房地产行业深度报告:相对PB与ROE分析框架

2019-05-15来源:admin围观:149次

  行业因其特殊的会计准则及行业特性,在衡量地产股估值方面,不同的估值方法存在不同的优点及缺陷,我们从剔除整体A股后的板块估值与行业ROE水平的对比,从另外一个角度,按照PB反映预期ROE的变化来分析地产行业的估值。

  从板块相对PB及ROE变化对比来看,大致可以分为三个阶段:在2007年到2010年间,相对PB在一定程度上提前反映了对于行业ROE水平的预期,二者基本上处于同向变化且相对PB水平领先ROE水平半年到一年左右。2010年至2014年,行业整体ROE水平维持稳定,房企在这段时期内ROE水平周期属性较弱。在ROE能够持续维持稳定时,行业相对PB水平持续提升。但从2014年至今,行业ROE水平与相对PB呈现反向变化,尤其是2017年来,行业ROE水平不断复苏的过程中,板块相对于A股的估值水平却在不断下行。

  2014年至2015年调控政策宽松期:ROE水平下降的核心驱动因素为于净利润率下降导致,由于地产结算的滞后性,估值已经提前反应,叠加调控政策持续宽松,地产板块估值水平持续上升。2016年至2018年调控政策紧缩期:ROE水平上升主要由于15年16年大宽松下的杠杆率提升,高杠杆带来的短期ROE水平的提升质量不高,加之调控政策持续紧缩,市场对行业ROE回升的可持续性并不认可的情况下导致相对估值水平持续向下。

  

  2019年整体政策及行业层面预期稳定,从ROE三个拆解因素来看,净利润率、总资产周转率及权益乘数三个因素边际改善显著,ROE水平将维持在较高水平。

  2010年至2013年,当ROE维持恒定时,行业相对估值提升显著,板块PB/A股PB从0.9上升至1.3。目前相对PB水平反映了未来两年行业ROE水平持续下行的预期。我们认为,在一城一策,房住不炒的背景下,伴随着行业周转提速、融资环境边际改善的背景下,行业ROE水平将在未来维持稳定,相对估值水平将会稳健上升。

  【财闻联播】全球股基一周失血超200亿美元!美股尾盘全部转涨,刘鹤:中美谈判并没有破裂

  东方财富网发布此信息目的在于传播更多信息,与本网站立场无关。东方财富网不保证该信息(包括但不限于文字、数据及图表)全部或者部分内容的准确性、真实性、完整性、有效性、及时性、原创性等。相关信息并未经过本网站证实,不对您构成任何投资建议,据此操作,风险自担。