286城再起底!中国房地产投资前景排行榜权威发

2019-02-13来源:admin围观:56次

  自2015年初确立“去库存”方针之后,在三四线城市收紧供应的大背景下,业内在城市选择上迎来了前所未有的趋同,不论是央企、国企还是民企,都更青睐于一、二线热点城市的投资机会,并直接导致了这些城市土拍高热、地价激增。譬如在2016年上半年,即拍出了百幅“地王”,成为名副其实的“地王年”。但在经历了地价与房价的飞速上涨之后,当下各能级城市之间的投资收益预期正在快速拉近,从消费者角度来说,支持热点城市房价上涨的需求动力已略有不足;从企业角度来看,高价拿地的成本风险也越来越高;从政策导向而言,热点城市的调控收紧也在不断落地。在现在这个时点上,我们也有必要对城市的基本面指标再做细筛,对不同城市的发展前景再做客观的量化评价。

  7月28日下午,克而瑞研究中心《中国城市房地产市场投资前景排行榜》报告媒体发布会举行。会上,克而瑞研究中心副总经理林波阐释了该报告的分析模型和指标体系,正式发布了城市发展前景前50位和后50位榜,并对整体榜单和单项指标进行了解读。

  

  本次测评结果中前景较优的城市仍主要分布在长三角、珠三角、京津冀,半数TOP50城市位于这三大城市圈。从本次前景排名结果来看,TOP50城市拥有全国32%常住人口,商品住宅成交面积全国占比为43%,成交金额占比更是达到60%,市场需求热度、购买能力均显著高于其他城市。而这其中,又有25座城市位于长三角、珠三角和京津冀,三大经济区仍是行业发展的高地。

  具体来看,长三角共有13座城市进入TOP50,随着安徽部分城市正式列入长三角发展规划,在全国最为发达的城铁网络推动下,长三角高铁沿线城市正迎来了经济互通、人才流动的快速发展期。其中南京、杭州、苏州、合肥等市更在今年成为了炙手的热点城市。

  珠三角共有8个城市进入前50名,占TOP50比例为16%。作为全世界最大的城市群,在香港、深圳、广州三座城市的辐射带动之下,珠三角拥有着全国最为成熟的三线城市市场,佛山市最终排名更是高达14位。不过从广东全省来看,经济相对薄弱的东西两翼排名仍然相对靠后,受历史沿革及地理格局影响,茂名、河源、云浮等市经济发展仍有较大提升空间,库存压力也不容小觑。

  京津冀城市圈排名靠前城市变化不大,仍只有北京、天津、石家庄、唐山等4市进入房地产前50名。但在京津冀一体化发展战略的推动之下,廊坊、秦皇岛、衡水等城市基本面有所改观,得分排名均较去年提升10位以上。利来国际老牌博彩

  对比来看,一、二、三线,各线年测算结果相差不大,能级之间的“倍增”差异依然保持稳定。但具体到城市视角,受人口流入流出、供地节奏变化、房价波动等因素影响,也发生了值得注意的变化。如温州、鄂尔多斯等排名上升,而哈尔滨、沈阳、大连等市排名则有所下滑。

  二线,基本与去年测算结果持平。成都、武汉等TOP101二线城市仍明显优于其他二线名)依然远远落后于其他二线城市。

  三线,城市间分化最为显著,如温州(50名)、鄂尔多斯(157名)、衢州(100名)土地供应自2012年以来持续收窄,本次排名分别上升了65、45和42位。而宿迁、随州、泰州等市由于库存持续攀升,本次排名均下降超过50位。

  前景榜前五十名,这里面我们看到一线城市占据了前四名,这个跟以往没有什么变化,可能在名次上略有小的调整,比如北京和广州的名次做了一个对调,北京到第二、广州退到第三,基本上影响不是很大。后面的一直到十三名基本上都是二线城市,这里变动比较明显的,一个是武汉的名次上升比较明显,其次就是天津下降比较明显,天津的名次我分析下来主要是受滨海新区的高库存所拖累。其他的三线城市里面能够进入到前二十强的一个是佛山,一个是惠州,还有一个珠海,基本上都是环珠三角那边。

  前五十强的城市有一个明显的特征就是处在一个三大经济圈里面,一个就是珠三角,一个是长三角,一个是环渤海。三长角本身最为突出,城市发展比较均衡,大家总体经济实力各方面都比较强,所以我们前五十强城市里面长三角占了13个,珠三角是8个城市,环渤海只有北京、天津、石家庄、唐山这四个城市。

  前景榜后50名的城市,多数大家可能既没去过,甚至有些也没听说过,都是东北、西北、西部的一些三线城市。当然这里面我标了几个城市,应该讲属于经济比较发达的区域,像浙江的丽水,丽水房价是过高的;广东几个城市都有上榜,像汕尾、河源、云浮,从这个层面上我觉得也可以反映出来现在广东的区域经济发展没那么拼了,好的城市非常好,经济也非常好,差的的确还是比较落后的。

  我们给出的只是一个得分,大家从得分上看不出来到底哪些指标发生了变化。举个例子,二线城市排名变化比较大的一些城市,第一个是昆明,第二个就是宁波,都是在上升的二十名以上。昆明土地供应量明显减少是一个主要的原因,宁波上升了24名,同样也是因为土地供应的减少,当然他比昆明好一点,他现在来说整个需求跟着长三角整个房价的上升,目前需求进入了一个释放阶段。

  克而瑞研究中心在2011-2015年的研究基础之上,继续将研究对象覆盖全国286个地级以上城市,综合运用因子分析、相关性分析、回归分析、层次分析、 德尔菲法等多种数学工具,并进一步对指标体系进行调整,重点考核购买能力、供求关系等主导市场稳定发展的内生变量,结合GIS空间分析,对房地产市场前景进行定量化研究。