楼市回暖下的深圳房产中介:终于不死守地铁口

2019-06-12来源:admin围观:151次

  1月26日,山西晚报记者走访长治路、长风街、解放北路等多家美发店发现,几乎所有商家均上调剪发价格,平日剪发价格一般在15元到35元之间,大约一周前商家开始调价,目前美发店剪发价格均在50元以上。在长治路一家理发店内,结账吧台贴出了涨价通知。明确告知次卡不能使用,理发涨到58元到68元不等。

  终于不用死守地铁口拉客看房了,都是客户主动打来电话,中介小康长长地舒了一口气。

  “去年‘7•31’新政后,楼市成交量急剧变冷,我们当时每天拼命打电话给客户,还进社区做交流,都没有效果。限售给市场打击太大了,现在好了。”小康说。

  来自深圳中原研究中心数据显示,3月份深圳一手住宅成交均价为54005元/平方米,成交套数为3088套,环比上升141.44%;3月新房住宅成交套数超出2018年深圳新房住宅月均成交套数约26%。

  3月份,二手住宅也成交4551套,环比上升127.9%,同比下降15.1%,成交量为近半年新高。深圳市二手住宅均价为52319元/平方米,环比上升0.95%。以3月份最后一周(25日-31日)为例,深圳二手住宅过户1274套,这是近10周最高的单周成交数据。

  深圳楼市回暖了,房产中介们再次活跃了起来,再加上最近又爆出“有房产中介月赚20万元”的新闻,似乎久违了的场面再次出现。

  不过,通过中国房地产报(微信ID:china-crb)记者调查了解,深圳市场已显现了几个明显变化:投资客离场,刚需入场,市场稳定。

  “今年3月我们是百分之百开单。去年10个客户中大概只有3个成交,今年3月能有五六个成交。”深圳中原住宅西区总经理赵大中直言。

  深圳中原住宅东区总经理林娟红也表示:“3月出来看房的人很多,我们客户接待量比一二月增加几乎超过了100%,开单率也从去年的30%提高到了现在的60%~70%。”

  “一个客户去年11月看房,今年3月初就买了一套300万元的房子,用来结婚。对于刚需来说,已经陆陆续续开始下手,观望期已经过了。”乐有家片区专家胡小龙表示。

  深圳中原研究中心数据显示,2019年第一季度深圳市新房成交了6866套,二手房成交了10429套。相比之下,2018年第一季度新房成交了5601套,二手房成交了15000套。调控后,市场成交量并未明显下降。

  对于开发商来说,再难的环境也得卖房子,因此除了推出特惠房源、一口价之外,还推出了“首付分期”促进销售。“后来除了公寓市场,甚至连住宅也加入了战局。”林娟红说。

  从今年1月1日开始,这些折扣都已经逐渐取消了,只有部分楼盘还有特价房源,“今年已经没有了首付分期。”林娟红表示。

  此外,还有不少项目依靠高佣转介来促进销售。例如刚需盘集聚的龙岗区,全区佣金基本在2%~4%,最高达到了5%。“731”新政前,深圳佣金平均在1%~1.5%,很少超过3%。

  对于高佣金情况,林娟红表示其管辖的东区包括盐田区、龙岗区目前个别盘佣金会比较高,“龙岗区供应量大,个别盘急于成交会有佣金高的情况出现。但今年佣金没有比去年高,已回归到常态的3%。”

  对于3月销售较好的项目,林娟红提到了其管理区域中的几个刚需项目如龙岗区的龙源大观园、远洋新天地以及盐田区的山海四季城,“成交好,主要是价格优势,现在东区依然是深圳的价格洼地。而且客户心态也比较积极。”

  “在限价下新房价格很有优势。现在刚需想买房入市是比较坚定的,对于他们来说限价是比较好的购房时机。”林娟红表示。

  “深圳年轻买家,都喜欢新的片区,因为有规划,比如龙华、宝安、南山。这和深圳这几年往西发展有关,而且粤港澳大湾区的利好也在西部。刚需客户对于价格、规划这些是比较敏感的。”赵大中表示。

  不止是新房,二手房成交上刚需也是主力,“像是我们卖的比较好的楼盘,一个楼盘是主打100万-200万元的小户型,另一个是卖300万元的两房满足三口之家,都是刚需能够轻易上车的二手房。”胡小龙直言。

  数据也显示,今年3月,深圳市新房成交面积最大的区域为宝安,成交面积为16.33万平方米,成交主力为万科星城和华强城。龙岗区紧随其后,成交面积为7.65万平方米。

  一是,股市提振信心;二是,购房者对市场持乐观态度,购房氛围增加。三是,深圳之前成为房价上涨速度最快的城市,除政策利好外,借助金融杠杆入市的投机行为也是推手之一。去年年初因房贷额度紧张、业务暂停、房贷利率提高等因素都打击了深圳买家的积极性。这样的情况在今年3月也在改变。截至2019年4月3日,深圳银行首套利率普遍上浮5%,二套利率上浮10%,放款速度也在变快。

  回忆起去年下半年惨淡的市场情况,赵大中还印象深刻,“去年下半年市场不好时,每一个同行的日子都不好过,有些门店也关掉了。我们片区的门店优化率在5%~7%。”

  在去年下半年冷淡的市场环境中,不少房产中介选择了离开。来自深圳房地产中介协会的数据显示,2018年房地产中介新增人员同比减少13.2%为53513人。

  如今,随着市场的回暖,房产中介市场开始活跃起来。不过,对于“有房产中介月赚20万元”的新闻赵大中认为“无疑又被夸张化了”,“真的是少数,不能用一两个例子去点评整个中介行业。”

  另外,刚需的出现,也意味着投资客的离开。深圳中原研究中心数据显示,2018年上半年深圳投资客占比达到了26%,和2016年、2017年持平,到了2018年年末,深圳投资客占比已经降到了23%。

  

  “现在买家98%是刚需自住,他们对于产品要求会比较高,价格很敏感,配套教育等会注重。投资客从‘731’新政后就很难看到了,只剩下一些长期投资的。”林娟红透露。

  “之前一些商务公寓,投资和自住比例在6:4,但新政对于投资客打压十分明显,使得不少公寓成交量减少6成,基本只剩下自住买家。”赵大中表示,有些投资客会选择周边城市,如惠州、东莞,总价不高没有限购。

  对于深圳楼市接下来的走势,上述专业人士都持保守态度。“没有新的调控政策出台,楼市大概率会平稳发展。”赵大中表示。

  “预计今年整体成交量会有所好转,去年有一部分客户需求被压制。但不管市场再好,观望氛围都是有的。”胡小龙表示。