未来出台大水漫灌式的强刺激概率不大

2019-06-06来源:admin围观:74次

  本报告对东营房地产行业投资机会的研究分为一般投资机会研究和特定项目投资机会研究,一般投资机会主要从细分产品、区域市场、产业链等角度进行分析评估,特定项目投资机会主要针对东营房地产行业拟在建并寻求合作的项目进行调研评估。

  各级工商主管部门应在1个工作日内通过公示系统(湖南)将市场主体经营范围中的后置审批目录事项信息推送至相关审批部门,相关部门应在3个工作日内接收。

  “两会”政府工作报告中提及2019年将继续实施稳健的货币政策,货币政策要松紧适度,广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配。随后,央行公布2月金融数据报告,显示新增信贷大幅回落,尤其是居民中长期贷款占比跌至25%,结合企业融资环境已然有效改善,今年房地产市场信贷政策还有哪些新变化?

  松紧适度的货币政策兼顾稳增长与防风险,政府与企业结构性去杠杆、居民稳杠杆

  “两会”政府工作报告中关于2019年货币政策主要论述为:稳健的货币政策要松紧适度,广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配,以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中,既要把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,又要灵活运用多种货币政策工具,疏通货币政策传导渠道,保持流动性合理充裕,有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题,防范化解金融风险。深化利率市场化改革,降低实际利率水平。

  事实上,央行自2018年以来已经降准5次、降低存准率累计3.5个百分点,共计净投放3.35万亿元流动资金。资金流动性逐渐宽松的事实在房地产行业已经兑现,购房信贷支持显著改善,按揭贷款利率连续3个月环比回落且放款速度加快。房企融资持续改善,房企境内外发债放量且成本有所下行。

  但值得注意的是,与此前“大水漫灌”的刺激政策有所不同,今年货币政策调整既不是无休止的“松”也并非一味的“紧”,这一点在政府工作报告“同时,也不能只顾眼前,采取损害长期发展的短期强刺激政策,产生新的风险隐患”和郭树清的讲话“结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来,同时要把居民家庭的杠杆率稳住”中都有明确体现。因此,我们认为2019年货币政策继续放松的空间逐渐缩小,对楼市的刺激作用比较有限,加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生根本改变,预计短期内楼市由冷转热的反转行情将不会出现。

  聚焦住户部门新增中长期贷款同比增幅和占比变化来看,2月当月人民币贷款增加8858亿元,同比多增465亿元。分部门看,住户部门贷款减少706亿元,其中,短期贷款减少2932亿元,中长期贷款增加2226亿元。

  2月居民新增中长期贷款量显著下滑,同比下降31%,从历史规律来看,2月基本也都是低点。另外由于1月增量创下近4年来同期最高,环比锐减78%。但纵观各月居民新增中长期贷款变化趋势,自2016年冲高回落以来,2017年-2018年一直保持着低位平稳小幅下降的态势。

  此外,结合居民房贷和消费贷占当月新增贷款的比重变化数据也可看出,最近几年居民新增贷款上升速度较快,这部分多涉及个人住房贷款,也与居民买房、炒房密切有关,故而房贷占比远高于同期消费贷。而自2018年10月以来居民房贷占比有了稳步下滑,由局部高点58.2%降至2019年2月末的25.1%,一方面说明随着楼市交易普遍降温,贷款需求也随之萎缩,另一方面也说明自2017年以来严格“限贷”调控政策在稳定居民信贷杠杆继续攀升、严控资金不合规流入房地产业方面的效果较为显著,预判后期随着调控效应的不断发酵,居民中长期贷款占比也将在低位小幅波动。

  与居民购房贷款下降相对的是,央行多次降准的效果在房企端逐步兑现,企业境内融资环境持续“回暖”,2019年以来房企发债总量持续升高,1月创近一年来新高达1103.9亿元,2月受春节假期影响,境内外发债总量为673.93亿元,但与去年同期相比仍然增加87.7%,总体维持在高位。值得一提的是节后房企开启了新一轮的密集发债,仅2月19及20日两天,就有融信、佳兆业、龙光、龙湖等8家房企发行债券。与此同时,境内融资成本也连续两个月下行,由2018年12月的6.71%降至2019年2月的4.58%。

  可以预期,今年松紧适度的货币政策,对多数中小房企而言也算是“雪中送炭”,尤其是整体楼市低迷,成交不振的情况下,发债融资无疑成为确保企业现金流通畅的重要途径。整体来看,今年房企融资环境渐趋缓和,境内融资量将显著好于去年同期水平,融资成本也有望小幅回落,低位维持。

  综合而言,当前稳健的货币政策松紧适度的总基调基本已经确定,央行后期即便降准,空间也十分有限,未来出台大水漫灌式的强刺激概率不大。而结构性去杠杆的目标是要把企业的杠杆率明显降下来,同时要把居民家庭的杠杆率稳住,当前市场信贷层面的表现也与此目标大体相符,居民端表现为中长期贷款同比增幅总体趋稳,房贷占比自2018年末逐月下降至25.1%,预判后期仍将在低位小幅波动。企业端则表现为房企融资环境显著“回暖”,尤其是境内发债量稳步增加,而融资成本也存在小幅回落趋势。