根据万达此前发布的业绩报告

2019-03-09来源:admin围观:178次

  人民网北京4月22日电(卢志坤)国内最大的商用物业开发商万达商业地产股份有限公司(正在着手转型事项,它的目标是在5年后可以把公司名字中的“地产”二字去掉,转型成为一家投资管理公司,掌控着名下届时可能多达500个的万达广场。

  在日前的一场演讲中,万达集团董事长王健林首次对外披露了公司的转型目标。他称,万达将从过去的重资产模式向轻资产方向转型。如果转型成功,届时万达利润的三分之二可能将来自于房地产之外的业务。

  过去,万达实现了一个可以快速扩张的模式,这使得它的万达广场数量已经超过100个。在此前的模式中,万达会在一个城市建造一个大型的万达广场,旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。王健林将这种通过销售住宅业务来支持商用物业的做法称为“重资产”模式。根据万达此前发布的业绩报告,万达去年的物业销售收入占比达到85%。

  “投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理‘慧云’系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。”王健林说,这就是万达广场的轻资产模式。

  上海易居房地产研究院研究员严跃进分析说,万达转型轻资产,是希望用轻资产模式来撬动更大的经营业绩。从其战略扩张看,对于万达广场的门店数量的增加依然持续。“这个时候若是‘重资产’模式,那么万达唯一的出路就是以售养租,但它的利润将会很难提高,并且更依赖于宏观经济的发展以及住宅产业的回升。”

  通过多年的积累,万达的品牌效力正在持续释放,在多数的中小城市,万达广场往往成为了当地的地标性建筑,这使得万达能够获得多数外部投资者的认可。

  “这部分投资者的意向投资,完全可以转化为万达轻资产模式的基础。”严跃进说,“即借此类投资者的资金和比较稳定的投资策略,能够实现万达广场等项目后续外部资金的筹集。”他说,万达显然可以用品牌来“指挥”此类资金的运作,这使得其更有能力寻求战略扩张。

  按照王健林的计划,万达2016年将会有50个万达广场开业,其中超过20个是采用轻资产模式。2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产。王健林说,原来重资产模式给自己定的目标是到2020年开业240个至250个广场,现在数量将近翻番,万达到2025年争取开业1000个万达广场。“万达要在五年之内做到足够大,彻底排斥掉竞争对手,万达是在挖更宽更深的护城河”。

  但对于万达而言,外界关注的焦点仍然在于,在目前万达超过9000多万平方米的土地储备中,有超过7000平方米的销售物业面积,万达将会如何消化这些资产,实现“轻装上阵”?

  “我们定了一个目标,5年内把这7000万平米销售物业消化掉,可能5年以后,万达广场将没有重资产项目了。”王健林说,“这意味着五年内万达商业地产将去房地产化,转型为一家商业投资服务企业,类似于酒店管理公司,完全轻资产化。”

  而这些轻资产化的一个重要内容,在于资金。对于未来的资金需求,万达的计划是两个渠道,一方面来自基金、保险等机构投资者,另一渠道是内部融资。在后一渠道,万达已成立了自己的电子商务公司,并在去年底万达以约合20亿元的价格获得快钱公司68.7%的股权。“这两家公司都在做全新的理财产品,下个月就会推出来。”王健林在演讲中披露,这些产品年收益率在6%左右,周期为5年或7年。“万达的理财产品如果推行成功,就能解决轻资产项目的投资,也许就不用依赖外部投资者了。”

  对此,严跃进认为,在目前商业地产的竞争格局中,“造势”显然更重要,借轻资产模式能够让万达的商业管理策略更像一个大拳头,把所有消费者、土地、资金、商户资源都握在一起。

  “过去万达也可以做到,但显然节奏不快。”严跃进说,“这样做,能否带来估值提高,要看后续投资者和其的合作的默契程度。如果投资者认可这个模式,服从万达的品牌管理模式,那么估值是会提高。否则合作不好,反而会损耗万达的品牌形象。”

  习访问巴基斯坦李克强批彻查中储粮万隆会议全天候战略习朱会中国大妈南北车跌停内蒙古干部坠亡天威债麻生嘲笑记者奥运冠军毁树男子泼墨深圳撞车副局长自首磁悬浮线明年底开通中巴成合作伙伴关系