坚持有质量、有效益、风险可控的发展

2019-08-02来源:admin围观:73次

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  去年底召开的中央经济会议将商品房“去库存”列为2016年的重要任务。春节前后,中央各部委又密集出台了一系列降首付、减契税等促进商品房消费的政策措施。从我市情况看,近期商品房销售也在加速回暖,全市开发企业必须牢牢把握住这难得的机遇,在市场大势上升期把握好节奏,踩准点,抓紧消化过量库存。如果项目本身位置较好、品质较高、配套齐全,销售可以考虑适当缓一缓、提点价,寻求利益的最大化都是可以的;而如果项目位置一般、品质一般、配套一般,项目本身有一定缺陷的,绝不能捂盘惜售,必须借势开展形式多样的促销活动,确保在市场饱和前基本清盘;如果项目位置远离主城区、配套不完善,更要加大促销力度,抓紧回笼资金。这种房子,在前两年基本处于停盘状态。现如今机会来了,必须以不赔钱就是挣钱的理念,赶紧出手,逃出泥潭。此番救市,这些房屋进入最后一次出手机会的时间窗口,如果硬犟着等高价,一旦错过时机,再后悔就来不及了。两三年之后,随着宏观经济企稳回升,政策将回归常态,房地产市场将真正进入市场调节状态。即使房地产市场再出现下行波动,也不会再有如此大规模的救市行动,已没有这样的救市机会窗口了。

  近两年,受房地产市场销售持续低迷、库存积压严重、企业资金链较为紧张等因素影响,房地产开发经营违法违规现象有明显抬头的迹象。突出表现在,一是个别项目在土地、规划、开发、施工等手续不齐全的情况下就违法开工建设;二是个别项目不严格按审批的规划进行建设,任意修改、随意变更,导致规划验收和竣工综合验收备案难以通过;三是未取得预售许可证以认购、团购、定金、借款、预付款等名义提前收取房款的行为普遍存在,潜在的风险较大。个别项目还存在一房多卖的严重违法行为;四是有的项目配套设施建设缓慢,不能与主体建筑不能同步达到交付使用条件;五是有的项目以四方验收作为交房条件,甚至不验收、不备案就随意交房;六是有的项目对开发建设进度把控不严,一旦遇到拆迁障碍或资金不能及时到位等问题,就会造成工期延误,项目难以及时竣工,继而引发延期交房的问题;七是有的销售合同约定的违约赔偿标准过高、交房时间过紧、办理房屋产权时间偏短,极易引发索赔纠纷。等等。因企业开发经营不规范引发的纠纷和投诉上访事件呈明显增加趋势,仅2015年,市开发办就协调处理投诉上访案件565件,同比增长122%,部分项目还影响了社会和谐稳定。

  为进一步规范房地产市场秩序,2015年市住建局联合国土、城管执法、房管等部门,对全市房地产市场秩序进行了专项整治,并对山东通乾房地产发展有限公司等9家存在不良开发经营行为的开发企业,给予全市通报批评、信用评价扣分、资质降级、限制开发等处理。去年底,市住建局牵头起草了《关于进一步加强全市房地产市场监管工作的通知》(淄建发〔2015〕92号),下一步将在加强开发项目建设过程监督、加强商品房销售管理、加大违法违规行为查处力度、加强信息公开等方面加强市场监管。

  今天在座的都是我市开发经营行为较为规范的骨干开发企业,也要引以为戒,切实加强行业自律,依法开发、诚信经营,共同维护良好市场秩序和行业发展环境。

  经过十多年的高速发展,全市商品房供应已从绝对短缺过渡到相对过剩阶段,市场运行正在从高速增长期向平稳发展期过渡。即使今后2-3年会出现一个高峰期,但也不会持久,终究要回到平稳发展期。新常态对开发企业提出了新的、更高的要求。今后做房地产开发,在决策层面上,企业必须将更多精力放在研究城市发展规律、人口流动趋势以及房地产发展规律上,不盲目扩张、贪大求快,坚持有质量、有效益、风险可控的发展;在具体操作上,必须通过把握市场节奏、细分客户群体、优化项目定位、提升建设品质、加强成本管控等措施,努力为市场提供性价比更高,更符合需求的产品。要更加注重产品质量和品质的提升,注重节地、节能、节水、节材和环境保护,注重发展绿色建筑和低碳社区,减少环境污染。

  淄博市属典型的组团式、w66利来分散型布局城市,各区县差别较大,除中心城区可划入房地产三线城市外,其他区县均可划入四线城市行列。从当前情况看,三四线城市商品房主流消费群体,一是现有居民对住房的改善性需求以及子女婚房需求。但经过前几年的集中改善性换房,这一群体数量在迅速减少;二是城镇化率相对较低,今后一段时间仍会有大量农村居民向城区聚集;三是现在农村男多女少,小伙子找对象难成为普遍现房,在城区买套商品住房逐渐成为标配,这部分需求将逐渐成为三四线商品房消费的主力;四是由于城乡教育资源不平衡,到城区上学读书逐渐成为必然,自然带来对商品房的需求。以上需求,决定着至少在未来10年内,商品房消费仍将是城乡居民的消费“热点”,房地产开发发展潜力仍然很大,前景广阔。

  但是,三四城市也有明显的弱点,一是城区规模小,常住人口数量少,聚集能力一般;二是商品房消费以本地居民为主,外来人口有限,购置商品房的目的多为自住和改善,纯投资性需求较少;三是现在有一个趋势,就是越来越多优质人口(比如大学毕业生)和资源在向一二线城市聚集,对三四线城市存在明显抽血效应。三四线城市虽然人口也在增加,但长期看,成长空间有限。因此,开发企业在购置土地、规划设计以及价格定位等方面一定要慎之又慎。总体而言,区县城核心区、与主城区紧邻的预留规划区还可以考虑;而远离主城区的新区、旅游度假区、山景房、湖景房等最好不介入。

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  首先,要选对投资方向,是商业地产还是住宅楼或其他,只有做好投资规划才有利益.其次,有相应团队负责.最后管好财务和监督运营,有相应制度和文化