只是早几步和晚几步的区别

2018-12-02来源:admin围观:70次

  深圳房地产经纪行业服务水平和营销业绩多年来在全国一直保持领先地位。鲁力 摄

  房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。这一目前在中国楼市繁荣发展大背景下也变得炙手可热的行业,正是从深圳诞生、起步和发展起来的,如今这一行业的很多制度规范和操作模式都来自于深圳的最早探索和尝试。

  记者了解到,目前深圳在房产主管部门登记备案的房地产经纪机构(总部)有392家,而分支机构则有1504间。深圳房地产经纪企业和行业俨然已成为全国的标杆,很多经验和模式也从深圳走出去被广泛采用。

  “深圳培育了一批打破单纯业务竞争模式、架构成熟、定位清晰、有诚信品牌的房地产经纪服务企业,它们都是在深圳取得成功后再向内地进军。”深圳市房地产经纪行业协会副秘书长张媛评价说。而对于行业未来的发展,业内人士呼吁建立健全行业的法律法规,让行业走得更稳更强。

  1988年,中国第一家现代房地产经纪企业“国际地产”诞生于深圳。随之发生的中国土地第一拍也是在深圳发生,深圳这一毗邻香港的最早开放城市,率先引入了香港的土地和房产制度,这其中就包括房地产经纪制度。

  “从一开始,深圳就引入了很多香港经过市场检验、相对成熟的模式,包括地铺的模式、人员的管理模式、佣金在二手房交易中如何分担等模式,这也使得深圳房产经纪业一直走在全国前列。”张媛介绍说。

  发展至今,按照深圳市场监督管理局的统计,深圳具备房地产经纪营业范围的企业有7000多家,而在房地产主管部门深圳市规划国土委有备案的房地产经纪企业则有2000家,其中经纪机构(总部)有392家,分支机构则有1504间。此外,依法向主管部门备案的深圳房地产经纪人员的总数也有23350余人。

  数据显示,2012年深圳共成交65803套二手房,总面积为605.5万平方米。据统计,这其中90%的交易都是由房地产经纪撮合成交的,这一行业中的备案经纪机构去年为深圳实现1.49亿元的纳税额。

  “实际上深圳二手房的交易量大大超过一手房的交易量,而二手房交易中房地产经纪行业发挥了巨大的作用。”张媛告诉记者,深圳二手房和一手房成交的比例平均达到2:1,早期深圳以一手房市场为主,而从2007年以后,深圳楼市以二手房为主,最高时这一比例达到4:1,而现在则是2.7:1。

  而与全国其他城市的房地产经纪企业相比,深圳本土企业和房地产经纪行业也始终保持了领先的位置和成熟的发展水平。

  “深圳整个房地产行业的企业出去很容易,而外地的企业想要进来却很难。”一位房地产业内人士如此评价,而在房地产经纪行业也是如此,深圳世联地产的代理、顾问业务遍布全国,中原地产虽是港资,但也从深圳向内地很多城市发展。记者了解到,此前也有一些外地企业来深圳,但往往由于服务意识不够等原因,多年来能在深圳顺利开拓业务的外地经纪公司并不多。

  深圳房地产经纪行业发展成熟,涌现出一大批较大型的、发展成熟的房地产经纪机构,如世华、中原、中联、美联、招商、21世纪泛城等,它们不论是发展速度还是规模都比较惊人,其中世华2012年成交二手房5069套,达44.87万平方米;中联地产则成交二手房7573套,达59.8万平方米。除业绩外,这些企业也越来越重视其品牌效应和长远发展,如中联地产在2005年即申请获得ISO9001质量体系认证,世联地产亦早已成为上市公司。

  “二手房交易方面有些特别,它与一手房销售不同,前者更是一个销售的过程,而后者则是居间业务,地域的不同会决定买卖双方不同的偏好和约定俗称,因此很多时候是否达成还要看双方。”张媛告诉记者,由于二手房交易的经纪业务受到的约束较多,因此,尽管此前北京顺驰等房地产经纪公司进入深圳推广不顺,但同时,深圳主要做二手房经纪业务的企业走出去也很谨慎。

  而记者了解到,评选出的2013中国房地产策划代理百强企业前50强中,深圳企业占据7席,深圳世联地产顾问股份有限公司更是高居第一名,这是这家企业从2005年起连续第九年入选中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10。

  而在很多深圳的房地产经纪企业向内地扩张后,他们也会反馈,在内地开展业务和在深圳还是不同的,深圳的环境给本地企业提供了充分孕育和发展的环境。

  张媛介绍,深圳这一行业发展成熟归根于四个方面的原因,一是深圳起步较早,二是深圳企业的服务意识强,三是行业市场化发展比较充分,四是行业自律意识强。

  比如服务意识,受香港的影响,深圳房地产经纪行业的服务意识相对于全国其他城市比较强。“服务意识和对交易的市场化认知都很早就有,当很多城市的二手房交易还局限在把双方拉在一起就好的时候,深圳就已经开始提供包括交赎楼在内的中间服务,在商业地产领域以及一些具有投资价值的住宅领域,房产经纪甚至还提供一些置业顾问和投资决策参考之类的服务和作用。”张媛告诉记者。

  另外,因为深圳拥有立法权,房地产主管部门对于房地产行业不是和内地一样通过行政干预,而是通过法律监督,更多相信市场的力量,既没有拔苗助长也没有放任自流,始终在行政管理上尽可能配合行业发展。

  此外,行业协会作为行业自律组织也一直在推动行业规范和发展。张媛告诉记者,深圳市房地产经纪行业协会从2008年成立至今,一直推动各个机构自身达成约束和机制,并使协会能够在政府和行业的沟通交流上发挥良性的渠道作用。甚至很多行政监管举措和市场交易的先进举措都是协会推动和发展起来的,比如房源编码认证、经纪人职业签字、网签系统等,很多都是先形成行业自律再成为行业规范,最终成为行政规定。

  世联地产成立于1993年,是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年,世联地产整体改制,成立深圳世联地产顾问股份有限公司。2009年8月28日,世联地产在深圳证券交易所成功挂牌上市,成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商。

  经过20年的发展,世联地产现已成为全国性的房地产服务提供商,拥有子公司、控股公司共53家(含并购公司),为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。根据年报,2012年世联实现代理销售额2111亿元,同比增长48%,市场份额也由2009年的1.3%提升至2012年的3.3%,奠定行业绝对领先地位。

  世联地产以深圳为总部,分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心,形成“咨询+实施”独特的业务模式,世联地产的业务不仅局限在代理,而是构建了从顾问、代理、资产管理以及房地产金融的集成服务平台。目前,世联全国布局已基本完成,规模化发展优势明显,未来将由城市布局转入追求核心城市效益化发展,确保各区域市场份额绝对领先。

  张媛:一个行业可以分为草创期,然后到行业出现,到以行业自律组织出现为代表的发展初期,再到快速发展期这几个阶段。深圳的房地产经纪行业目前则处于快速发展期。不过从全国来看,其他各个城市的房地产经纪行业都会在5年内进入快速发展期,只是早几步和晚几步的区别。

  深圳当初这一行业初期发展的时候没有参照、完全要靠自己摸索,而现在其他城市的行业发展则可以参照我们,有了这种不同,他们实际上发展更快。

  张媛:深圳房地产经纪行业面临的问题,首先是房地产经纪行业从业人员水平参差不齐。这个行业一方面是具备较高专业要求和价值的服务行业,要求从业者懂得建筑、税务、投资等多方面知识,而另一方面,我们国家房地产经纪人员的社会地位低、收入相对低、入行门槛低都导致很多没有专业训练和资格的人都进入到这一行业,这就形成了矛盾,使得这一行业很多从业者没法跟上市场和客户的需求,也导致行业自身的规范和发展走得非常缓慢。

  第二,我们要看到光是房地产经纪行业是无法完成一宗二手房交易的,这牵涉到金融行业、房地产评估行业、担保、产权抵押和法律等多个行业,在这些行业都还在完善和发展的大环境下,房地产经纪行业也无法独善其身。

  第三,这个行业的法律法规缺乏也是个大问题。对于违法违规的从业人员,我们仍缺乏有效的手段给予其警戒和处分,全国这一行业都没有相应的法规约束。

  南方日报:深圳房地产经纪行业目前的发展和服务,与香港和全球其他城市相比有哪些差距?

  张媛:深圳这一行业目前和香港以及其他发达国家的主要差距是立法的不同。发达国家的房地产经纪行业多已经建立了非常完善和清晰的法律规定,经纪人员一方面受到法律法规的约束,另一方面也受到行业自律和职业道德的约束,而行政许可的作用在它们那里则微乎其微。而在中国,传统的观念就不重视二手房交易,所以从1988年中国出现房地产经纪行业到现在25年,国家层面从来没有出现针对房地产经纪行业的法律法规,最高级别也只有建设部出一个行政规章,但其约束力很低,同时对各地的行业也缺乏针对性。

  深圳在历史上曾经于1997年出台过一部房地产行业管理条例,在当时是全国首例,也对这一行业有推动作用,但后来这一法规被废止。直到2010年9月,深圳又出台了《深圳房地产市场监管办法》,这已经让很多城市羡慕我们至少还有这样一部法规。

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