从产业链上下游验证看好19年地产后市场机会!

2019-03-12来源:admin围观:117次

  在对地产产业链公司的研究中,一直存在一个难题,就是不知道每年具体住宅交房有多少。

  竣工面积这一指标,由于统计原因,数据质量较差,又不能够很真实的反应实际交房的情况。而期房的交房时间为1-3年不等,简单用一个平均交房时间来预测交房的方式解释力度也很差。所以我们这篇报告,尝试用一个新的模型,来预测每年的装修需求,并通过地产、建材、家电等上下游行业的情况来验证我们的预测。

  我们交房模型的核心是认为不同年份销售住宅的交房时间是变化的,主要会受到库存和销售的影响。

  由于地产销售面积的数据质量较高,所以我们的模型以销售面积为基础,首先把每年的销售面积分为现房和期房两部分,现房假设在当年就交房,而期房假设在未来1-2.5年完成交房,综合考虑库存和销售情况来确定未来每段时间的交房比例,把交房速度分为五个档次,即“慢、较慢、中、较快、快”,最后计算出每年的交房面积。

  我们的交房模型显示,2017年交房大幅下滑,18年下半年开始回升,19-20年的交房量增长分别为33%、17%。可以从逻辑上解释背后的原因。

  主要是13-15年地产高库存,政府推行地产去库存政策,那段时间交房时间缩短,而16-18年地产去库存结束,交房时间拉长,一短一长导致17-18年交房量青黄不接,另外17-18年现房销售量也较差,18年交房量仅9.93亿平米,销售面积14.8亿平米,之后几年交房面积会有一个追赶过程。

  交房到软装和家电企业反映到收入上通常要3个季度左右,历史上2011、2015、2018年是装修需求的低点,这和大多数地产产业链上企业的业绩表现也是比较吻合的。

  拿预测交房面积和房地产、建材、家电、家居等行业数据做拟合,发现预测交房面积的解释力较好。

  山西晚报记者联系了消费者权益保护部门和价格主管部门的相关负责人。他们均表示,洗车、洗发等服务行业执行的是市场调节价,也就是价格放开,由经营者自定,允许在一定时期和一定范围内调整价格,“春节期间存在着用工荒等原因,商家在一定范围内调整服务价格,消费者在消费前可货比三家,如果无法就服务价格与商家达成一致,选择不购买即可。”此外,店家在调整价格时,需要在店内显著位置进行告知,或者与消费者进行沟通,确保消费者能够了解实时价格,避免出现消费者在不知情的情况下进行了消费,容易引起纠纷。

  1)房地产企业在交房的时候确认营业收入,地产上市公司单季度总收入增速和预测交房面积增速的相关系数为0.49,具有较好相关性。2)平板玻璃产量增速和预测交房面积相关系数为0.4。预测交房面积和旗滨集团(601636)弱相关,和东方雨虹(002271)没有相关性。3)空调内销量和预测交房面积相关系数为0.32。格力电器(000651)、海尔电器由于自身经营周期等原因,和预测交房面积没有发现相关。4)家具制造企业收入和预测交房面积增速相关性较好,相关系数有0.6。索菲亚(002572)收入增速和预测交房面积增速相关系数达到0.75。

  看好家居板块19年交房回暖、原材料价格下降、龙头规模管理等优势发力带来的业绩回升。

  

  虽然1Q18家居企业普遍业绩基数较高,预计19年一季度业绩增长仍有压力,但随着新房交房改善、地产政策因城施策、二手房交易回暖等,业绩有望在二季度出现拐点,下半年开始回升。对于成品家居企业,18Q4MDI/TDI等原材料价格回落,也驱动毛利率企稳回升。建议关注一季度业绩有望超预期、内外销双轮驱动的梦百合;功能沙发龙头敏华控股。另外推荐整装渠道拓展领先的欧派家居、竞争格局较好品类拓展顺利的顾家家居;线上渠道优势明显且不断为经销商赋能的尚品宅配、利来国际w66,智造和品牌优势突出的索菲亚;品类持续扩张,经营稳健,低估值的志邦股份、好莱客(603898)等。