2018年度全国房地产业十大事件(上篇)

2019-02-07来源:admin围观:180次

  2019开年伊始,《中国房地产》杂志联合上海易居房地产研究院,分两期为您详细盘点中国房地产行业2018年度最具代表性的十大热点事件。

  事件2018年6月26日,住建部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动整治重点为:投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四个方面。2018年7月31日,中央政治局会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。另外,2018年住建部还多次约谈了部分调控不到位的城市负责人。

  评析2018年房地产市场的监管方向和重心出现调整,即从过去控需求、管供给转向了整秩序、治乱象。一年以来,全国多地房地产市场存在违规违法等乱象,扰乱了正常的市场交易秩序,也不利于行业健康发展。于是,一系列会议召开和政策文件发布、对地方政府的约谈、督察组全国市场督查等工作,尤其是七部委新政,罕见的出现了中宣部、公安部、司法部这三个特殊部门,说明国家非常重视此次整治市场秩序的行动,严打各种违规违法行为。当前房地产调控的思路是明确的,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

  事件2018年3月30日,海南省住房和城乡建设厅等6部门联合下发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》。此次政策规定,新购买的住房,取得不动产权证之日起5年内禁止转让。2018年4月22日,海南省召开《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会,宣布房地产调控升级,自当晚起实施全域限购,五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售;海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明;上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社保缴纳证明。此次新政,除了限购升级之外,还包括限售等多项措施。

  评析2018年是海南建省30周年,同时也是中国改革开放40周年,稳定楼市政策的出台具有极强的信号意义。同时,在4月海南获批建设全岛自贸区以及探索建设自由港的大背景下,更需要防范各类楼市投资投机需求。只有防范楼市泡沫,才可以真正巩固改革成果。从楼市角度看,海南此类政策的落实,提高了购房的门槛,有效地抑制了投资投机需求,同时也有利于自住需求者从容购房。从经济发展角度看,海南拿出“断臂”精神,力图减少对于房地产的依赖度(全国房地产依赖度最高的省份),有利于经济发展与产业结构优化。随着此类政策效应的显现,海南楼市将不断回归平稳状态。

  事件2018年三季度以来,房企打折促销的案例急剧增多。8月底,恒大地产启动了一项全国范围的楼盘大型促销,针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动,住宅楼盘全部8.9折、商铺6折起。随后,碧桂园也开启“以价换量”等降价促销行为。9月底,万科在厦门等城市的个别楼盘也开始降价促销。另外,8月份以来,中海、泰禾、阳光城、招商蛇口、中粮、保利、首开、龙湖、富力等多家知名房企都进行了不同程度的打折促销。

  评析7·31政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”之后,市场预期突然转弱,部分城市销售量下降明显,购房者的观望情绪也不断增强,开发商无奈之下,纷纷以打折促销来吸引消费者。近两年来,不少房企在“高周转”模式下,为了追求规模扩张而疯狂拿地,导致自身债务规模快速增大。在当前融资渠道收紧和融资成本上升的背景下,债务负担较重的房企借新还旧的难度很大,急需依靠销售回款来缓解资金压力,“促回款、稳现金”就成为了房企的共识。另外,部分目标完成率较差的房企在业绩压力下,选择以价换量加速项目入市,尽早完成全年的销售目标。于是,原本销售旺季的“金九银十”,非常罕见的冷清收场。本轮房地产短周期的楼市上行期,已长达三年之久,多数城市存在需求透求、房价过高的不良现象。2018年三季度楼市调头向下,开发商宜认清形势,积极促销,回笼资金,像万科那样以“活下去”为当前的第一目标。

  事件2018年6月下旬,市场上出现了“国家开发银行收紧棚改融资政策”的传闻。7月份,住建部称,因地制宜推进棚改货币化安置,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,应有针对性地及时调整棚改安置政策,更多采取新建安置房的方式;商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准,不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日,国务院常务会议部署推进棚户区改造工作,会议要求,严格把好棚改范围和标准,坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策,商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。

  评析2015年四季度国家提出房地产去库存的工作目标后,各地棚改加速,尤其是提高了货币化安置的比例。一方面,有力推进了房地产去库存;但另一方面,也在一定程度上推高了房价。2018年以来,国家推进棚改的目标不变(2018-2020年1500万套,2018年580万套),而且截至10月底,全国棚改已开工577万套,占年度目标任务的99%。但是棚改的运作方式正做调整,比如,对于低库存和房价上涨过快的城市,取消货币化安置优惠政策、下调货币化安置比例,这样有助于稳定房价。再如,棚改项目在过去四年持续获得政策性银行贷款的充分支持,央行创设的抵押补充贷款(PSL),通过国开行、农发行等发放棚改贷款,在地方棚改资金来源中占比近80%。而2018年4月财政部、住建部联合发布了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》,规范棚户区改造融资行为,遏制地方政府隐性债务增量。

  事件2018年9月30日,一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播,万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨,认为房地产行业转折已经到来,“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮直白地表示,三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求,公司战略也将围绕“活下去”而展开,所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。

  评析2018年房地产调控政策进一步升级,房企的融资环境持续收紧,新房销售降温,尤其是8月以后,全国多数地区楼市快速降温。在此背景下,万科作为龙头房企在内部会议喊出“活下去”的口号。万科是一家具有很强忧患意识的企业,2007年喊出“拐点论”,2012年喊出“白银时代”,而这次喊出“活下去”,代表着万科对未来两年楼市走势预判。在楼市降温的情况下,其实国内诸多房企,也都在谋求通过不同的方式“活下去”,或降价促销快速回笼资金,或通过各种融资渠道获取资金,或通过转让企业股权或项目缓解资金压力,例如华夏幸福将近两成股权折价卖给平安资管。除了应对短期的楼市低迷,着眼中长期发展,中国的房企们还应改变以往的经营策略,寻求以稳健经营模式和可持续性经营理念作为企业的发展战略。