房地产行业的发展要服务于经济转型和发展

2019-05-13来源:admin围观:175次

  如何稳经济、保增长是当前众多地方政府所密切关心的难题。按照以往的经验,搞活房地产行业几乎是许多地方政府的首选。近期,又有些地方传出了被认为是放松房地产调控的信息,这不禁让人有点担心。

  房地产行业不仅可以直接刺激总需求,而且还通过其乘数效应,带动众多下游企业的发展。一个地方房地产市场活了,可能整个经济都活了。所以地方政府特别见不得房地产行业停滞不前。问题在于,房地产市场如果开始活跃,房价就可能控不住,而房价的泡沫一旦吹起来,就会给整个金融系统带来巨大的风险。实际上房地产行业是一柄双刃剑,既可能带动当地的经济增长,也可能触发宏观的经济金融风险,这就需要有一个谨慎的权衡。一些地方在积极放松房地产行业管制的时候,还是得多一点全局意识较好。

  要把控好房地产行业的未来发展脉络,需要澄清两个关键问题。第一,房地产行业是否比别的产业更重要?乍看起来是。房地产行业每增长一个百分点,通过带动众多下游行业的发展,总体上就可能对当地经济做出可观的贡献,这可能是普通的行业所比不上的。但同时也应该看到,经过改革开放三十余年,房地产行业已经面临了实质性的变化,在改革初期,住房需求远大于住房供给,房地产行业享受着改革的红利,可以迅速做大做强,从而快速拉动整个下游产业的发展,这是房地产行业对宏观经济有巨大影响的根本原因。但随着三十余年的发展,大多数地方住房需求缺口都缩小到和人口增速匹配的水平,只有少数虹吸效应较大的城市还表现出较大的需求缺口,这意味着目前房地产市场的需求实际上主要是投机需求在主导。

  同时,当下游产业快速发展,并逐步演变成稳定的寡头市场时,房地产行业的乘数效应也趋于收敛,不再有过去那种巨大的显著的实际产出效应。房地产市场萎缩的负产出效应会大,但正产出效应也在大幅度减小,从而导致房地产行业对未来经济增长的作用正在衰减。实际上一些研究已经发现,从长时段数据看,房地产行业的产出效应并没有一些人宣称的那么显著,和其他一些支柱产业相比,房地产行业的作用未必就更突出。

  第二,地方有松绑房地产行业的冲动,一方面是地方政府需要借助其防止当地的GDP水平与增速持续下滑,另一方面则与地方政府依赖土地财政有关。地方财政支出在很多方面呈现出刚性特征,试图要求地方政府减少财政支出恐怕是很难的事情。但2008年开始的全球经济衰退导致我国传统的制造业受到很大的负向冲击,我国经济开始走上转型升级之路,转型过程必然意味着出现短期阵痛,传统行业的衰落会给地方带来经济增速的持续下滑,这又进一步导致财政收入增速的下滑。通过产业转型和升级来提高收入是一个长期的过程,而且这个过程充满不确定性,这就迫使地方强烈依赖土地财政收入。经济越不景气,地方对土地财政收入的依赖度就越高。而地方要想获得持续稳定的土地财政收入,就必须把房地产行业当作支柱产业来对待,从而无论中央政府如何三令五申要求严控房地产行业,一些地方依然在极力找机会给房地产行业松绑。

  土地财政这个结不解,房价泡沫就难以得到有效控制。当房地产市场上投机需求主导房价时,房价波动所带来的全局经济和金融风险会更大,从而对未来宏观经济可持续的健康的发展更加不利。更何况房价上涨过快还会加剧普通家庭的债务负担,恶化普通家庭的资产结构,从而加剧普通家庭的金融风险,抑制其正常的消费支出,这对未来的经济转型更加不利。实际上,当近些年房地产行业的产出效应不再像过去那么明显时,经济增长对房地产行业的依赖程度实际上在悄悄下降。特别是对地方来说,当房地产行业的各个下游行业寡头化,整个房地产行业的复苏并不能惠及许多特定区域的经济增长,指望房地产拉动当地经济,恐怕会在未来成为一句空话。对一个地方来说,真正能惠及当地经济增长的是直接在当地创造产出和就业的产业,许多传统产业恰恰比房地产行业更有优势。一些发展追赶速度较快的地区都是因为找到了合适当地的产业,或者通过营商环境的改善以及软实力的提升,成功吸引到了一些有较大的产出效应的企业扎根,这些行业要么属于升级版的传统制造业,要么属于高新技术产业,这些行业看似没有房地产行业那样具有庞大的下游产业群,但其对当地经济所带来的改变则是实打实的。

  我国经济要实现平稳转型,走向高质量发展之路,就必须摆脱对房地产行业的依赖,更多地激励传统制造业转型和升级,并大力发展高新技术产业,通过技术进步来获取高附加值,这不仅可以解决当地财政充盈难题,而且还可以提高当地的人力资本水平,优化当地的劳动力结构,从而获得可观的人力资本红利。这种溢出效应远比房地产行业的溢出效应更大、更持久。当然,这也意味着一些地方短期内可能会面临经济下滑的阵痛。问题在于,土地财政是否是唯一的破解之道?其实不然,经过2008年危机,许多经济体都已经认识到,通过合理的财政整顿同样也可以获得产出效应,并非只有财政扩张一条道。也就是说,通过适度减少财政支出,优化财政支出结构,同样可以改进当地资源配置效率,这才是可持续增长的根本。从全局来看,让房地产行业在受控的前提下的有序发展才是最佳的选择。