那么多房地产企业倒闭房价还不降

2019-08-16来源:admin围观:194次

  比如地铁边上的房子、有“良好发展潜力”的房子、“未来具备一定升值空间”的房子,画面是不是更美好了呢?而且楼盘开发商广州黄金广场房地产开发有限公司,“具备一定实力”。

  咦?这一波吹嘘,让猫哥看完有些尴尬,毕竟这个“具备一定实力”的黄金广场房地产公司,在被“尬吹”前,就已经被广州市中院受理破产清算了。

  说它不大,1000万的注册资本在房企中算小的,而且其开发的项目有限,被“尬吹”的越秀晋德汇仅一栋188户,它还曾有一个自编号为“广州汇金国际商业大厦”的项目,但之后就再也没有项目的建设消息,倒是在广州越秀规划分局的贪腐案中,作为规划报建审批的涉案项目出现过。

  说它不小,“来头不小”,其两个股东都是广州本地房企,股东之一的广州五羊房地产,是广州地方国资100%持有。不过早在2017年,国资就曾以1450万元的价格抛售过其持有的45%的股权,不过没有成功。

  猫哥梳理了一下黄金广场公司的涉诉信息,尤其是借贷信息,真的是把“凭实力欠的钱为什么要还”的逻辑,贯彻的很好。

  欠金融机构的,招行广州开发区支行早先就已经告过了;欠“准业主”的钱,有的是收了定金、有的是收了房款,但是房子早就被法院轮候查封,怎么可能交房,而该返还的定金、房款,也没钱还;还欠供应商的钱,无论是消防、水务等项目的配套供应商,都欠了款。

  最大的债主是个人,因为黄金广场公司的借贷基本上以民间借贷居多,其涉案的本金就已经过亿,有些是和大股东捷城房地产一起借的,有的是为大股东担保,利率比较统一,2%的月利率,合年化24%,恰好是法律认定的高利贷的边缘,这个利率范围内,债权人的利息是受法律保护的。

  有一个新三板公司竣智文化(837455),其2018年年报中,关于计提坏账的部分,其84%的坏账来自黄金广场公司,36万的策划款,一分没给,全部成为坏账,而这36万,要是想买它开发的房子,也就是10㎡。

  公司可以认了坏账,但是投入了血汗钱的投资者可不认,在黄金广场涉及的60多件诉讼中,40多起还未执行。

  有本事借,但没本事还,最终惹恼了一位来自香港的大债主,申请对黄金广场公司破产清算。

  据媒体梳理,2019年前7个月,破产的房地产公司279家,这个数据是根据人民法院公告网的破产文书认定的,而标准是名称里面含“房地产”。

  说实话,这个数字太保守。毕竟,不是所有的房地产公司都会把房地产作为公司名称的构件,以另一热门词汇“置业”为名的破产企业,在前七个月中,就有近百家,就更别提那些不具名的破产房企了。算下来,每天有1.5个地产公司破产。

  一波看下来,死的大多数还是中小房企,而死因也基本类似——资金链断裂,黄金广场公司,只是众多破产中小房企中的一个。

  不仅如此,在股市里,有人踩过中弘股份的退市雷、华业资本的“投资骗局”,在私募基金,光信业基金一家,就踩过曾拿下南京地王的京奥港和“中国地产前60强”的颐和地产的违约雷。

  一方面,房子得盖,钱得往里投,高周转遭人诟病,但大家又不得不高周转,周转起来才能构起一个完整的资金链,经不起停工。

  而另一方面,还债的压力大,2019年开始,房企陆续进入偿债高峰。根据恒大研究院任泽平团队的测算数据,截至2018年底,房地产主要渠道有息负债余额是20.29万亿,将在2019-2021年集中到期,每年到期规模分别为6.79万亿、6.61万亿和5.41万亿。

  自己能抓的,先抓起来,卖资产的卖资产,泰禾、新城控股、华侨城等公司,卖公司、卖项目、卖地,甩包袱来回笼资金;也有促销售促回款的,富力地产最近就在狠抓销售任务,“以完成销售目标为第一优先级”,而且“2019年下半年原则上暂停拿地动作”,资金压力可见一斑。

  房企找钱是各显其能,国内的债券先发起来,各类资产证券化搞起来,银行、信托等金融机构对房企来了一波援助,再不济,还可以海外发债。

  明发集团和泰禾集团的发债利率,已经达到了15%,而当代置业上半年先后发行的两笔海外债,一笔1.5亿美元,一笔2亿美元,利率都是15.5%,成为亚洲公开债券发行票面利率之最,业内人士讲,如果考虑人民币和美元的涨跌因素,实际利率可能超过20%。

  攀不上金融机构的中小房企,还有民间借贷,反正法律已经规定好了利率水平;合法的做不了,还有非法集资呢。

  每到各种数据出来之后,谁又涨了,涨了多少,大家有目共睹,接下来要做什么,基本上都是规定动作了。

  苏州、西安、呼和浩特,房价连涨让它们一直在聚光灯之下,上一次榜,点一次名,调一次政策。

  西安的五年社保看齐京沪,呼和浩特先从二手房中介的自律自查开始,苏州狠点,三个月调控了4次,限购需要连续社保,限售最高提到了5年,范围提升到了6个区,前一天发政策,第二天执行,几乎没有缓冲的时间。而“涨幅新贵”大连,对房价直接设置了“涨跌停板”,与隔壁丹东此前的“房价涨停板”规定“每月环比涨幅不超过0.6%”不同的是,大连不允许涨只许跌,但跌幅不能超过5%。

  中原地产研究中心统计数据显示,7月份单月的调控,已经超过40次。而这其中还有“大胆”的开封,在这样的形势下还“取消限售”,后果自然和当初的衡阳的“取消限价”一样,政策执行没有超过十二时辰。

  一方面,房企融资的渠道收紧,别借那么多钱,防范金融风险的同时,也在降低市场的热度;而另一方面,买房的成本也在上升,房贷利率就像松紧带,调节起来也是好用的很。

  热门城市的首套房贷利率也在上调,南京在5月份开始,已经调了三次了,从基准利率上浮8%到上浮10%,再到上浮15%,7月已经到了上浮20%,而苏州上浮23%,青岛也上浮了15%。而全国各个城市用起来也不费劲,也不过是向银行发一纸通知的事情。

  社科院的报告指出,2019年6月核心城市房价基本停止上涨,总体实现房价稳定目标。一线城市房价整体微跌,准一线及二线城市房价涨速进一步下降,三四线城市房价涨跌互现。

  稳,是监管目标,也是市场需要,苦了的可能就是在调控政策中,资金链紧张的房企们了。

  房企倒了,也不必拍手称快,毕竟有些金融投资投向了这些房企,而破产房企留下来的烂尾楼,更是一堆烦,买进去就是被套住,最可怕的是说不定什么时候就会遇到。

  这也意味着,房地产企业的日子将越来越难。他们手里的房产,可能有捡漏的机会,更可能是大坑。很多人期待的房价下跌,已经有人做出了预测,你会出手吗?