美国房地产经纪的业务活动由民间行业协会组织

2019-07-23来源:admin围观:127次

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  美国《代理法》明确界定了房地产经纪业所涉及到的有关代理的基本概念和内容,包括:委托人、代理人以及二者之间的代理关系;代理关系创建的方式、代理人的责任、代理的类型等等。

  美国《房地产执照法》确立了中介者取得执照的基本要求,其中包括为了保有执照而必须接受进一步教育、定期更新执照的要求,规定了持有执照的从业人员的行为标准,并建立了相应的惩戒制度。

  美国《合同法》规定了房地产买卖代理合同的各种类型、代理合同中的构成要素、合同各签定方的能力以及合同的合法性等内容。

  美国《反欺诈法》要求所有的房地产转让必须是书面形式,并且必须由所有的合同方签署,目的是避免欺骗行为以及利于法庭执行。

  美国《披露法》首先要求代理人告知客户其为交易的哪一方代理,其次要求代理人向买主全面、公平、及时的披露所有与交易有关的代理人所了解的事实。

  美国《反托拉斯法》以维持各竞争者之间的公平交易为目的。房地产中介公司必须明确佣金比率在房地产公司和顾客之间是可以协商的,不能由合作代理服务或者任何房地产协会或者经纪人组织事先确定。此外,集团合谋、瓜分市场以及搭配销售的行为都是禁止的,违反该规定的经纪人最高罚款可达到100万美元以及10年监禁;对于违反该规定的公司来说,最高可罚款1亿美元。

  1.保护消费者利益的房地产经纪赔偿金制度。美国许多州都设立了专门的房地产经纪赔偿金制度,目的是在消费者因某一执照房地产经纪人的不良行为而导致财产受损时,可以获得赔偿。例如:新罕布什尔州在此方面的规定是:房地产中介公司主管经纪人的执照必须要缴纳至少25000美金才可获得,这笔基金在经纪人的不良行为损害客户利益时,可以用来赔偿客户损失。

  2.约束房地产经纪公司的托管帐户制度。美国的房地产经纪人必须设立不同的账户来分别管理自己的资金和代理资金。管理客户资金的账户为托管账户,所有客户支付的押金都必须立刻存入托管账户。如果经纪公司将自己公司资金与客户资金混淆或是占用了客户的资金,那么就可能被暂停或吊销其执照。

  1.各州房地产委员会。各州房地产委员会负责对房地产经纪业进行行政和道德管理。其主要承担以下四个方面的责任:(1)管理房地产经纪人和销售员考试;(2)批准并监督相关房地产课程的设置和培训;(3)认证、监督、管理房地产培训学校和专业培训教师;(4)颁发和更新房地产经纪人、销售员以及房地产经纪公司的执照,必要时对房地产从业人员的(不当)从业行为召开道德听证会。

  2.行业协会。美国房地产经纪的业务活动由民间行业协会组织并加以管理和规范,主要的管理组织有:(1)全国房地产师协会(NAR);(2)全国房地产经纪人协会(NAREB);其他房地产专业组织还包括:美国估价师协会(ASA)、房地产教育者协会(REEA)、房地产买方代理人协会(REBAC)等。

  美国从事房地产中介行业的机构或个人,必须拥有州房地产委员会颁发的营业执照。房地产代理人主要有两类人员:(1)经纪人:具备独立的法人地位并拥有经纪人执照。(2)销售员:具有销售员执照,作为经纪人的雇员,代表经纪人行事,对经纪人负责,无权订立契约,只能从其所服务的经纪人手中获得报酬。

  经纪人和销售员均需书面考试合格并取得执照后方可从业。以美国新罕布什尔州为例,要获得房地产销售员资格需满足:(1)填写申请表,获得三个介绍人的介绍信并公证,同时缴纳申请费;(2)完成40个小时的美国房地产制度理论与实践培训课程;(3)通过州房地产协会统一组织的考试;(4)通过州安全部门犯罪记录的调查。

  美国规定了一些暂停或吊销房地产经纪人或销售员执照的条款,还规定了所有房地产经纪人牌照必须由房地产经纪机构保管,以确保房地产经纪人只在一个房地产经纪机构执业;此外,美国特别重视对资格考试报名者职业道德和身份背景的审查,凡有犯罪记录或不良纪录的都不得参加房地产经纪人考试。

  在美国大多数州,美国的房地产经纪人只代表买方或只代表卖方,称为单方代理,法律一般不允许同时代表买方和卖方的双重代理,目的是规避道德风险。美国大部分州的《代理法》规定,代理关系的当事人应以书面形式向顾客披露代理关系。如果在未按法律规定告知委托人的情况下进行了双重代理,则会撤销合同,代理人会遭到处罚,丧失佣金,赔偿损失,情节严重的还可能会吊销执照,因此美国房地产交易一般都是单方代理。

  1.经纪人佣金。美国房地产经纪人的佣金支付方式可以是固定金额、按小时收费或以最终销售价格的一定百分比等方式来支付。根据《反托拉斯法》规定,任何房地产经纪机构不可强迫订立各机构统一的佣金比率,否则将受到严厉处罚,但是经纪人可以确定一个自己公司的最低佣金比率。

  2.房地产销售员佣金。典型的佣金定价形式有:(1)100%佣金计划:房地产销售员需要每月向经纪人支付一定的公司经营费用,即可获得该销售员所完成的房地产交易的全部佣金。(2)累进佣金分割比例计划:房地产销售员可以随着其业绩的增加,在委托人支付给经纪人佣金当中,获得更大比例的佣金份额,这有利于提高销售员的积极性。

  由地方政府定期(一年或者半年)根据房地产估价对房地产所有人征收的一种税。各县、各市征收的房地产税税率会有很大差异,甚至小到每个社区的税率都有差别。而一般其实际税率最高的可能达到2.5%以上,而最低甚至低于0.5%。

  房地产税的名义税率由地方政府制定,而其实际需要缴纳的税率则是名义税率通过一定的计算处理而得出的。由于房地产估价的计算方法各不相同,有的是房地产的全部价值,有的则有一个估价比率,使其仅为房产价值的一部分,更有的则是通过房屋租金来计算的,所以美国房地产的实际税率并非我们所听说的那么高,通常远远低于名义税率。

  虽然美国的房地产所有权人需要定期缴纳房地产税,但是他们却是实实在在的受惠者。美国的房地产税一般用于地方学区、警察、消防、环境卫生、图书馆等支出,而非用于其它与纳税人毫无关系的地方。

  换句话说,就是取之于民,用之于民。自然有地域性了~如果你还是不清楚的话,可以看一下悦房美居homeusa cn了解相关情况哦。