以上便是房地产开发行业现状分析所有内容了

2018-12-07来源:admin围观:127次

  我国房地产开发行业经历了四个发展阶段,并从GDP、财政、投资等多个方面影响着市场规模。目前,抑制投机、平稳楼市,逐渐成为了各城市调控的首选和标配。以下是房地产开发行业现状分析。

  房地产开发按照阶段分,主要包括土地开发和房屋建设这两部分 。一个房地产项目的开发流程大体上包括10个环节,各个环节并不完全按照顺序进行,某些有平行部分。从前期规划开始到彻底竣工交付环节,都计入到房地产开发投资范围内。土地购置和开发占比约23%,项目施工占比约77%。现从三个方面来看房地产开发行业现状:

  房地产开发行业分析,从历史地产股的估值与ROE的关系来看,08年以前,房地产行业ROE和PE呈现同步关系,而且PE随着ROE的突破而创出新高,而08年之后,随着严苛房地产政策的出台,PE持续收缩至20倍以下,随后PE会领先于ROE,其内在联系可以理解为房企的销售改善,销售利润水平回升,市场给予估值上的反映,而由于房企会计制度延后确认的属性,所以体现到财务报表上房企的ROE随后同步出现改善趋势。

  从房地产的黄金十年到行业的白银时代,行业利润水平中枢下滑已是业内不争的事实,过去一味囤地追求高毛利而导致库存积压的模式无法持续,在利润率下行趋势下,高杠杆、快周转的模式曾一度大行其道,但随着行业调控手段的多样化和严格化,一味追求高杠杆、快周转又受到了限购限贷和融资收紧等调控手段的打压,在这种利润和规模的平衡之下,如何追求“有质量的增长”、追求资产回报率的提升,成为了当下房企的命题。因此如何理解地产股的合理估值,应该正确且深入地来看待未来我国房地产企业ROE的发展方向。

  去杠杆背景下的融资难,对于龙头地产影响有限,反而会加快小房企的出局,行业集中度提升将会加速。不要低估房地产市场的韧性,不要低估龙头房企的韧性。对于地产龙头而言,首先,其本身拥有较多的在手货币资金。其次,龙头全国布局,腾挪空间大,可以在调控压力较小的区域通过加大推盘力度来加速回笼现金。第三,银行融资虽然你持续收紧,但对于前30强的龙头房企,依然给予信贷。融资成本虽然整体在上升,但相对于小房企,龙头地产融资成本上升的幅度更小。并且龙头地产可以拓展多种融资渠道,如境外融资、基于存量资产的创新融资渠道。2018年上半年,行业总融资2282.7亿元,其中龙头房企占比达 34%,2018年上半年占比为17%。融资向龙头集中的趋势明显。2018年上半年融资成本虽然有所上升,但龙头房企加权融资成本仍基本控制在8%以下。

  2018年上半年大陆房地产并购交易达到482笔,交易金额达到810亿美元。房地产开发行业现状分析,随着资源进一步向龙头集中,龙头侵占市场份额的速度将会加快,未来有望形成寡头垄断的格局,地产行业中的格力、美的或许正在形成。市场对于去杠杆背景下的融资收紧做了过度悲观的解读,却对融资收紧加速重塑行业格局给龙头地产的利好认识不足。目前,根据直预期市盈率,龙头地产的估值水平已接近历史底部,震荡市中最大的避风港湾正在形成,龙头地产公司已经进入击球区。

  2018年上半年,房地产调控政策继续强调“因城施策”和“因地制宜”,政策上呈现明显的分化状态。总的来说,政策层面分为出台人才引进政策放松调控的地区和政策加码的地区。人才落户政策的进一步落实,促进了人口,尤其是青年优质劳动力进一步向二线城市聚集,尤其是武汉、南京、成都、西安、天津等高校密集的城市,人才落实政策的效果非常明显,当地房地产市场需求端也得到一定的改善。同时,本轮房价的上涨已由传统的东北沿海区域拓展至全国范围,西部以及东北区域的房价也出现了较快的上涨。在2018年以来新增调控的城市中,也充分体现了“因城施策,分类调控”的政策导向,对于房价上涨过快的城市加强调控政策的力度。

  综上所述,截止2018年10月房地产开发投资完成额累计同比增速达10.20%,预计下半年房地产调控政策不会放松,开发投资额将有所回落。未来,在房地产投资下滑尚未较大幅度动摇经济增长根基时,开发面积已经有所回落,增速的缓冲期也将逐步减小。以上便是房地产开发行业现状分析所有内容了。

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