郁亮称找不到和房产钱景相当的行业 产业地产钱

2019-03-07来源:admin围观:149次

  近日,郁亮万科内部讲话:房企转型不易,房企找不到一个和房产赚钱前景相当的行业。拐点到来房企纷纷谋求转型,产业地产正成为大房企投资转型的风向之一。产业地产钱景如何?

  改革开放以来,房地产经历了黄金十年,房地产投资和销售都处于高速增长状态,目前房地产行业进入白银时代。当前,国家经济下行压力加大,“L”型走势尚未探底,宏观形势并不乐观。住宅全面短缺时代结束,政策层面继续坚持“房住不炒”的基调,住房的金融投资属性会被长期抑制住。同时,“少子化”对房地产行业带来长期影响,90后比80后人口少4100万,00后又比90后少3100万,从8岁到28岁的未来购房主力人群减少了7200万。另外,行业集中度上升,头部企业间竞争激烈,强者恒强,弱者消亡。

  

  黄金十年早已成为追忆,房地产拐点真的来了,房地产企业纷纷谋求转型,寻求多元化业务和赢利点,以应对市场新常态下的变化与挑战,产业地产正成为大房企投资转型的风向之一,将其视为未来业绩承载和拓展的方向。据产业地产服务商选址中国发布的《2017-2018中国产业园区市场研究报告》,销售百强房企中,超过50%房企已涉足产业地产开发建设。

  由于产业地产面对的客户是企业和政府,投资决策更为理性,产品标准更高,开发难度更大,且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等因素,进入门槛并不低,但是产业地产钱景光明。

  传统住宅开发的盈利模式相对简单的,产业地产的盈利模相比之下较为复杂。产业地产成期数一般为5年以上,盈利模式多为租售、资产增值、产业服务。对企业来说,运营产业地产风险相对较小,受调控政策影响较小。若运营得当,产业地产将来通过上市、物业升值后变现、服务、REITs等资产证券化挣到的钱,可能比房地产开发挣得更多。

  产业地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑,区别于传统房地产,需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合,从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变,且注重高端产业链聚集。目前,房企从产业地产探索出7种盈利模式,其中,华夏幸福在产业地产方面最为出色。

  在盈利模式上,地产开发仍是目前运营商获得收益的主要渠道。现今产业地产大多没有科学的市场调研和统一规划,同质化严重,后期运营也并不如意。因此,少有在产业地产板块盈利的房企。

  没有不赚钱的行业,只有赚不到钱的企业。部分房企没有抓住产业地产的本质,还停留在当年做地产的概念。产业地产的主要客户是企业,议价能力较高,只有了解并抓住企业的需求痛点,并建立一套行之有效、因地制宜的服务体系,才能够吸引企业入园。

  相对于传统房企的“快拿地、快开发、快销售”的短平快操作模式,产业地产的培育和发展需要较长的周期,开发难度更大,且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等因素,要求较高,对项目操盘手的需求更严格。

  房地产与产业地产是两个完全不同的行业,传统房企的高管只适应于房地产的开发模式,无法快速匹配产业地产的开发模式。

  对于转型房企而言,多年房地产运营模式、绩效制度、激励制度根深蒂固,而产业地产需要长时间的专业运营,原有的制度并不适合产业部门人员的付出和发展。

  目前,不少房企做产业地产定位不清晰,同时不善于打造产业生态。园区首先要解决企业凭什么进入,进入后如何提供增值服务,帮企业快速成长,快速发展,这非常关键。此外,产业地产开发创新思路,不可照搬房地产开发模式。

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