随着粤港澳大湾区政策的出台和实施

2019-08-02来源:admin围观:141次

  虽然昨天(7月3日)晚上新城方三家上市公司紧急发布公告,王振华的儿子王晓松将全面接管父亲的工作,担任新城控股新的董事长。但资本市场似乎并不买单。

  在7月3日市值蒸发约166亿港币后,7月4日,新城控股开盘即跌停,债券方面跌幅则超过了13%。

  企业普通员工这么说尚且过得去。位置高到了董事长级别,企业和个人之间还能区分如此明确吗?

  正如杠杆游戏的朋友蜜姐昨天说的,企业创始团队的基因决定了整个企业的基因。在利益关联层面,就更加复杂了。

  

  王振华那些龌龊的事情,我们期待司法定论。可怜的是新城控股的小股东们,平白无故被黑天鹅暴击。

  新城控股这两年路子颇激进,在各大房企都在收缩战线时,他却逆势扩张,大举买地进攻三四线。结果就是,负债率高企,压力越来越大,质疑声音也渐长。

  关于新城控股的讨论其实很多,杠杆游戏忍不住还是多说了。今天想和杆友们聊的其实是另外一家粤系房企:越秀地产。

  和新城控股有些类似的是,越秀地产也是逆势扩张,正准备跑步进入“千亿俱乐部”。

  上周深圳的那场“史诗级土拍”让人记忆犹新。近40家房企,激战3小时,举牌343次,之前房企交的保证金总额就接近千亿,最终拍卖总价定格于223.84亿元。

  眼花缭乱的数字背后,是房企们对深圳的抢食,即便是在压力空前的当下,深圳也能创造奇迹。

  令人注意的是,那场史诗级土拍局里,出了广东“名不见经传”的越秀地产成为了“第一个吃螃蟹的人”。

  几分钟内经历32次举牌,越秀地产拿下深圳尖岗山地块,凯发娱乐平台。总价59.8亿元,可售楼面价是6.4万元/平方米。

  2015年12月底,泰禾以57亿元总价拿下同样位于尖岗山的两宗地,楼面地价折算为5.13万元/平方米、7.99万元/平方米,刷新纪录。

  但泰禾时运不济,刚拿完地就撞上了史上最严调控,直到今天这一项目依旧进展不快。

  “新地王”是忘记了还眼巴巴独守空地的“隔壁老王”泰禾了吗?恐怕没有,这一次对越秀地产来说,更像是一次豪赌,赌的是深圳的未来。

  根据其官网介绍,越秀地产成立于1983年,1992年于香港上市。头上也是光环无数:

  中国跨国公司20强企业越秀集团旗下地产业务旗舰、全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一、中国第一代商品房的缔造者,目前中国唯一拥有香港房地产投资信托基金的香港内房企……

  董事长林昭远先生非常低调,去年8月走马上任,从公开报道来看,八卦几乎没有,新闻也都很“正”。

  在杠杆游戏的印象里,越秀地产正如他的名字一样,是一家地域属性极强的房企。这从他年报中透露的城市布局中可以看到。

  截至2018年12月31日,其仅在全国15个城市有所布局。其中,珠三角地区占比近半,达到48.2%,长三角、中部地区和环渤海地区分别占比为19.4%、18.7%和12.8%。

  随着粤港澳大湾区政策的出台和实施,作为粤派老牌房企,持续发力深耕大湾区、寻找其他地区突破口,是其顺利迈进千亿俱乐部必经之路。

  值得一提的是,就在深圳史诗级土拍的同时,越秀地产还斥资28.34亿元在广州从化、杭州两地分别补仓。

  再加上深圳地块,越秀地产拿地总额达到87.42亿元,当日拿地21.87万平米,野心可见一斑。

  这对于一向“佛系”的越秀地产来说,着实让人大吃了好几斤。有媒体计算发现,2019上半年,越秀地产在土地方面的支出已经达到336.86亿元,翻倍超去年全年拿地金额159亿元,同样也超过今年公司此前宣称的目标。

  与拿地凶猛相并列的往往是负债高企,越秀地产也不例外。2019半年报还没出,仅从2018年来看,其年报显示的负债总额已经达到了1259亿元,与2017年的961.5亿元相比增加近300亿元,负债率达74.58%。同时,2018年全年的新增借款为404亿元,较2017年增加了226亿元。

  2018年,越秀地产的销售额是577.83亿元,同比上升41%;2019年,它的销售目标是680亿元,同比预期增长17%。

  在此之前,管理层为越秀地产定下的目标是,2020年完成千亿销售额。销售额还在朝千亿进军,负债额倒是不甘落后,率先达到了千亿。当然,房企的房子是货,算负债的也是未来的钱。

  值得注意的是,就在今年初,花旗银行给所有内房股做了个评级,越秀地产是少有的几个投资评级为“沽售”的房企。

  此外同在“沽售”阵列的还有绿城中国、合生创展。虽然一个月后花旗再次发表研究报告,调高了越秀地产的目标价,因为彼时越秀地产引入广州地铁作为第二大股东,并收购了第一个“铁路+发展”项目,国企资源整合或将带来新的增长点。

  但在其主业房地产方面,越秀地产面临的困境仍然不少。从保守到激进,并非简单掏钱那么简单,这也是对企业操盘能力的考验。

  实际上,公开信息显示,越秀此前高价获取的“地王”项目,并未及时周转带来收益,部分项目前后运作甚至长达五年之久。

  2014年,越秀销售金额220亿元,居行业第31位,这也是其迄今为止最好的排名。2018年,其行业销售额排位已下滑至第54名。

  但房企寡头时代到来,偏居一隅似乎不再安全,某种程度上,越秀地产压力山大。所以,越秀要大干一场。

  和越秀一样,金科等也在逆势突进,其实新城和房企老大哥比起来,也是新兴成为千亿大佬的。对于这些新势力来说,今天还有机会成功过吗?