洗牌!南京最新买房地图出炉软件谷、燕子矶欲

2019-09-01来源:admin围观:123次

  大数据看25只科创板新股:平均市盈率超50倍 中签率直追主板!打新人数饱和?

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  近期,国家统计局发布7月房价,南京新房价格环比上涨1.2%。至此,南京已连续上涨5个月!

  落地到南京楼盘,近期多项目传来涨价的消息。高科紫微堂平墅涨价493元/㎡、合院上涨1559元/㎡收官、星河天赋上涨964元/㎡加推、珑悦上涨690元/㎡加推、熙悦上涨1295元/㎡突破区域红线……

  南京买房门槛重新洗牌!根据主力在售项目,乐居君整理了各板块最新新房均价地图。

  第一梯队(>4万/㎡):河西中、鼓楼滨江、城中,另外仙林湖部分项目房价破4万/㎡;

  第二梯队(3-4万/㎡):河西南、江心洲、鱼嘴、新玄武、安德门、贾西、南站、上秦淮、西善桥、江北核心区;

  第三梯队(2-3万/㎡):江北龙华路、雨山路、五桥、高新、桥北、百家湖、青龙山新城、板桥、燕子矶、仙林湖、麒麟、青龙地铁小镇、淳化;

  根据房价变化,原先位于下游梯队的板块,已经有不少成功跻身而上。大部分片区房价都在金字塔塔身堆积,且相互差距很小,片区间可替代性较大。线万/㎡的改善片区数量依然有限,而刚需门槛万元盘则持续边缘化,几近蒸发。

  据悉,2016、2017年是南京高价地爆发期。另外根据当时出让规则,不少地块需现房销售。经过2年开发周期,大部分高价地项目均已面临入市节点。

  从上图来看,各板块均有未上市的高价地,有些地块拿地时间距今已超40个月。由于不想亏本上市,因此只能坐等房价上浮,争取更大溢价空间。但近来企业融资环境堪忧,房企资金链压力加大,部分开发商急于回笼现金流,对新项目脱手意向明显、入市动静变得强烈。

  城南安德门、软件谷一带,由中海城南公馆撑起房价天花板。项目前期洋房均价在3.8-3.9万/㎡,销许价格在3.4-3.7万/㎡。不过这个价格可能会被大名城打破。

  据悉,南京大名城紫金九号计划本周五(8.16)试公开售楼处,10月份首开,现房销售,价格待定。有消息爆料,项目毛坯价格或要卖4.5万/㎡。

  资料显示,上海大名城铁心桥G45地块于2016年9月出让,楼面价29093元/㎡,需现房销售,规划有9栋住宅楼714套房源,据了解户型为89-158㎡,配有少量180㎡跃层产品。

  这个项目是名城企业集团进军南京的首个城市豪宅项目,目前上海大名城铁心桥G45地块已经确定引进旗下高端产品系“紫金系”。

  值得一提的是,片区另一大项目,龙湖天钜预计8月加推1、4、9、10号楼,共430套房源,户型建筑面积90、94、115、136㎡,精装交付,前期均价34150元/㎡。此外,热盘翡翠天际前期房源已全部售罄,仅剩9号楼待加推,后期加推计划待定。

  今年紫东新区大热,给新区核心区青龙地铁小镇带去了一波新鲜客流量。加之片区内的各项规划配套支持,例如公办南外、已开通2/4号线两条地铁线路等,房源一上市受到购房者追捧。片区内部2盘已经成功率先涨价。

  招商正荣东望府于7月底加推,销许均价为28150元/㎡,时隔半年价格涨了约1150元/㎡。无独有偶,同区域珑悦7月份加推6号楼,销许均价27690元/㎡。对比今年2月份销许均价2.7万/㎡,均价上涨690元/㎡。

  近期,地铁小镇纯新盘阳光城文澜府,正式对外开放售楼处。项目预计首开3栋楼栋,价格或将比周边楼盘高。另外从产品信息来看,作为阳光城在南京独立开发的第一个项目,定位不低。

  规划显示,该项目是紫核唯一在售的洋房项目,仅规划8栋低密住宅,2栋11层、6栋9层,容积率仅1.7。建筑面积82、99、119㎡,含少量顶跃户型,得房率达82-85%。精装交付,带智能家居系统。

  值得一提的是,阳光城文澜府从拿地到入市,时间不到9个月,节奏非常快。该项目前身是青龙地铁小镇G68地块,于2018年12月28日出让,经过22轮竞拍,被阳光城以7.8亿元竞得,楼面地价17815元/㎡。

  另外地铁小镇还有一幅宅地G54地块被高科斩获,地价是17514元/㎡,同样是于去年12月份出让。二者相比地价差距不大。在高科和阳光城加持下,未来地铁小镇整体居住调性不低,脱刚待改势头明显。

  2017年燕子矶拍出多幅高价地,地价最高冲到23800元/㎡,为公园世纪。另外佳兆业、金科、安居相继进驻布局新项目,目前4幅高价地将入市。

  

  目前燕子矶新房毛坯限价2.6万/㎡,精装限价3万/㎡,在南京多个区域限价相继被破时,燕子矶则死守价格红线,但是随着高价地的入市,燕子矶很有可能成为下一个突破限价的板块。

  最近,城北某楼盘置业顾问跟乐居君爆料,“公园世纪上市房价有可能冲4万/㎡,另外几幅地或突破3.5万/㎡。”

  资料显示,公园世纪所在地块,2017年3月,经过73轮竞拍,安居以总价20多亿拿下G01地块,楼面价23800元/㎡。刷新燕子矶新城最高地价,需要现房销售。同年6月,安居与仁恒达成战略合作,宣布共同开发G01地块,由后者负责操盘,或打造城北“江湾城”。

  另外,佳兆业天御所在地块于2017年7月,被佳兆业以总价12.5亿拿下,楼面地价19852元/㎡,达到最高限价,需现房销售。根据规划显示,该地块拟建7栋16-18层的高层住宅,目前正在建设中。

  还有1幅是拿地2年,至今案名未定的金科G33地块,2017年7月,经过87轮竞价,燕子矶G33地块被金科以8.1亿竞得,楼面地价19853元/㎡。达到最高限价,需现房销售。

  规划显示,该地块未来将建设5栋18-20层的高层住宅,目前正在建设中,预计今年上市希望不大。

  值得一提的是,今年7月3日,经过59轮报价,华侨城竞得燕子矶G37地块,楼面价17539元/㎡,燕子矶实力房企大军又多一员。

  从目前来看,禄口一共有11个新项目暂未入市,其中万元地块6幅,集中诞生于2017年,虽然此后2年来禄口挂地频繁,但期间并没有诞生新地王。

  片区地价最高的是恒大林溪郡,楼面价在13095元/㎡,其次是红豆香江华府和中骏融信雍景台,楼面价分别为12846元/㎡和12842元/㎡。

  拿地最便宜的是蓝天慧融花园,该地块于2015年10月底被禄口机场建设以3.99亿元摘得,楼面价仅在4777元/㎡,比恒大便宜了超8千元/㎡。

  如今2年过去,这批现房盘终于熬到入市节点。不过与此同时,后一批新出让地块,由于不受现房销售限制,部分动作快的项目也已准备冲击楼市。

  其中,去年底拿地的中骏合景柏景湾,拿地短短8个多月,目前规划已经出炉,计划9、10月份就公开售楼处。规划打造11栋低密洋房和1栋商业,售楼处预计将于9、10月份公开,目前已经开始登记,据案场置业顾问透露,前期登记客户已达千人。

  除此之外,河西南华侨城天鹅堡正在申请销许,预计在4万左右,另外华新城传出新消息,预计均价或达5万/㎡;城北葛洲坝招商紫郡蘭园,计划加推最后23号楼,放风要卖4万/㎡;城东麒麟老盘蓝光公园一号,计划收回现有优惠;青龙国际生态新城中南上悦城,计划涨到26278元/㎡……