融资总额高达600亿元

2018-12-07来源:admin围观:198次

  讯:中国指数研究院、中国房地产指数系统于2013年5月7日召开“2013年4月中国房地产百城价格指数解读暨国五条后市场变化与未来趋势研讨会”。【下载报告】【更多报告】

  自2010年宏观调控以来,近三年房地产企业行业资金来源增速大幅减缓,低于房地产开发增速,房地产行业整体面临资金压力,不少房地产企业面临融资难的困境。

  受2012年下半年以来房地产销售回暖影响,同时基于较乐观的市场预期,房地产企业2013年加速布局,一季度房地产企业增速同比增长22.8%;一季度到位资金则同比增长29.3%,房地产行业在资金积累不足与扩大需求的双重影响下,面临更大的资金需求。

  2012年上市房地产企业的资产负债率明显下降,2012年末达到62.07%;2013年第一季度小幅提升至62.16%,其中60%的上市公司负债率在70%以下,负债水平较上年有明显好转;从经营性现金流净额来看,2012年末,国内上市房企的平均值为3.45亿元,呈现由负转正,现金流为负的企业占比为40%左右,资金压力得到有效缓解。

  2012下半年以来,重点城市成交量持续回升,2013年一季度季节性回落,但同比增长依旧延续上年的显著增长态势,是近四年来同期最高水平,市场持续向好,开发企业资金状况较上年明显改善,使得金融机构对房地产业更具信心。

  2013年一季度,货币环境整体趋稳,人民币各项贷款增加2.76万亿元,同比增长12%;房地产新增贷款呈现爆发式增长,达到7103亿元,同比多增4667亿元,增幅达上年同期的3倍;其中,房地产开发贷款余额为4.24万亿元,同比增长17.9%,较上年末大幅提升6.8个百分点,明显高于个人购房贷款3.9个百分点的增长速度。

  随着美国第三轮量化宽松(QE3)政策的实施,全球资本市场出现了超低利率环境,内地房企在境外融资的难度大幅降低;国内信贷持续受限,海外上市房企为改善债务结构,通过海外发债获得大笔中长期资金支持;2012年共有20家内地房企发行了25笔海外债券,融资总额高达600亿元,同比增长了10.23%。

  2013年截至4月底,已有26家房地产企业在海外资本市场成功发行了企业债券,所获资金多达728亿元,发债所获资金已超过去年20%以上。

  特点:内地房企在港发行的优先票据多以5年以上的长债为主,有效改善债务结构;多只债券的认购在十倍以上,获得海外资本市场的热捧;大型房企利息率低,少量房企。

  趋势:2013年4月以来,者热情相对减少,整体认购倍数较2012年已有所下降;企业应该注意到,频繁海外融资的背后,企业也面临着发债利率上升、国内利用外资趋严、信用评级降低的风险。

  2012年上半年房企负债高企、下半年销售状况改善、银行贷款、海外发债等低息融资渠道相对畅通等综合影响下,房企高息信托融资相应减少,2012年全年信托产品789个,融资规模1663亿元,同比减少40%;有巨额资金需求或亟需“旧债新偿”的房企,仍会借道信托平台,以城投类公司、大型地产项目和前期续建的地产项目等为主;2012年房地产信托兑付总到期规模达到1758亿元,出现兑付高峰,但受市场快速回暖影响平稳度过。

  内地龙头房企的融资渠道主要依靠银行贷款和信托等,尽管这些龙头房企凭借其综合实力获得信贷机构青睐,目前尚无资金缺口,但也付出了高昂的利息费用。

  H股市场融资成本较低、融资渠道灵活、无需部门批准等特点被龙头房企一致看好,纷纷通过在港买壳、或“B转H股”曲线上市,力求打通海外融资渠道。

  一方面是为实现企业多元化、国际化的发展奠定基础,如万科置业海外、金地商置集团;另一方面则通过海外信贷融资、海外发债等多种渠道实现了多元化的融资组合,将促进公司未来的融资成本降低3-4个百分点。

  目前国内房地产市场调控依旧严格,新开工项目融资渠道变窄,开发商回笼资金压力增大,信贷趋紧加剧了房企的社会融资难度,为私募房地产基金的快速成长提供了条件;银监会8号文出台将使房地产基金迎来更大发展空间;2012年中国私募房地产基金共发生80起案例,基金规模实现翻番,股权与债权结合的方式成为房地产基金的首选,股权的方式也在逐渐突显;当前,私募房地产基金处于初步发展阶段,需要建立更完善的方式,引导私募房地产基金长期参与房地产市场发展,帮助房企优化策略,将地产市场掘金方向向多元化经营轨道拓展。

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