雄安新政发布中国房地产彻底换了玩法!

2019-03-06来源:admin围观:53次

  ——选自《中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》

  2019年1月24日,中国最权威的官网——中华人民共和国中央人民政府网,高调发布一则消息。

  《中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》发布:

  这标志着中国唯一的“千年大计,国家大事”之雄安新区正式由规划阶段进入了实施阶段。

  整个《指导意见》,12000余字,从数个方面阐述了中央对于雄安,这个未来都市样板的规划、发展的要求,并且提出了具体落地的时间表。

  但不言而喻,雄安发展将是整个国家,整个高层对于中国发展道路的一次意义重大的探索,更可以看做是整个中国“改革进入深水区”的一块试验田。

  所以,对于雄安的要求,对于雄安的期许,对于雄安的规划,更可以当做未来党中央对于整个中国未来50年发展的一次预演,我们必须心中有数,方可未雨绸缪。

  整个《指导意见》12000字,从经济发展、城市治理、公共服务、引人用人、人口土地、生态文明、财税金融、治理体制八个大方面,35个小方面提出要求,是一篇绝大的文章。

  对于雄安未来的居住和房地产,中央是这样要求的(原文为一段,为了便于大家理解截为数段)。

  1、 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实职住平衡要求,推动雄安新区居民实现住有所居。

  2、 针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,个人产权住房以共有产权房为主。

  3、 严禁大规模开发商业房地产,严控周边房价,严加防范炒地炒房投机行为。

  4、 制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策,完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式。探索不同供地方式下的不动产登记模式,创新购房与住房租赁积分制度。

  5、 创新投融资机制,吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,支持发行房地产投资信托基金(REITs)等房地产金融创新产品,明确管理制度和运行方式,探索与之相适应的税收政策。

  关于房地产部分虽然不到400字,然而已经足以勾勒出未来20年到50年,中国房地产发展方向和趋势,值得我们字字品读。

  其中很多的措施,将会成为长效机制和未来国家房地产发展的模板,坚持下来,这一点毋庸置疑。

  1、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实职住平衡要求,推动雄安新区居民实现住有所居。

  房住不炒,将会作为一个长期的房地产国策坚持下来,不会随着本轮调控措施逐步撤出而消失,从这句话纳入雄安新政发布之时,就已经注定。

  职住平衡是个新词,从字面上讲就是职工数量和住房数量要匹配,对于这些即将迁入雄安央企来说,至少解决他们住房问题,这是最大的一个原则。

  “住有所居”一词表明,对于雄安,未来居民对其住房还是要拥有产权的,而不能仅仅依靠“租赁”(不管是公房还是私房)来解决。

  2、针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,个人产权住房以共有产权房为主。

  前半句很常见,基本上就是现在理解的“长效机制”落地,然而后半句“个人产权住房以共有产权房为主”却第一次看见。

  可以看出,从大方向,全国范围,特别是在主要的几个一线%产权的商品房一定会逐步减少土地供应,而“共有产权住房”可能将成为我们下一代主要的“产权拥有方式”。

  这一点北京在2017/18年已经开始实践,对雄安也是这个政策,对于未来主要的一线城市,这个趋势已经不可避免。

  这是讲给周边保定等城市负责人听得,至少在2022年之前,这些城市必须严控房价,严控炒房,千年大计不能毁于炒房。

  4、制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策,完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式。探索不同供地方式下的不动产登记模式,创新购房与住房租赁积分制度。

  出现了好几个新概念“租让结合”、“混合空间出让”、“作价出资入股”、“租赁积分制度”,很多都是第一次出现,究竟如何实施,必须有细则,现在不敢妄断。

  然而,一点可以肯定用于租赁的土地一定会增多,并且“集体土地”将在未来发挥越来越大的作用。

  雄安试验田和样板的作用,极大的可能在这几项新概念,新制度中体现,如果实验成功,在一线城市铺开是必然的。

  5、创新投融资机制,吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,支持发行房地产投资信托基金(REITs)等房地产金融创新产品,明确管理制度和运行方式,探索与之相适应的税收政策。

  从本轮调控开始,租赁已经成为越来越热的概念,但是在正式场合国家更多的是提到租售同权的问题。

  对于和长租公寓企业和长租公寓资金信托等相关的金融产品,国家从未表态表示支持。这是由于本身涉及金融安全和稳定,国家需要谨慎。

  这次在雄安文件中,以较长的篇幅进行论述,很显然,对于这方面的政策国家会开始在雄安进行重点试点,而不会很快大规模在全国进行铺开,只有当雄安实验成功,在全国才会展开。

  政策性金融机构主要指由政府创立或担保、以贯彻国家产业政策和区域发展政策为目的、具有特殊的融资原则、不以盈利为目标。

  但是截至到现在,只有国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家,很明显针对于住宅,国家将成立第四家。

  或许,通过这种方式,国家将渐渐解决“银行被房价绑架”和“房价一跌第一个受不了的是银行”的问题。

  这么多既要,又要的问题,我们现在必须进行一场触及灵魂和利益的深层次改革。

  然而,这种力度的改革放在现在任何一个一线、二线市场,当利益格局一旦形成,当利益集团一旦形成,他们将成为继续改革的最大阻力。

  实际上“稳地价、稳房价、稳预期” 就是这种想改又想稳的无奈,这就是中国房地产所面临的最大现实。

  因为只有在这里,房地产才能真正做到“敢为天下先,坚决破除不合时宜的思想观念、条条框框和利益藩篱”的改革。

  或许,这就是雄安,这片未来中国北方的改革热土,对于中国房地产的最大意义。

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