《民银智库研究》第51期:我国房地产行业2016年

2018-12-12来源:admin围观:108次

  原标题:《民银智库研究》第51期:我国房地产行业2016年运行情况分析及2017年趋势展望

  2016年房地产运行情况:2016年,在政策和资金宽松背景下,房地产市场快速由冷转热,引发新一轮调控政策集中出台。整体看,在供给侧结构性改革背景下,住房长效机制逐步建立;房地产开发投资各项指标向好,对国民经济的拉动作用增强;整体去库存效果明显,但区域分化严重;融资政策全面收紧;房企销售业绩增长明显,行业集中度进一步提升;房企加快转型升级,物流地产等新兴地产呈现良好前景。

  2017年发展形势展望:市场总体运行将处于稳定;一、二线城市的高泡沫与三、四线城市的高库存仍将并存;投资增速、开工面积、销售面积、销售额等或将同比下降;房企融资环境将有所恶化;并购趋势仍将延续。

  未来3-5年走势研判:总体判断,在新动能尚未完全建立之前,房地产业仍将是经济增长的重要支撑力量,但支撑其高速增长的因素正在减少。短期看,房地产业迎来周期性拐点,中期看,供需趋于平衡;发展政策面临历史性拐点,符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制将加快建立;房地产业的区域结构、产品结构、竞争结构将发生变化。

  政策建议:落实中央经济工作会议提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”的精神,支持合理购房需求,适度控制个人住房贷款投放;优化行业资产结构,加大支持新兴地产力度;抓住行业整合机会,积极开展“商行+投行”综合业务;加快房地产金融创新,促进业务健康发展;聚焦一、二线热点城市,关注潜力较大的二、三线城市;优先支持龙头房企,重点关注其转型路径选择。

  风险提示:宏观经济下行风险;商业地产泡沫风险;区域市场分化风险;房企资金链断裂风险;个人住房贷款风险。

  5.聚焦一二线热点城市,关注潜力较大的二三线.优先支持龙头房企,重点关注其转型路径选择

  2016年,在供给侧结构性改革大背景下,我国经济结构加快调整,新动能不断培育,经济平稳运行,GDP保持了6.7%的中高速增长,房地产对经济增长起到了稳定器的作用。作为“三去一降一补”五大任务的重点领域,去库存成为房地产市场的主基调,在各种政策叠加刺激之下,房地产市场快速升温,房价大幅攀高,三、四线城市去库存与一、二线年房地产市场的最重要结构性特征。与此同时,房地产泡沫严重以及泡沫破裂将导致系统性风险的论调愈演愈烈,引起高层高度关注,并直接引致房地产政策在第三季度末开始由宽松转向收紧,房地产市场进入新一轮调整期。2016年12月,中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。在经济下行、新旧动能接续的关键时期,美元加息、人民币贬值、资本外流、资产荒等背景下,房地产市场能否健康持续发展面临较大的挑战。本文在回顾总结2016年房地产业运行情况基础上,展望了2017年形势,研判了房地产业未来3-5年走势,并提出了商业银行的应对策略和应关注的风险。

  从全国层面看,房地产政策呈现“前松后紧”的局面,即2016年上半年,全国政策延续2015年的宽松基调,降首付、降税负、宽信贷等政策叠加刺激。随着房地产价格大幅攀高,房地产市场泡沫进一步严重,泡沫破裂引致系统性金融风险的声音越发强烈,引起高层高度关注,三季度末,房地产政策紧急刹车,由宽松转向收紧,房地产市场进入新一轮调整期。从地方层面看,

  上半年,一线城市坚持偏紧的政策,二、三、四线城市全面刺激,三季度后,22个热点城市密集出台调控措施,一线采取了更严格的调控政策,部分二线热点城市全面收紧,为市场降温,稳定市场运行。2016年9-10月,各地方政府集中出台调控措施,反映了中央对本轮房地产市场迅速火热的担忧。整体看,本次调控的主要目的是防止泡沫破裂导致发生系统性风险,但仍以稳定为主。

  在短期去库存的同时,“以人为核心的新型城镇化”、“购租并举”、出台房地产税、加强保障房建设等房地产市场长效机制逐步建立。

  的房地产平稳健康发展长效机制。预计,下一步将加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等系列制度建设,以长效机制引导市场稳定预期。

  2016年1-11月,房地产开发投资增速较快回升,同比名义增长由2015年末的1%增至6.5%;土地购置面积降幅大幅收窄,由2015年末的-31.7收窄至-4.3%,在前10个月销售行情较好的情况下,房地产开发企业在积极补库存;销售面积和销售额均大幅提升,分别由2015年末的6.5%、14.4%攀升至24.3%、37.5%;房屋施工面积增速平稳,新开工面积、竣工面积等均由负增长转正;国房景气指数持续恢复,但仍处于不景气区间。

  数据显示,2016年,房地产业对GDP的贡献率达到8%以上,处于25年以来最高水平,如果加上房地产上下游相关行业,则将在10%以上。对GDP的拉动在0.5个百分点左右,我国经济进入新常态以来,房地产业对国民经济增长的作用日益加强,尤其是对2016年处于经济下行期的经济增长起到了稳定器作用,反映出在新旧动能转换时期,新动能仍在培育,房地产业仍肩负着托底经济增长的重任。

  2016年,在中央“去库存”政策的推动下,房地产需求激增,特别是一线、热点二线城市,房地产价格出现大幅上扬,带动库存快速下降,从狭义房地产库存看,全国商品房待售面积增速持续下行,从2014年10月的28.4%降至2016年10月的1.3%,其中住宅商品房待售面积增速于8月由正转负,10月降幅扩大至-6%。存销比(待售面积/过去三个月销售面积均值)从年初的7.3个月降至10月的4.7个月。

  分区域看,一、二的线城市去库存基本接近尾声,三、四线城市去库存堪忧。一线城市中,北上广存销比持续下滑,降至10个月左右,但深圳存销比反弹至20个月。15个二线城市中,存销比普遍回落。三线个月,远远高于一、二线个省(区、市)、新疆生产建设兵团和国务院有关部门的第三次大督查。从督查的情况看,当前三、四线城市特别是县城库存存量高,化解难度较大。

  在全国各地房地产去库存政策的刺激之下,货币环境维持宽松,引致大量资金流入,房地产市场迅速回暖,加之2015年房地产开发企业到位资金基数较低,2016年,房地产开发企业到位资金增速由2015年的3%以大幅上涨至2016年的15%左右。国家统计局数据显示,1-11月份,房地产开发企业到位资金129484亿元,同比增长15.0%。其中,国内贷款19199亿元,增长3.1%;利用外资132亿元,增长-49.0%;自筹资金44772亿元,增长0.3%;其他资金65381亿元,增长33.4%。在其他资金中,定金及预收款37246亿元,增长30.5%;个人按揭贷款21970亿元,增长49.3%。

  2016年房地产行业加杠杆明显,负债规模扩大,潜在风险不断累积,Wind数据显示,截至今年6月末房地产行业的资产负债率已升至81.33%,相比去年末上升3.87个百分点,部分房地产开发企业资产负债率达到90%以上。在严控房地产泡沫的背景下,房地产开发企业融资渠道正在收窄,再融资政策全面收紧。房地产企业融资主要渠道的公司债9月份以来锐减,9月、10月均仅发行8只,规模分别为110.4亿元、73亿元。11月以来无房地产类公司债发行。

  开发企业销售业绩增长明显,行业集中度进一步提升2016年,房地产市场持续火热,一、二线城市销售迅猛增加,房地产开发企业销售业绩明显提升,布局一、二线城市的龙头企业、土地资源丰富的地方国企及进行品牌营销的开发企业表现突出,绝大部分开发企业可完成年度销售目标,甚至超额完成。据CRIC统计,前三季度,共有16家房地产开发企业销售金额较2015年实现翻倍。预计2016年销售收入在千亿元人民币以上的达到11家,500亿元人民币以上的10家。

  2016年房地产行业市场集中度继续呈现持续上升的趋势。CR10、CR20、CR50、CR100均不同程度提高,其中CR100提升幅度最为明显,销售额接近市场份额的50%,销售面积占市场份额近30%。

  房地产开发企业转型升级,新兴地产呈现良好前景一方面,在土地价格高企、市场调控、利润下降的情况下,许多中小型房地产开发企业逐步退出市场,标杆企业积极寻求新的利润增长点,纷纷开始通过转型兼顾规模扩张和利润增长。在转型方向选择上,轻资产化、多元化融合、多业态互联将成为新的业务增长模式,并成为房企战略转型的主要方向,集中于社区O2O服务、商业运营与金融行业,同时注重通过多产业链挖掘提升自身价值,利用国家利好政策,在联合办公、众创空间、转租公寓等方面进行新模式探索,其中金融行业最受房地产开发企业青睐。

  另一方面,随着我国收入水平的提高,居民消费转型升级以及老龄化等影响,养老地产、医疗地产、物流地产、文化地产等新兴领域产业地产呈现良好的发展前景。2016年,众多资本涌入产业地产领域,据不完全统计,截至目前,至少有34家企业进入产业地产,其中房地产背景企业数量最多,占到23家,其他11家分别为5家制造业企业、4家金融资本企业和2家商业背景企业。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,并要建立“符合国情、适应市场规律的”长效机制。在调控政策作用下,一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。调控收紧的力度和范围正不断扩大,并已对市场预期带来实质影响。从政策面看,在政策环境、资金环境全面收紧以及社会预期发生变化的情况下,预计

  年房地产市场将明显降温,尤其随着调控政策不断叠加、调控效果不断释放,市场降温幅度将逐步扩大,大中城市房价环比也将由快涨转为慢涨或微涨,但由于当前调控以稳为主,且明年货币政策基调仍偏宽松,房地产市场总体将呈现平稳趋势。从当前中央的政策和态度来看,抑制房地产泡沫和防止大起大落成为2017年房地产市场两项重要任务,但热点一、二线城市在需求强劲的情况下,将会处于平稳状态。从经济结构看,2017

  20%,难以替代房地产、汽车等传统制造业的作用。(2)高库存与高泡沫仍将并存

  年,一、二线热点城市在延续高压调控态势下,存销比降至历史低位,将加剧购房者的恐慌和土地市场的竞争。从供给层面看,当前房地产市场的主要矛盾是结构性的,热点一、二线城市在居住属性、投资属性、金融属性等交织下,呈现供不应求的局面,市场供应难以在较短的时间内满足需求,使得泡沫维持在较高水平,普通二线城市和大多数三、四线城市供过于求,库存居高不下,去库存是首要任务,非住宅商办用房去库存压力巨大。在因城施策的基调下,三、四线城市去库存与热点一、二线城市防泡沫任务并重,两者的政策方向也完全相反。前者侧重于刺激需求、控制供给、消化库存,后者侧重于抑制投机、增加供给、盘活存量。

  尽管短期内热点一、二线城市的投资溢出效应有助于三、四线城市去库存,但进入

  年后其风向标效应同样可能导致全国房地产市场整体降温,间接导致三、四线城市的库存周期拉长。同时,一、二线城市本身在增加供给、抑制投机后,库存去化时间也将延长,部分弱二线城市可能面临反复去库存问题。(3)投资增速、开工面积将同比下降

  年,开发企业投资决策将变得更加谨慎,投资信心也有所下滑,或将对土地购置造成一定负面影响,房地产市场降温必将拖累经济增长,经济下行压力或将加大,考虑到稳增长需要开发投资相对稳定,预计房地产开发投资将同比下降,或维持在5%以下。投资热点将集中在补库存的热点一、二线城市及周边三线城市,库存压力较大的普通二线城市和三、四线城市则将继续控制新增供给,收缩开发投资规模;资金实力较强的大型房企也将继续通过拿地和并购扩大市场份额,而融资困难的中小房企则将主动收缩投资,以保证足够的流动资金。

  2017年,随着销售明显降温,热点城市新房库存将逐步回升,补库存的迫切性将减弱,预计全年商品房新开工面积同比下降10%左右。

  

  10%左右,上半年或将延续量跌价稳的趋势,下半年或将转向量价齐跌的局面。

  随着调控政策执行力度加大,房地产开发企业融资全面收紧,2017年,预计房地产市场降温后,融资环境将进一步恶化,一方面场外配资业务被严令禁止,房地产开发企业销售资金回笼放缓,或将同比下滑;另一方面,受房地产融资政策全面收紧影响,房地产开发贷款、自筹资金将延续负增长势头。同时,由于美联储加息、人民币贬值,房地产开发企业海外融资规模或将继续缩小。2017年,房地产开发企业到位资金将由2016年的两位数增长重返个位数增长,甚至陷入负增长,全年同比下降9%左右。

  在调控背景下,房地产开发企业经营分化的局面将进一步加剧,市场竞争格局将发生重大变化,将呈现“强者恒强”的局面,龙头房地产开发企业加快业务转型,并通过规模化发展提高市场占有率,而中小型房地产开发企业则将因去化不力、资金链断裂或彻底转型等原因退出房地产业而被收购。2017年,预计房地产业并购趋势仍将延续,大型房地产开发企业将成为并购重组的主导力量。特别是在土地成本不断攀升的情况下,通过股权收购与合作等方式增加土地储备,已成为拿地和扩张的主要手段。同时,收购中小上市房地产开发企业进而间接实现上市或回归A股,也成为不少在港上市龙头房地产开发企业的并购目标。如中国恒大通过股权转让,已控股嘉凯城,并成为廊坊发展的第一大股东,万达商业也在积极借壳回归A股。

  总体而言,本轮并购热潮或将给房地产业带来三方面积极变化:一是行业集约化和专业化程度将不断提升,房地产开发企业间的竞争将更加激烈;二是市场竞争格局将发生改变,两极分化进一步拉大,未来只有通过兼并合作才能实现超越;三是房地产开发已是“红海”领域,代建、物业、健康、医疗、金融等延伸细分领域将出现更多机会,部分中小房地产开发企业将凭借在细分领域的口碑和竞争优势生存。

  从发展历程来看,1985~1995年是房地产业发展的起步期,1996~2013年是快速发展期,2014年后进入调整期,改善性需求和新兴消费地产业态将成为新时期的增长亮点,新型城镇化、区域一体化等国家战略将为其提供长期增长动力。

  2014年以来,房地产行业迎来周期调整拐点。尽管受益于宽松的政策和货币环境,2015年2季度以来楼市销售不断回暖,尤其进入2016年后明显升温,但短期过度升温后,正进入调整期,长达18个月的上涨周期结束。房地产市场逐步进入存量房时代,开发投资将降至中低速增长,去库存化将陷入持久战,二手房交易占比或明显提升,改善性需求和新兴消费地产将成为决定楼市走向的关键因素,过度加杠杆下的“投资驱动”难以持续,通过人的城镇化进行“消费驱动”才是根本。

  从中期发展看,十三五期间房地产市场总体供需平衡。当前,我国房地产市场正进入存量房时代,据估算,全国城镇住宅存量或已达250亿平方米左右。在不考虑住房质量的情况下,城镇居民家庭户均住房拥有量约1.1套,且两成左右家庭拥有2套以上住房,自有住房拥有率达90%以上。未来的购房需求将集中在现有城镇居民改善性需求、新市民刚性需求等层面。若不考虑投资投机性需求,增量房市场需求总量已经饱和,未来主要为结构性增长空间。

  假定“十三五”期间年均新增1700万人,若以2020年城镇人均住房建筑面积36平方米计算,则潜在住房需求约30.6亿平方米;二是改善型需求仍将快速得到释放,若不考虑新增城镇人口的改善性需求,“十三五”期间,现有城镇居民潜在改善型需求将达到约15.4亿平方米;三是拆旧改造住房需求增长空间巨大,预计“十三五”期间,由房屋拆旧改造带来的潜在新增住房需求约为30亿平方米。总体看,若不考虑投资性需求,“十三五”期间住房市场存在较大的需求空间,预期潜在需求将新增76亿平方米,年均新增15.2亿平方米。供给侧:一般而言,房屋从拿地到竣工交付正常工期为3-5年,总体看,在不考虑存量房供给、现房库存以及2016年末以后新增住房用地的情况下,据测算,“十三五”期间,住房市场潜在供给在79亿平方米,年均新增15.8亿平方米。住房供需基本平衡,供给略大于需求。(2)房地产业发展政策将面临转折

  中央经济会议提出“加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制”,“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,首次提出并强调了“符合国情”、“适应市场规律”。结合党的十八大以来,中央在全面推进改革方面的力度和决心,可以预见,房地产市场将迎来全面改革,房地产业发展政策将面临转折,全面系统的改革措施或将出台,短期的行政干预式调控将转变为“短期行政干预与长期市场化调节相结合”为主,从支持投资环节转向稳定消费环节,供需结构合理化将成为新的目标,新型城镇化、农民工进城、土地供应制度改革、税收制度、金融制度等将成为房地产市场发展政策的新组合。未来政策走向表现在以下四个方面:

  年末中央经济工作会提出“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”,“继续扎实推进以人为核心的新型城镇化,促进农民工市民化”。在此要求指引下,房地产市场将从通过加杠杆去库存向通过“人的城镇化”去库存转变,促进房地产回归居住属性。落实户籍制度改革,解决农民进城后的公共服务问题,促进房地产去库存。同时,特大城市周边的中小城市或将成为未来房地产业发展的良好地带,大都市圈战略将加快步伐。三是发展租赁市场,建立购租并举制度。中央多次强调要加快发展住房租赁市场,并为住房租赁市场立法,预计今后将通过盘活社会存量住房、强化税费调节机制,培育和发展住房租赁市场,扶持住房租赁企业发展,完善住房租赁税收政策,使住房投资有合理的收益率,推动住房租赁规模化、机构化、专业化发展,完善住房保障体系、提高住房供给品质。地方政府将通过采购存量房转化为保障性住房的形式解决库存问题。

  近两年,中央一直强调要建立房地产市场长效机制,2016年末的中央经济会议特别强调了“符合国情、适应市场规律”的长效机制,预期下一步将加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等系列制度建设,以长效机制引导市场稳定预期。在一、二线热点城市,或将择机加快推进房地产税,抑制房地产投机、投资性需求,遏制房价过快上涨,促进房地产市场平稳健康发展。另外,在库存较大的三、四线城市或通过降低购房税费,促进库存消化。但短期之内房产税出台的可能性不大,各项长效机制的建立也非一日之功。(3)房地产业市场结构将发生变化

  在新型城镇化背景下,区域分化的态势将加剧,一、二线热点城市将持续成为供需热点,部分省会级和国家战略区域辐射范围内的二、三线城市则将逐步展现其增长潜力;二是产品结构,随着住房市场的饱和以及产业转型、消费升级的加速,以服务产业需求和消费需求为重心的产业地产、众创空间、物流地产、旅游地产、教育地产、养老地产、医疗地产等非住宅新兴业态将呈现多元化、综合化发展态势,同时装配式建筑将引领住宅产业化潮流;三是竞争结构,在深化调整过程中,房企业绩分化的态势仍将持续,行业洗牌整合有望提速,未来或有一半以上的开发企业退出市场或被淘汰,“强者恒强”的局面将进一步强化,综合实力强劲的大型房企、竞争优势明显的特色房企将成为市场主体。总体判断,一方面,在经济增长新动能尚未完全建立起来之前,房地产业仍将是宏观经济增长的支撑力量。特别是在宏观经济下行压力依然较大的情况下,房地产和基础设施投资的支撑作用将增强,同时,考虑到房地产开发投资对上下游数十个产业的巨大带动作用,短期内经济“去房地产化”尚不现实,“稳增长”仍然离不开房地产业。

  随着人口总规模逼近拐点、房地产行业逐渐回归居住属性、货币环境从宽松转为适度、房市调控政策逐渐趋严,房地产业高速发展的黄金期已经一去不复返,支持房价继续上涨的因素正逐渐减少,城镇化的推进将是房地产市场发展的重要支撑因素。三、政策建议

  支持合理购房需求,适度控制个人住房贷款投放从2016年前11个月居民中长期贷款占一、二手房交易额的比例来看,大约在25%左右,在全球范围内尚处于低位,当前的房地产个人信贷仍处于安全区间。在“因城施策”的差异化调控下,商业银行应坚持差别化住房信贷政策,适度控制个人住房贷款投放增量,对于有投资、投机性购房特征的,从严确定首付款比例和利率。

  随着调控方式及住房制度转变,住宅市场将逐步回归“自住”。房地产业结构将面临转型,养老地产、产业地产、物流地产、医疗地产、众创空间,产城融合的智慧城市、生态园区等新兴地产领域将迎来发展机遇。商业银行房地产业务要积极适应这一转变,优化行业资产结构,加大支持新兴地产力度,适度支持棚改和住房租赁项目。

  随着供求形势的转变,房地产市场竞争日益激烈,行业整合速度明显加快。全国性及区域性龙头房地产开发企业将成为开发投资和并购重组的主体,绝大部分中小房企则将逐步被淘汰或被兼并。商业银行应紧紧抓住经济下行所带来的房地产行业并购、重组整合机会,围绕客户需求开展“商行+投行”综合业务,在并购、重组、上市、发债、项目融资等方面提供一揽子金融服务,以投行方式封闭运作,控制风险并获超额收益。

  加快房地产金融创新,促进房地产业务健康发展随着住宅市场深度调整,房地产开发企业加快了转型步伐,开始转向社区商业地产、物流地产、养老地产等新业态,多元化经营。建议商业银行积极参与房地产新业态建设,积极把握房地产新兴业态发展中涌现出的大量业务机会,根据房地产新兴业态的不同特点,创新信贷支持政策,提供差异化的产品和服务,择优尝试投贷联动模式,探索与房地产开发商在投融资等方面合作的新模式。

  REITS,化解房地产不良资产,以满足保障性住房、商业地产、养老地产、物流地产等不同房地产业态对长期资金的需求。5

  聚焦一二线热点城市,关注潜力较大的二三线城市一线城市、热点二线城市收紧调控后,可能将有更多的城市跟进效仿,但一、二线热点城市始终是经济最发达的地区,也是人口、资金和社会资源最集聚的地区。建议聚焦一、二线热点城市,积极关注城镇化增长潜力较大的二、三线城市在房地产领域的贷款需求。

  优先支持龙头房企,重点关注其转型路径选择在调控不断叠加的情况下,中小型房地产开发企业的盈利能力等将受到严重挑战,建议商业银行优先支持大型房地产开发企业,对综合实力强的龙头房地产开发企业进行全方位金融支持,帮助其扩大市场化融资渠道,支持其在银行间债券市场发行债务融资工具,通过多元化的融资渠道确保资金链的通畅安全。

  商业地产泡沫风险数据显示,全国商业地产存量总体上已经过剩。特别是二、三线城市办公楼、商业百货等商业地产或存在一定程度的泡沫,建议短期适当控制介入商业地产的规模。

  尽管2016年各地均在积极去库存,但由于三、四线城市产业发展慢、公共服务配套少等因素影响,人口仍然在向大中城市集中,三、四线城市住宅库存压力较大,去库存周期较长,中小开发商面临的风险将提高。短期看,三、四线城市风险较大,短期应谨慎介入或压缩业务规模。

  银行业房地产相关贷款潜在风险值得关注。在此轮调控深入推进的情况下,房地产企业融资渠道正在收窄,或将面临流动性问题。未来一旦资金流断裂风险爆发,将对银行业造成致命打击。应深入分析不同区域房地产信贷风险的具体情况,加强名单制管理,限制进入潜在风险暴露的各类问题房企,以及在房价快速上涨期的地王项目。深入分析不同区域房地产信贷风险的具体情况。

  房地产信贷风险正处于上升期,应强化个人住房贷款交易真实性调查,严格审查购房人首付款资金来源及其偿债能力,加强房地产抵押估值管理。

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