供求里面是市场的根本

2018-12-16来源:admin围观:114次

  房天下产业网讯:1月4日下午,由中国房地产指数系统、中国物业服务价格指数系统、中国装饰装修及材料指数系统共同主办2017首届中国房地产大数据年会,在上海崇明金茂凯悦酒店一层宴会厅召开,中国指数研究院融合房天下大数据,将历时十二年之久的数字地产节升级为2017首届中国房地产大数据年会。“聚焦大数据开创新未来”中国指数研究院将基于大数据视角,全面总结2016年中国房地产市场形势和预判未来市场走势,阐释大数据为房地产行业变革带来的新驱动力,共同探讨大数据在房地产行业释放出的巨大价值。

  黄瑜:荣幸,再次来到崇明岛来做研究发布。想想我们12年前我们在崇明岛首次发起数字地产节,也是希望这个行业用数据来量化市场变化,用数据预判市场趋势。在12年前我记得我们当初提了一句话“一个数字盛过千言万语”,我们也是在数字的引导下,让指数研究院有了今天。

  刚才我们莫总把大的行业包括整个房天下客户体系大数据应用做了一个详细的讲解。柴老师是从行业应用角度,给我们做了一些指导。我们接下来还有贾司长从国家大数据角度,给我们更多的指导。我今天主要是希望用我们的一些数字对2016年市场再做一些系统总结,也是希望用我们大数据模型,对2017年市场做一个趋势预判。

  看一下2016年数字变化,这一年当中确实政策发生了很大变化,整个政策变化由松到紧,年初陆续有15次的各种发布各种政策,以及大会上发布的一些相应指导,有一些去库存相关指导性的建议。同时,在此之下全国90%以上城市,陆续出台260余项政策去支持我们的去库存。确实,市场反应是的快,整个市场在半年市场当中一下子可能看到这种火爆的情景。在我们下半年开始,是9月30日之后,五次出台防风险的一些指导性政策。全国有26个地级以上城市,都出台一些控风险调控政策。

  这一年房价100个城市累计上涨17.83%,环比19月上涨,同比16月上涨,是9月份涨幅创新高,34个城市连续6个月上涨,1993年以后政策效果的明显,我们已经出现了环比涨幅回落,10月份、11月份回落1.18、0.77。二手房市场累计上涨19.04%,环比连续22月上涨。

  看看不同城市涨幅状况,一线城市是涨得更多,这个数字去年只有一线上涨,二三线是下跌,我们政策出台以后一二三线城市涨幅都在回落,是一线城市涨幅回落很明显,二线个点,三线城市实际上回落的趋势是趋缓的。

  成交2016年销售面积创历史新高,同比涨幅达到20%,销售额预计达到11.5万亿,增幅达到30%。二手房涨幅增长幅度是同比增长超过30%,创历史新高,我们10月份、11月份政策调控指导之下,整个涨幅是明显回落,我们看不同的城市状况,其实一线城市基本上可以看到,每一个月月均成交数字跟2015年基本持平,二线%城市均价和中位数均上涨,深圳涨幅超过50%,厦门、苏州、东莞涨幅超过30%。

  这是测算的整个的30多个代表性城市,他们中位数以及成交套总价变化情况,我们把成交套总价按成交套数前10%测算数据,前40%测算数据,后面60%测算数据,北京前10%后一套房价是1124万,上海是1060万,这两个城市超过1000万。不同城市可以看到成交结构的变化。我们测算1-10月份,整个新建商品房是成交4万套,确实北京这个城市新建商品房成交,住宅成交是比较少,二手房成交比较大。相对去年总量下降24%,成交的金额是没有下降甚至还微增长一点。1000万以上房子,相当于从成交套数还有成交金额增长都超过30%,我们算了一下他整个的成交1000万以上房子,大概成交套数占了市场10%多一点,成交金额在市场上占了40%,可以看到这个高价房子在市场上成交份额是很大,是一千到三千万房子,他们成交总额在一千万以上占了70%,3/4是1-3千万,可以看具体数字一千万以上到10月份成交4600多套,1-3千万之间是4500套左右,3千万以上是500套。上海中位数和成交套总价均值也增长了,在20%左右。我们成交新建商品房1-10月份总量是10万套,这个数字相对于去年来说是下降的,但是我们金额是增长了,可以看到确实价格涨得还是很多。7万以上房子到10月份是1.2万套,金额是1800多亿,全年两千亿左右数字,销售额占比超过1/3,不到40%的总量。它的总量也是1-3千万占主流,这个成交结构作为行业人士一定要有数字概念。

  天津这个城市到现在为止无论是套总价均值都在100万,今年尽管有上升但是上升幅度在10%左右,我们成交套数1-10月份超过20万套,成交金额也是相对去年增长70%左右,成交数量增长50%左右。今年天津市场是异常火暴,主流区间可以看到套的总价前10%,大概在350万,不到400万区间。3-4百万区间是主流重要的改善区间,实际上这个区间50-100万区间占比是比较大,这是这个结构区间。看一下南京,南京今年套总量均值首次突破200万,中位数也有增长超过20%,这一年成交金额和套数,成交金额增幅达到47%,套数也是增长20%左右。可以看到这个城市其实再看一下南京,南京这个城市前10%大概也就在不到400万。今年有一点700万以上房子确实成交量今年比较大。这是各个城市成交结构的变化,再看看土地市场,土地市场我们算了300个城市,整个推出下降11%,住宅下降13%,成交下降5.7%。高价地块2016年高价地块成交380宗,成交金额超过1.1万亿。分布比较多合肥,在全国派得上前10,苏州38宗,南京37,上海26,天津26宗,我们对这些380个地块以及相干城市还有高价地做了系统分析,系统分析的时候也把这个高价地推向市场当中,这个规划面积是多少,预计的套数是多少,以及跟市场当中今年是好年份成交套数,对应成交套数做了分析,高价地现在市场成交量还说,我们基本上对应是前10%多一点,大概两千多套量,大概超过10年,这是供求结构可能会出现一种失衡风险,这是希望大家谨慎。

  在这一年我们企业取得很好的业绩,12月30日公布全国主要企业业绩分析,131家企业晋升百亿军团,这个数字相对2015年增加27家,总共销售额5.7万亿,接近11.5万亿50%,销售额来看这个份额是在131家份额占了将近50%。三家企业超过三千亿,九家企业超过一千亿,十三家500-1000亿,还有77家企业100-300亿之间。我们也在对他们各个增长率做了分析,可以看到越大跑得越快,三千亿企业平均增长率达到82.7%可以看到这些大企业发展快。相反可以看到在这个增长情况来看,中间这个阵营稍微逊色一点。

  为什么这些企业做得好我们也做了分析,我们分析了40家企业,这40家企业详细样本抽出来,一二线,前10业绩贡献占城市1/2,很多千亿企业全国贡献销售额超过100个城市,线%贡献是来自于销售额前10的城市。全国十大城市进行系统分析,十大城市百亿代表贡献达到58.67%,可以看到十大城市在这些企业里面贡献率还是明显。还有他们抓住了主流市场,也抓住了主流产品,一个是一城市,刚需和这两端是抓住了,二线城市这些企业抓住了改善产品的力度,我们对他这个可以看到,是重点二线城市,主流产品贡献产品在90-140,从拿地情况来看,可以看到未来企业的状况,确实土地市场百亿企业是这个市场主力军,他们拿地1.7万亿,占300个城市同期超过60%,这些企业不仅仅是现代化销售额贡献,他们在市场份额可以达到50%,未来拿地已经拿到也能够占到市场60%,可以看到行业集中度越来越大,这些企业在二线%。这个可以看到企业还是主战场在二线城市。这些企业可以看到兼并收购基本上在131家企业里面,他们兼并不少中小型企业。这是2016年用数字进行总结。

  同时用大数据对2017年市场做预判,这是我们在2010年跟研究做了房地产模型开发,同时每年市场进行预判,过去7年当中不断完善这个系统,把这个模型进行修正,是今年用大数据系统进行了进一步完善。这个模型里面,总共有六个模块,22个方程,20年历史数据,60个指标,每一个指标下面又有大指标,分向里面有1000多个数据,看20多年历史里面这个数据是很多,今年是结合房天下大数据平台资源,刚才介绍把这个一线购房者反馈、行为轨迹、访问量等等对这个模型进行完善。完善以后对2017年市场用模型做了预判,每年年底都会发布对未来一年市场预判。今年测算数字结果,2017年商品房销售面积仍然会在13.2-13.5亿之间,这个数字尽管明年会回落,但还是一个高位年份,整个销售业绩下降12.8-14.8%。销售价格也有一个跌落,这是对价格预判,下降1.9-3.9%。房地产开发额有一个上涨,增长幅度相对下降,增长2.5-4.5%,新开工下降3%左右,这是整个量是大的数字判断。有两个大指标一个是销售业绩和销售额,可以看到这个数字确实我们一二线都有一些下调,是二线调整幅度大于一线,一线可以看到本身在量上没有太大增长。一线或者是二线更多,三四线是起稳事态,后面还有后续发力,这个资源也是往三四线倾斜。二线城市为什么会有一个明显的回落,主要是政策调控,是管制的因素,加上先期需求透支,使我们的业绩有一定程度回落。一线城市潜在购买力也是很大,这样市场自身是供不应求。

  影响因素看这个市场,另外看周期性的变化,周期性变化里面销售业绩从小周期看,市场周期调完三年一个周期,2017年也是一个末期,所以是有一个增转降的状况。新开工过去看,新开工滞后销售是6月,现在是销售和新开工在同步,所以这一轮数字可以看到一二线在这一轮里面,新开工会明显的放缓,甚至是转向。三四线还有望基本平衡,这个会降但不会太快。几个因素影响,一方面是跟新开工关联,新开工本身下降的话这个会下降,融资渠道受限对也是不利,会放缓,这是对的预判。对价格预判,整个价格在目前政策调控之下,并且明年是政策收紧期,价格一二线是回调,三四线仍然是有库存压力,上涨动力不是很大。所以总体跑出来价格是微调下降。这是整个数字预判对2017年的大数据预判,几个关注点也是跟数据关联的。

  一线城市存量已经进入存量房市场,一方面看数字今年二手房北京占83%,上海占77%,深圳71%,广东接近50%,可以看到量化来说几乎是几倍状况,其实一方面数量已经在新房向二手房转移,另外动因区域变化也发生很大,未来新房市场基本上在郊区,而且是偏化,刚需基本上回归市区二手房。市场由于这种变化,我们市场主体也更区C端或者是个人化,新房市场更多供应端是政府和开发商进行的,某种程度上是政府控制。需求方是个人,是B2C市场,存量房市场是C2C,至于这种变化使得市场交易行为会发生很大变化,已经逐步市场化,你是管控不了个人行为。交易不稳定会更加增加,同时价格波动弹性,尽管现在政府在调控,新房市场进行了一些管控,整个价格回落,但是二手房市场仍然是个人行为,可以看到一线城市很多二手房市场价格是不受管控,价格弹性在受管控影响在降低。这样其实对整个预期管理是很重要,预期管理难度也在加大,这是市场变化很重要的方面。

  另外,在数据里面可以看到,这里面对一线城市很大影响是存量市场,存量市场关于两个方面,一个是存量房,另外一个是土地资源。存量房里面可以看到,现在住房的人是在北上广,人均住房超过30平米,住房存量市场达到一定高度。但是住房供求矛盾一直存在,所以这个市场要解决存量盘活,怎么样让市场结构、房屋结构在分配层怎么均衡,这对要求二手房流通率要提升,提升房源供应,是加大二手房和刚需房屋供应,这个不仅仅是想办法房子供应到市场当中,买卖更活跃,还有一块对租赁市场更多培育,让租赁市场更加活跃,让没有房的人有办法住上房。另外对非住宅和土地资源盘活,现在经济结构发生明显变化,过去城市核心当中一些土地资源已经不适应时代发展需要,怎么样把好的地,是北上深,把这个更好的发展。有一些不符合未来发展需要,有一些不符合经济形态的需要,这一块资源怎么进行调整,也是对我们产业提出新的挑战。其实围绕这些变化,我们怎么样去企业发展,要有一些新的服务和模式,并且行业当中有一些新的认识,这种认识应该是讲我们企业确实中等规模企业一定要磨炼,大企业不用讲,2015年到现在以拿地情况来看,央企和国企,在这个市场当中拿了41%,地方性国企占了32%,民企占了27%,在这个大市场当中,是主流一二线市场,可能真的是大企业天地,还有是一线可以看到这个结构国企的天地。这是属于大的开发市场,我们更多是在一线领域,还有存量市场有一些机会挖掘出来,这是我们行业应该探讨的问题。再看二线城市,这个关键因素有几个点,一个是经济结构。分析天津、重庆,这是判断每一个城市变化里面,从GDP、经济结构、产业结构做分析可以看到,天津、重庆、杭州他们经济规模和增速是双高,合肥仍然是第二产业为主,这个变化是工业化,然后是相对于比别一步工业化使他出现增长。不同城市,所取不同区位,面临机遇和发展是不一样的。

  影响房地产除了经济的增速,经济的总量,经济结构关联之外,更重要还有人口关联,人口流动大的城市基本上机会就多。天津流动在全国是首位的,天津、北京、重庆、上海、深圳2011-2015年人均常住人口流入是20万以上,还有10-20万之间郑州、武汉等等,这些城市应该是说从这个分布来看,京津冀有一些城市群也是新人口聚集的地方,也是他的发展机会。

  另外人口结构,基本上可以看到我们做大数据分析,可以看到生增长和房价关联度很强,基本上是超过0.66,有房价是会上涨,这个关联度很高。深圳这几年涨幅是大的,长春这些在下降,所以这个涨跟它没有什么关系。

  大数据供求,供求里面是市场的根本,这个根本里面有的时候关心大的宏观数字,宏观数字是销售额和额之间关系,可以看到这是我们列取30个城市,这个是销售额跟额之间关系,销售比超过1,超过2房价一定会涨,而且这个会吸引很多企业来,一分钱可能得到市场回报是两倍以上。我们看是不是消费拉动和需求拉动供给,如果是这种状况仍然是有很大空间,所以可以看到从这些数字来看杭州和苏州仍然是2017年房企重要区域。从人均面积来看,2010年当时的数字,这几年已经卖出去销售面积分析,可以看到15个城市超过40平米,20-30个超过40平米,所以有的时候看这个东西,所以一定要警惕增量空间是否存在风险,这个风险是两个方面,一个是总量风险是不是有足够空间,这个不如看短期。第二是看结构,刚才讲了那么多城市和“”,这些结构已经失衡,这些大家一定要关注。

  希望我今天的数据给大家一个分享,也希望用我们的数据是房天下大数据,来帮助我们大家来做一些科学的预判,把握未来的机会。后我也讲我们的大数据是无所不能的,谢谢大家。

  2018年11月16日,由中国指数研究院组织的“2019中国...[详细]