影响了人民群众的日常生活和身体健康。根据世界卫生组织(WHO)报告显示,2006年,世界上污染最严重的20个城市中包括16个中国城市。

  虽然国家采取了行政、法律、经济和科技等方面的一系列防治污染的措施,但环境治理是一项长期性、复杂性、系统性工程。以雾霾为例,美国、英国治理雾霾用了30多年时间,国家相关部委表示,我国治理雾霾天气乐观估计也要10-15年。

  生存环境的变化加速了人们向生态环境优良地区的迁移或分时段迁移的趋势,这些日益凸显海南宜居、宜养的地位和碧海蓝天的吸引力。目前,环境污染严重的地区日益成为在海南购房的主力军。当前,京、津、冀等华北地区在海南的购房量占全省商品房销售总量的近40%,与东北、江浙两地形成了在海南置业的“铁三角”。如果未来一段时间环境污染得不到有效治理,将会有更多的人到海南养生、养老。

  到2020年,我国将全面建成小康社会,国民生产总值和人均收入将比2010年翻一番。这意味着恩格尔系数将极大地降低,人们将拥有更多的财富去改善自己的生活环境。主要表现为享受更好的就业环境、医疗资源、教育资源、文化资源和生态环境。我们把拥有这些资源的房地产称为资源型地产,而拥有资源型地产的城市将产生集聚效应。如北、上、广、深和海南等地。

  海南是我国唯一的热带岛屿,生态环境一流,自然资源丰富。位于全世界公认的最适于休闲度假北纬18度,生态、环境、植被、气候、空气、蓝天、海水、沙滩的质量全国最优。美国国家地理杂志早在20世纪30年代就曾刊文指出,海南岛是除了巴厘岛、火奴鲁鲁之外,世界上第三最美的岛屿。

  海洋资源丰富。海岸线个,海水清澈,沙白如絮,中国虽然海域辽阔,但只有在进入南海后,海水才变得清澈,我国海水清澈度47米的记录就产生于海南。南海石油储量在230亿-300亿吨,约占全国的三分之一,天然气20万亿立方米,被称为第二个“波斯湾”。

  全国唯一的热带岛屿型山区。海拔1000米以上的山峰81座,以五指山、尖峰岭、七仙岭、吊罗山等最为著名,拥有亚洲至今保存最为完整的热带雨林,四季凉爽宜人,负氧离子含量可达每立方厘米10万个以上,居全国之最,是天然大氧吧。

  空气质量全国最优。森林覆盖率达62%,远高于全国平均水平。空气质量连续多年保持国家一级水平,空气污染指数(PM2.5)全国最低。联合国教科文组织2002年在全球在158个城市的空气质量评比中,三亚排名第二,海口排名第五。

  温泉资源得天独厚。已探明温泉34处,平均每1000平方公里就有1处温泉,密度居全国之首,多数属于医疗热矿水,被誉为“温泉之乡”。

  热带作物种类繁多。盛产菠萝、龙眼、荔枝、椰子、香蕉、芒果、杨桃、菠萝蜜、红毛丹等热带水果和100多种蔬菜。拥有4000多种植物资源,占全国的七分之一,其中药用植物2000多种,占全国的40%,是中国四大南药(槟榔、益智、砂仁、巴戟)的主要产地。有“百果园”、“植物王国”、“南药宝库”的美称。

  海南旅游房地产业具有资源型地产的典型特征,随着人们财富的不断增长,海南稀缺资源供求矛盾日益突出,每一寸土地都充满着生机和活力。

  我国老龄化进程进入加速时期,呈现出占总人口比重高、绝对额大的特点。国家统计数据显示,2013年,我国60岁以上的老年人口突破2亿,超过总人口的14%,约占亚洲老年人口的二分之一、全球老年人口的五分之一,是世界唯一老年人过亿的国家,也是老龄化程度最高的发展中国家。到2030年,我国老年人口将突破4.8亿,占总人口的35%,约占亚洲老年人口的五分之二、全球老年人口的四分之一,将超过发达国家老年人口的总和。

  目前,“银发经济”正逐渐成长为一个庞大产业,根据全国老龄委统计数据显示,2010年,我国老年人市场的年需求已超过1万亿元,到2040年,银发产业的规模将达到16万亿。“银发经济”蕴含着无限商机。目前,海南每年吸引近百万岛外老人到海南度假,这一趋势已成为推动海南旅游房地产持续健康发展的重要因素。

  赡养老人是中华民族的优良传统,中国独生子女政策下的父母已经进入退休年龄,赡养老人的东方文化,在新一代独生子中得到了延续和发扬,那些有一定成就又在事业巅峰的年轻人,将海南作为老人休闲、养生的乐土,以尽他们的忠孝之心。

  近年来,万科、绿城、保利等国内大型房地产企业纷纷在海南布局养老产业,各类保险资金和养生养老基金也将目光投向海南。作为全国最富养生、养老资源的地区,海南养老市场蓄势待发,发展空间巨大。

  受国家房地产税、保障房、不动产登记等政策制度,以及灰色收入逐渐退出房地产市场、资本市场低迷等因素的影响,海南旅游房地产业与全国房地产业一样,将出现短期调整,大概要一年左右的时间。产生短期调整的原因,一方面来自于上述因素,另一方面来自于人们的心理预期。因此,短期内,房地产企业应保持宏观审慎态度,把握好开发进度和节奏,避免资金压力。

  中长期来看,海南旅游房地产业依托全国的市场和资源的稀缺性,经过短暂的调整后,将会继续保持长期稳定的市场需求,这是供求关系决定的,符合经济的基本规律。即使全国房地产业由于人口结构变化及城镇化进程放缓等因素影响,出现拐点后,海南旅游房地产业仍将保持长期稳定的发展态势,走出一条与全国房地产业截然不同的曲线。