38个数据维度做资产体检CREAMS打造存量资产管理底

2019-09-01来源:admin围观:121次

  原标题:38个数据维度做资产体检,CREAMS打造存量资产管理底层工具 爱分析访谈

  存量资产的专业化管理,在中国的发展历程至今仅有3到4年,处于非常初期的发展阶段。资产持有方和运营方在存量资产管理上面临着上不小的挑战。

  租金是存量资产重要的收益组成部分之一。如今,全国每年商业地产的租金规模达上万亿。然而在行业内,传统租约管理方法依然较为原始,工具多为Excel,管理较为低效。

  商办地产SaaS管理平台CREAMS从重塑租约管理切入,并致力于全方位地提升商办地产存量资产管理(《从租约管理SaaS切入,CREAMS全国楼宇管理面积突破1亿方 爱分析调研》)。

  市场中不乏技术赋能商办地产管理的信息化软件商,希望通过线上化解决客户的经营痛点。然而,CREAMS团队在服务客户的过程中逐渐体会到,行业最核心的痛点可能并不简单在于管理信息化,而在于存量资产管理底层平台的数据化。

  存量资产在经历“投-管-融-退”各个环节的过程中,资产数据口径并不统一,行业中并没有一套整体化、统一化的计算机制。这造成了资产管理过程中极大的困难和低效,不利于商办地产资产流通的发展。

  比如,在投、管的层面上,前期需要做投资的时候,需要很详细的投资测算,测算出来的结果又要同步到管理绩效考核的指标中去。但商业地产行业的目前现状是投管脱钩的,也就是“投算一笔账,管算一笔账”,两阶段的结果差额很大。在融、退的层面上,无论是后期发债,贷款,还是资产包之间的并购,资产评估关注的数据口径和管的过程中的数据口径也是不同的、脱钩的。

  因此,CREAMS将业务的重点落在商办地产存量资产管理底层工具的构建上,为商办地产行业创造在资产管理方面标准化、统一化的数据口径、数据维度,以实现对客户资产运营管理健康度的全方位评估、监测,最终达到为客户对其资产管理和运营提供决策指导的目的。

  目前,CREAMS已为商办地产的资产管理设计出38个专用的数据维度,如计租率、计租均价、流转率、平均流转空置期等。这些专用数据维度更加高效科学地反映资产的动态表现,从而对指导商办地产的运营优化有直接的帮助。

  此外,CREAMS开放其SaaS系统接口,与其他楼宇服务商合作,将停车系统、门禁系统、招商管理等第三方服务应用接入到CREAMS系统中,以进一步丰富产品的功能,形成统一的管理入口。

  CREAMS已经覆盖的资产类型包括写字楼、工业园区、联合办公空间等,未来还将逐步渗透到购物中心、商业综合体等管理维度更为复杂的资产类型。目前,CREAMS已管理超过8000幢楼宇,面积1.6亿平方。

  商办地产持有方多为单一业权的大业主,体量大,付费能力强。但CREAMS并不打算提升价格,而是定位于行业底层工具,先逐渐提升在各种体量的商办资产业主中的渗透率。

  CREAMS创始人&CEO项铭表示,CREAMS系统的价值已经得到初步验证,客户续费率高达92%,老客户介绍的新客户占总获客量的48%。

  近期,爱分析专访CREAMS创始人&CEO项铭,他介绍了公司最新的发展概况以及对行业趋势的见解,现将部分内容分享如下。

  项铭:第一个大的进展,就是我们的客户量和标杆客户数量有很大的增长。 我们现在管理的楼宇数量即将破万,管理面积也在1.6亿方左右。今年我们的城市布局也多了很多,这是体量上很大的进展。

  第二,是我们团队对这个行业的理解发生了一些根本性的变化。以前我们觉得要帮助客户线上化、信息化。但是后来我们发现,商业地产的资产管理是一个专业度很高的行业,仅仅解决信息化的问题,并不是最核心的痛点。开始的时候我们跟很多软件公司一样,无非就是做SaaS化而已,客户说什么我们做什么,后来发现客户事实上也对自己的问题理解得不透彻不清晰。

  所以,后来我们发现应该定位在行业性底层工具,而不是单纯信息化。我们是基于商业地产投、管、融、退的全生命周期的视角来规划我们的产品,这方面做了很大的改版和提升,给行业设计了很多专用的统一数据口径。

  项铭:比如,以前行业中最常用的数据之一是“出租率”。其实出租率更多只能代表资产当前的静态状态。但是“计租率”是实时动态的数据,可以体现一段时间之中的状态。不过用传统Excel工具计算就会比较麻烦。

  后期金融机构在评估商业地产持有商的资产,或者进行资产并购时,非常重视过去一两年的收益如何,是增长,下降,还是波动,这是非常重要的动态数据指标。但是商业地产持有商作为资产管理方时,发现这些动态数据是缺乏的,这很可怕。

  所以我们这一两年的认识是,首先要把数据口径、数据维度标准化、统一化。因此,我们完全基于融退需要的指标向之前的环节逐一倒推并进行数据口径的统一。

  项铭:我们是做存量资产的资产管理,也就是说商办地产的供大于需是一个趋势。如今每年还会有新的增长,存量会持续扩大,并且根据存量资产管理水平的差异,未来资产持有方的两极分化会特别严重。

  这也是我们在过去一年增长如此快的原因,就是资产持有方意识到了,以前粗放式管理不再可行,要开始越来越精细化。

  项铭:我们从租约管理切入,在资产管理这方面已经做得越来越强大了,数据化的分析维度,从十多个维度,已经扩展到了38个维度,可以将整个资产包的走势、控制的黑洞、租金的流失看得很清晰,就像医院体检。

  项铭:商办地产持有方多为单一业权的大业主,在体量上随便一个项目可能一年租金水平都在几千万甚至上亿,资金实力雄厚。对于他们来说,CREAMS系统仅需要一名基层员工一年三分之一左右的工资金额,对于大业主来说基本上是没有压力的。

  对于CREAMS来说,我们短期不会调整或提升自己的价格。因为我们既然定位于行业性的底层工具,那么就会有一个统一的标准价格,让一家两三万方规模的客户,也可以使用我们的工具。

  项铭:我们现在是以写字楼、园区、联合办公为主。下半年应该会推出购物中心版本。 从资产的角度来说,购物中心和写字楼没有本质性的区别,只是从运营的角度来说,写字楼和购物中心就完全不一样了。

  项铭:CREAMS从行业专业性的角度来说,会领先于同行。资产管理行业不是劳动密集型行业,不是说随意运用一个系统就可以降低很大的人力成本。但是从资产市值管理、资产收益增长的角度来说,是核心痛点。我们从原先的纯信息化定位过渡到资产管理工具的目标,目前在行业里主要就是我们CREAMS做到了。

  爱分析:SaaS系统的数据可以监测资产运营状况,但如何直接指导运营优化决策?

  项铭:万能不是CREAMS的目的。CREAMS的38个数据维度可以展现给客户的是,资产包目前所有的状况,包括问题在哪里,过去收益在哪里,黑洞在哪里,资金是如何流失的,户型结构、租金结构是否合理等等。通过CREAMS可以“体检”出所有的问题在哪里,但是是否有解决问题的能力,还是在于客户自身。

  爱分析:在CREAMS平台上接入第三方楼宇管理相关的应用这方面,目前进展如何?

  项铭:CREAMS上目前已经接入了不少应用,比如工商数据相关的企查查,还有做智能电表、智能能耗、会议室管理等方面的其他应用。

  项铭:目前我们每月收入还不错,完全过渡到了盈亏平衡线。主要是来自于SaaS产品本身的收入,并且坚持产品标准化。

  爱分析:SaaS的一个很大的价值在于数据,CREAMS在行业层面有没有场景或者价值的延伸规划?

  项铭:我们到目前为止还没有这方面的布局,因为我们觉得还没到时候。目前来讲,我们的客户数据首先是特别安全的,我们对于单个项目的数据严格保密,也不做任何的数据变现。未来慢慢会将整个城市的行业行情数据逐步开放给我们的客户,这样他们能很精准地看到自己的资产包在整个行业中处在什么样的水平。但是我们对客户的单个项目数据依然会严格保密。

  项铭:目前的市场渗透率在6%。我们的目标是再花3到5年的时间,做到40%的渗透率。

  项铭:CREAMS的续费率高达92%。我们老客户带新客户的比例将近48%。所以获客成本相对于其他SaaS来讲比较低。

  项铭:我们的想法很简单,近两年还是会踏踏实实把工具做好,把这个行业不同角色的工具覆盖率做大。虽然行业里所谓的大数据和金融也很有诱惑力,但是CREAMS在没有绝对占有率优势的情况下,不会启动这方面业务。

  另外,定制化服务项目我们也不会作为重点。CREAMS定位于行业的底层工具,我们认为市场可以接受标准化的产品。