周一见 楼市年终总结:2018年度全国房地产业十大

2019-10-06来源:admin围观:119次

  评析2018年房地产市场的监管方向和重心出现调整,即从过去控需求、管供给转向了整秩序、治乱象。一年以来,全国多地房地产市场存在违规违法等乱象,扰乱了正常的市场交易秩序,也不利于行业健康发展。于是,一系列会议召开和政策文件发布、对地方政府的约谈、督察组全国市场督查等工作,尤其是七部委新政,罕见的出现了中宣部、公安部、司法部这三个特殊部门,说明国家非常重视此次整治市场秩序的行动,严打各种违规违法行为。当前房地产调控的思路是明确的,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

  事件2018年3月30日,海南省住房和城乡建设厅等6部门联合下发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》。此次政策规定,新购买的住房,取得不动产权证之日起5年内禁止转让。2018年4月22日,海南省召开《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会,宣布房地产调控升级,自当晚起实施全域限购,五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售;海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社保缴纳证明。此次新政,除了限购升级之外,还包括限售等多项措施。

  评析2018年是海南建省30周年,同时也是中国改革开放40周年,稳定楼市政策的出台具有极强的信号意义。同时,在4月海南获批建设全岛自贸区以及探索建设自由港的大背景下,更需要防范各类楼市投资投机需求。只有防范楼市泡沫,才可以真正巩固改革成果。从楼市角度看,海南此类政策的落实,提高了购房的门槛,有效地抑制了投资投机需求,同时也有利于自住需求者从容购房。从经济发展角度看,海南拿出“断臂”精神,力图减少对于房地产的依赖度(全国房地产依赖度最高的省份),有利于经济发展与产业结构优化。随着此类政策效应的显现,海南楼市将不断回归平稳状态。

  事件2018年三季度以来,房企打折促销的案例急剧增多。8月底,恒大地产启动了一项全国范围的楼盘大型促销,针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动,住宅楼盘全部8.9折、商铺6折起。随后,碧桂园也开启“以价换量”等降价促销行为。9月底,万科在厦门等城市的个别楼盘也开始降价促销。另外,8月份以来,中海、泰禾、阳光城、招商蛇口、中粮、保利、首开、龙湖、富力等多家知名房企都进行了不同程度的打折促销。

  评析7·31政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”之后,市场预期突然转弱,部分城市销售量下降明显,购房者的观望情绪也不断增强,开发商无奈之下,纷纷以打折促销来吸引消费者。近两年来,不少房企在“高周转”模式下,为了追求规模扩张而疯狂拿地,导致自身债务规模快速增大。在当前融资渠道收紧和融资成本上升的背景下,债务负担较重的房企借新还旧的难度很大,急需依靠销售回款来缓解资金压力,“促回款、稳现金”就成为了房企的共识。另外,部分目标完成率较差的房企在业绩压力下,选择以价换量加速项目入市,尽早完成全年的销售目标。于是,原本销售旺季的“金九银十”,非常罕见的冷清收场。本轮房地产短周期的楼市上行期,已长达三年之久,多数城市存在需求透求、房价过高的不良现象。2018年三季度楼市调头向下,开发商宜认清形势,积极促销,回笼资金,像万科那样以“活下去”为当前的第一目标。

  事件2018年6月下旬,市场上出现了“国家开发银行收紧棚改融资政策”的传闻。7月份,住建部称,因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,会议要求,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

  评析2015年四季度国家提出房地产去库存的工作目标后,各地棚改加速,尤其是提高了货币化安置的比例。一方面,有力推进了房地产去库存;但另一方面,也在一定程度上推高了房价。2018年以来,国家推进棚改的目标不变(2018-2020年1500万套,2018年580万套),而且截至10月底,全国棚改已开工577万套,占年度目标任务的99%。但是棚改的运作方式正做调整,比如,对于低库存和房价上涨过快的城市,取消货币化安置优惠政策、下调货币化安置比例,这样有助于稳定房价。再如,棚改项目在过去四年持续获得政策性银行贷款的充分支持,央行创设的抵押补充贷款(PSL),通过国开行、农发行等发放棚改贷款,在地方棚改资金来源中占比近80%。而2018年4月财政部、住建部联合发布了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,规范棚户区改造融资行为,遏制地方政府隐性债务增量。

  事件2018年9月30日,一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播,万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨,认为房地产行业转折已经到来,“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮直白地表示,三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求,公司战略也将围绕“活下去”而展开,所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

  评析2018年房地产调控政策进一步升级,房企的融资环境持续收紧,新房销售降温,尤其是8月以后,全国多数地区楼市快速降温。在此背景下,万科作为龙头房企在内部会议喊出“活下去”的口号。万科是一家具有很强忧患意识的企业,2007年喊出“拐点论”,2012年喊出“白银时代”,而这次喊出“活下去”,代表着万科对未来两年楼市走势预判。在楼市降温的情况下,其实国内诸多房企,也都在谋求通过不同的方式“活下去”,或降价促销快速回笼资金,或通过各种融资渠道获取资金,或通过转让企业股权或项目缓解资金压力,例如华夏幸福将近两成股权折价卖给平安资管。除了应对短期的楼市低迷,着眼中长期发展,中国的房企们还应改变以往的经营策略,寻求以稳健经营模式和可持续性经营理念作为企业的发展战略。

  事件与前两年全国各地地王频出的情形不同,2018年的地王减少,流拍增多。据克而瑞研究中心统计,截至2018年10月,全国土地流拍数量达到758宗,其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份,流拍土地均超过100宗,其中10月更是达到峰值,158宗土地流拍。2018年下半年以来,上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍的现象,并向三四线年以来,易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率也持续下行,11月为10.2%,已下滑至2011年以来的历史低点附近。

  评析2018年尤其是三季度以来全国土地市场转冷,低溢价或底价成交成为常态,土地流拍案例也持续增多,主要有以下三点原因。其一,本轮房地产短周期上升期已持续近三年,部分城市楼市透支严重,随着本轮房地产调控持续深化,2018年三季度以来,房市快速降温,有入冬迹象,房企对后市的预期转差。其二,房地产行业金融监管趋严,房企融资渠道总体收紧,融资成本居高不下,融资难度也越来越高,房企资金压力加剧。另外,近几年大中型房企在追逐规模扩张的同时,资产负债率不断上升,偿债高峰期已经来临。其三,2017年以来部分热点城市出台了限地价、限房价、竞自持、竞配建等政策;对于房企来说,这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力,对房企资金也提出了更高的要求,因此拿地趋于谨慎。回顾过去,相比上一次土地流拍潮的2014年,2018年土地流拍情况更加严重,相关地方政府应考虑减少土地供应,放松对房企的调控与管制,以便平稳地市。

  事件针对少数住房经租企业哄抬租金、抢占房源的情况,北京市住建委于2018年8月17日联合北京银监局等部门,集中约谈北京几家大型住房经租企业,提出“三不得”:不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。与此同时,相关部门对住房经租企业启动了联合专项执法检查,提出“三严查”:严查不按约定用途使用融资资金的行为;严查哄抬租金扰乱市场的行为;严查不按规定进行租赁登记备案的行为。北京市住建委相关负责人表示,对于住房租赁企业的违规行为一经查实,各部门将从严处罚,联合惩戒。随后,北京市住建委等部门,开通打击“黑中介”投诉举报专线家中介机构被查处并予以公开曝光。

  评析2017年国家出台多个促进住房租赁市场发展的政策以后,租赁市场随之加速发展。在急速发展过程中,各类新问题也开始出现,比如部分中介背景的经租机构在跑马圈地、激烈竞争的过程中,存在房源收储不规范、租金上涨过快、违规使用金融工具等。对于租赁市场的管控力度需要强化,尤其是涉及租金方面的内容。此次北京对于长租公寓企业的约谈,具有较好的示范效应,其提出的“三不得”“三严查”等内容,有助于规范长租公寓企业的业务。相关长租公寓企业也需要从合规的角度进行业务操作,不得触碰监管红线。预计此类监管会继续,进而真正促进租购并举机制的建立。

  事件2018年,港股市场挤满了渴望在资本市场亮相的房地产企业,众多中小房企争相赴港寻求上市机会。截止到2018年11月底,已有超过9家房企向港交所递交了IPO申请,其中正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、易居企业、恒达集团等6家企业已成功上市,银城国际、德信中国、中梁控股等公司还在申请中。值得关注的是,易居企业于2018年7月份在港交所成功上市,与其他开发商企业不同,这是一家以“轻资产”“服务型”而著称的房地产企业,在香港成功上市后,借助境内外便利融资,将使企业发展提升到新高度。

  评析在严厉的房地产调控和融资收紧的背景下,部分房企选择上市,原因有三:其一是为了突破融资环境紧缩的限制,寻求新的融资渠道;其二是国内房地产行业市场集中度越来越高,部分房企为了获得更快发展,不断寻求资产规模扩张;其三是企业上市有助于提升企业品牌形象和信用等级,并且有利于优化企业治理结构。然而,内地资本市场上市核准要求较高,排队企业较多,且在房地产调控的背景下,政府限制房地产开发企业在A股上市。2010年以来,证监会已基本暂停了涉及房地产业务的企业IPO核准申请,仅有个别企业通过借壳的方式上市A股,这也使得其他房企只能寻求到香港上市。香港资本市场不仅为企业提供多样化的融资渠道,而且上市审批时间较短。总之,房企通过上市建立起较为先进的经营理念和规范的经营管理模式,在市场竞争中发挥管理优势和制度优势。

  事件2018年三季度以来,全国多地出现业主维权事件,其中不乏涉及品牌性开发商。仅十一黄金周期间,就有合肥某楼盘、江西景德镇某楼盘、上海浦东某楼盘、江西上饶某楼盘等因开发商下调价格而引起前期业主不满,于售楼处维权。下半年以来,成都、武汉、广州等地多个楼盘爆发了业主针对精装修乱收费、精装质量差等问题的维权。此外,杭州、合肥、福州、重庆、漳州、平顶山等地也爆发了多起业主维权事件,甚至售楼处遭打砸。

  评析每轮楼市下行期,因房价下降而引发的业主维权事件屡见不鲜。2018年三季度以来,如此多城市、如此多项目皆出现这类状况,则实属罕见。维权的原因主要有三类:其一,开发商降价的行为引起了部分前期购房业主的不满;其二,2017年以来,部分城市限价严厉,部分房地产开发商采取捆绑装修的形式售房,甚至与购房者签订双合同,以规避政府限价;在楼市火爆时期,为了能买到低于市场价的限价房,购房者愿意接受开发商这种灰色操作方式,但2018年下半年房价下跌且交房之后,业主转变态度,不满装修质量;其三,部分项目前期拿地价格较高,加之各种政策限制,嬴利远低于预期,甚至亏损,于是存在“减配”或“偷工减料”现象。业主维权这一现象的集中出现,也侧证部分中国购房者消费或投资观念存偏差、部分开发商经营缺乏诚信等问题,中国房地产市场诸多方面尚须进一步健全和完善。

  事件2018年10月18日,中弘股份股价收于0.74元。根据交易所相关规则,股票连续20个交易日收盘价均低于1元股票面值,交易所有权终止公司股票上市交易。中弘股份成为A股首只面值跌破1元退市股。中弘股份2018年中报显示,归属于上市公司股东的净利润为-13.26亿元,中弘股份解释公司亏损的原因主要是财务费用较2017年同期增加17亿元,而财务费用的上升,主要是由于公司融资发生的资金成本费用化所致。受国家房地产调控政策的影响,中弘股份商业项目销售停滞,住宅项目销售也大幅下滑,导致公司房地产项目销售利润较上年同期大幅减少。

  评析中弘股份作为一家房地产上市公司,却成为A股市场首只面值跌破1元退市股。虽然中弘股份退市的原因是多方面的,但其退市的主要原因之一还是在于其房地产业务业绩下滑,公司不断举债扩张,从而导致公司爆发债务危机。2017年,中弘股份开发建设的部分项目受到了政策调控的影响,例如北京商办项目因为受到北京商办新政影响而销售停滞,海南如意岛项目则因违规填海被海南省政府勒令项目暂停。随着中弘股份的房地产开发业务收入持续减少,加之融资成本不断上升,使得中弘股份2018年中报业绩惨淡。中弘股份通过资本市场不断融资扩张,但其经营理念不合理,决策具有很强的投机性,在重点项目上持着赌博心态。近几年房地产政策持续收紧,房地产业趋于规范,而中弘股份不完善的经营行为遭遇致命打击。在某种意义上,也可以说,中弘股份的退市标志着中国楼市豪赌时代的终结。