70大中城市新建住宅与二手住宅价格延续上年的上

2019-03-15来源:admin围观:121次

  2018年以来,商品房销售面积保持小幅增长态势,销售面积创历史同期最高水平。1—10月,商品房销售面积为13.3亿平方米,同比增长2.2%,增幅比前9个月减小0.7个百分点。那么房地产发展趋势会是怎么样的呢?

  通过对房地产市场分析得知2018年以来,70大中城市新建住宅与二手住宅价格延续上年的上涨态势,且前8个月房价涨幅增加;8月份,新建住宅与二手住宅价格分别环比上涨1.45%和1.5%,涨幅创历史新高。9月份以来房价涨幅明显回落,10月份,新建住宅和二手住宅价格分别环比上涨0.85%和0.5%,房价上涨城市数量分别为65个和54个,比8月份分别减少2个和12个。分区域看,房价的上涨主要由二线个月,二线和三四线城市新建住宅价格涨幅持续走高,8月份房价环比涨幅分别达到1.4%和1.6%的历史高位。9月份以来,一、二、三四线月份,一线、二线和三四线城市新建住宅价格分别环比持平、上涨0.9%、上涨1.2%,二手住宅价格分别环比下降0.3%、上涨0.4%、上涨0.6%。一线城市新建住宅和二手住宅价格自2017年5月份以来总体呈现稳中有降的态势。

  

  综上所述,城市对于新政的受益程度可结合其科教情况加以考量。对去年4季度以来出台人才相关政策的城市比对分析,量化其具体受益群体,加以测算对房地产行业受益指数。人才政策对于房地产市场的影响主要取决于如下三方面:政策强度、受益人口指数以及房地产投资吸引力强度。

  (1)政策强度。由于各地政策不一,对市场影响强度也有差异。例如青岛全面放开城镇落户,强度最大,而其他城市侧重点主要在放开中专生落户或“先落户后就业”,对不同城市依据宽松程度赋以不同的权重。

  (2)受益人口指数。对于放开中专生落户的城市,受益群体扩容范围即各地中专生就业人数:每年郑州、合肥、天津扩围量分别达21.3、15.6、2.4万人,每年新增可落户就业人口因此扩大68%、100%以及20%,但中专学历人群所受的约束主要在于购买力(应届中专生平均收入为大学生的68%,往届生落差递增),预计,需求的增量预计在10%-30%。

  对于落户前置于就业的城市而言,受益群体主要依然是本地新增就业人数。虽然对于落户与就业相脱钩的城市而言,其他地区就业的人口也可以于当地落户,但户籍不仅仅对应购房资格,更大程度与医疗、教育等公共资源相对应,因此落户放开与放松限购有本质区别。短期而言,新政带来的职业性人口迁徙为时尚早。对于这些城市的重要变化来自于需求提前释放。

  其一,符合落户条件且在当地就业的应届毕业生占总户籍人口的比例可作为受益群体的重要衡量指标,其二,外地毕业生占比有一定影响。对于多数城市而言,外地生落户难度都要高于本地生,d88尊龙随着落户口径的放宽,本地就业的外地生占比越高,受益程度越高。以落户口径内的毕业生“市就业人口/全市户籍人口”与“外省迁入就业人口/总就业人口”两个指标衡量受益人口指数。

  (3)房地产投资吸引力。对于地产投资吸引力强度越高的城市而言,受益人群转换为实际需求的动力越充足,被放宽的外地就业人口需求释放也存在空间,以各地过去三年房价涨幅作为衡量指标。

  结合各地大学生沉淀率,人才流动数据、本地中专及高校毕业生数量等数据,得出目前这7城市的受益指数。根据的测算,合肥将最大限度地受益于政策放松,其次为郑州、南京以及青岛。

  通过对房地产发展趋势的简单解析楼市调控两年多,相比于中小房企面临资金链承压的困境,一线房企基本可以凭借自身资金和实力烫平周期带来的影响。虽然一线房企暂时对于企业的生存问题没有过多的忧虑,但是在经济逐步向高质量转型的过程当中,当前房地产企业“拿地盖房赚钱”的模式已经难以为继,而且随着楼市调控收紧,房价告别疯涨模式,房地产也开始进入了低利润时代,所以主动谋求多元化转型成为当前房地产企业的普遍共识。比如,万达商业剥离掉房地产业务,万科深耕长租公寓市场,恒大开始转型高科技产业等等。笔者认为,下一阶段,房地产调整还会继续,多元化转型也不会停止,只有转型升级才能成为最终的赢家。以上便是笔者对房地产发展趋势的简单解析了。