GDP核算体系不健全 房地产业贡献率明显低估

2019-05-04来源:admin围观:66次

  业对GDP的贡献率,从根本上说,主要靠提高经营效益,增加就业容量,理顺产品价格,同时必须解决计算方法上不全不准的问题

  不久前,由经济普查引发的GDP之变,让人们再一次把目光聚焦到统计这一专业领域。“基本可信,相当不准”是我在几年前对房地产统计数据的看法。如果把这个看法扩展到其他领域,看来也“基本可行”。这里之所以把房地产单提出来,不仅是基于房地产这一支柱产业的地位,而是因为房地产业的统计数据尤其值得商榷。

  具体而言,房地产业核算体系不健全,与房地产业增加值核算偏低偏小有关,这个问题直接影响房地产业在国民经济中的地位。

  

  增加值是指生产货物或提供服务的过程中创造的新价值及固定增产折旧,它是以货币形式表现的一个行业经济活动的最终成果。

  第一部分是房地产开发与经营业,包括各类房地产经营、房地产交易和房地产租赁等活动。房地产开发经营活动既包括房地产开发企业从事的房屋和土地开发经营活动,也包括非房地产开发企业从事的房屋和土地开发经营活动。房地产开发经营的内容主要是项目选址、房屋和土地开发、投资决策、房屋销售、房产租赁等,不包括建筑施工活动,也不计算建筑施工创造的增加值,建筑活动创造的增加值计入建筑业中去。不过,也有的国家和地区是把房地产开发与建筑营造合为一体,称住宅建筑业,其创造的增加值也不再划分房地产业和建筑业,而在国内生产总值中统一反映。

  第二部分是房地产经纪与代理业,包括房地产咨询、代理、营销、策划、估价、交易等。在经济发达国家由于新建住宅数量较少,存量住房交易所占比重很大,经纪代理是这些国家房地产业服务活动的主体,这部分经济活动越发达对国民经济的贡献率越高。从事房地产经纪与代理可以是机构单位,也可以是个人,但必须是同主管业务部门脱钩,能独立承担民事责任的经济实体。

  第三部分是房地产管理业,包括房地产行政主管部门的住宅发展管理、土地批租管理、产权产籍管理,也包括物业管理公司的经营管理、维修管理和居住服务等,但独立核算的房屋维修公司不包括在内。按照国际统一核算原则,独立核算的经营维修活动应统计在建筑业中。

  1.房地产开发经营增加值=经营收入-土地征用及拆迁补偿费-前期工程费-建筑安装工程费-基础设施建设费-公共配套设施费2.房地产经纪代理业增加值=企业个数×营业收入3.房地产管理增加值=房地产收入+供暖收入+生产经营收入+城市维护费拨款当用收入法计算时,是以行业为单位从收入分配角度计算房地产业增加值,其计算公式为:

  增加值=劳动者报酬+生产税净额+固定资产折旧+营业盈余4.房屋折旧:城乡居民自有住房作为房地产业生产活动的一部分,其总产出应按市场租金价格计算,由于受市场发育程度和资料来源的限制,很难取到市场租金平均价格的资料,只能按房屋原值虚拟折旧计算,折旧率也按统一规定计算,城市为4%,农村为2%。

  从上述房地产业增加值计算的原则和方法可以看出,增加值核算是一项十分详尽具体的工作,必须在大量占有资料的基础上,才能准确计算。如果基础数据不全、核算口径不统一,将直接影响核算效果的准确性和权威性。

  一个产业在国民经济中的地位,很大程度上取决于这一产业对国内生产总值的贡献率。一般说来,创造的增加值越多,对国民经济贡献越大,产业地位也就越重要。从我国同国外房地产业增加值所占的比重看,现有统计数据显示偏低,同发展中国家相比,印度约是我国的1.8倍,泰国约是我国的2.1倍,韩国则约是我国的5.5倍,而我国建房数量比这些国家多得多。

  那么,我国房地产业增加值偏低偏小的原因何在呢?抛开价格因素不谈,从根本上说,是由于行业起步晚,现行核算体系不健全造成的。具体表现在以下几个方面:

  一、现行房地产业核算的基础资料主要反映房地产开发经营企业,因为这一部分核算资料相对比较健全,其他两业(房地产管理业和经纪与代理业)因为没有完整的统计资料,多数地区进行核算时没有将其包括进去或包括得不全。

  二、我国长期实行低租金实物分房制,现行核算范围只包括了房地产管理部门的公房出租部分,没有包括企业、事业单位向本单位职工提供的住房服务。就是房地产管理部门提供的住房,也多是含有国家补贴的低租金住房,大大低于市场租金水平。据国家统计局城调队1997年典型调查,平均每人全年用于住房的支出为124元,而这个数值仅为市场租金的1/9~1/6,用这种出租公房的实际收入作为总产出,全行业增加值也大大降低。

  三、居民自有住房本应按市场价格核算,由于缺少市场租金收入资料,目前按住房原值2%~4%的虚拟折旧作为总产出,上世纪80年代以前的城镇住宅原值每平方米不到500元,仅为现价的四分之一;农村住房按每平方米285元折算,也大大低于现行价格。

  四、按收入法计算增加值时,其增加值等于劳动者报酬加生产税净额加固定资产折旧加营业盈余之和,其每一项构成均需以准确详尽的会计核算资料为依据。以劳动者报酬为例,既包括货币收入,也包括实物收入和其他收入;在劳动报酬总额中除支付给劳动者的货币收入外,还包括占工资总额14%的福利费;计算实物收入时,须首先算出实物折款占工资总额的比例,然后乘以全年平均人数才能求得。依我国房地产企业管理水平现状,上述资料多数单位提供得不全,容易导致漏算。

  根据以上分析,我认为我国房地产业增加值至少低算3~4个百分点,这是当前房地产业宏观核算需要着力解决的课题。

  如前所述,房地产业增加值关系到行业在国民经济中的地位,提高房地产业对GDP的贡献率,从根本上说,主要靠提高经营效益,增加就业容量,理顺产品价格,同时必须解决计算方法上不全不准的问题。

  首先,必须加强核算制度建设,结合当前存在的突出问题,深化核算体系改革,建立一套符合国际惯例和我国国情,完整的、统一的、科学的房地产业核算体系和核算制度,全面提高核算质量,为国民经济和行业发展服务。

  这套核算体系的建立应体现以下几条原则:第一,核算范围、核算内容、核算方法要和国际通行惯例接轨,凡是国际核算惯例有明确规定的,均按国际通行办法执行。第二,国家综合统计与行业专业统计结合,做到业务核算、统计核算、会计核算有序衔接、不重不漏、信息共享、互相补充;第三,为保证信息资料的公正性,以大城市为单位建立房地产核算中心,其任务是系统研究房地产业宏观核算的理论和方法,并根据授权定期发布当地房地产核算的有关信息。今后随着政府职能的转变和行业协会职责的加强,也可由协会承担行业统计的任务,在国际上许多国家都是这样做的。第四,制订增加值核算实施细则,建立核算责任制,并以法规形式发布,作为全行业进行核算的准则和依据。

  房地产管理:包括行使政府职能的机构单位从事的土地批租管理、房屋和土地产权产籍管理、土地房屋测绘、房屋鉴定、拆迁管理、房屋交易合同鉴定、交易市场管理等。由于房地产管理部门不直接参加生产活动,其总产出等于经费支出加专项基金加事业支出及固定资产折旧之和。但目前我国房地产行政管理部门不少是行政编制和事业编制合一,混岗人员较多,如何通过经费细分合理计算其总产出,需要认真研究。

  物业管理:物业管理公司从事的经营活动不应局限于住宅,还包括办公楼、商场、生产厂房、展览馆、博物馆及公共文体设施等。当前需要研究的一个问题是,我国物业公司活动成果中除包括了部分维修基金外,开发公司的补贴及商贸经营收入也计算在内,这一部分如何准确细分,也值得研究。

  房屋出租:包括房管系统的公房出租、单位公房出租、商品房出租、私房出租。关键是现行市场价格资料如何取得是难点。

  土地整理:包括围海造田、滩涂整治、乡镇土地开发,也包括为补偿建设用地而进行的土地复垦活动。这一部分现行统计中没有明确界定,笔者认为应计入土地开发的范畴。

  公用设施开发:包括收费停车场、收费桥梁、集贸市场、人造景观开发及管理活动成果。这一部分在现行的房地产核算范围中也不明确,笔者认为应计入房地产开发的范围。

  虚拟房租:包括城乡居民自建自用住宅虚拟租金和自购自用商品房虚拟租金。随着住房商品化政策的实施,自有住房比例越来越大,目前主要问题是按市场价格计算的租金水平如何取得需要认真研究。

  在深化核算体系改革中,要把提高核算资料的全面性、准确性,作为制度建设的重点。在所有基层机构单位都必须建立统计信息制度,消灭核算空白点。实行严格的核算责任制,并尽可能以法规形式固定下来。由于房地产宏观核算包括范围很广,除建立全面的核算制度外,还应借助典型调查和必要的推算,为此应尽快制订房地产增加值推算细则及案例,供各单位参照使用。(杨慎:中国房地产业协会会长)