政策调控?监管趋严?房地产市场未来何去何从

2019-07-24来源:admin围观:85次

  7月31日中央政治局会议指出:坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,建立房地产市场长效机制;促进房地产市场健康发展。

  每当有针对房地产的政策出台,都会牵动我们投资人的心。在今年的政策趋严、去杠杆的大背景下,房地产行业目前是什么样子的呢?房地产市场到底还有没有投资价值呢?针对以上两点,我们进行一个简单的剖析。了解一个行业,风险永远是我们最先考虑的因素。

  从投资人口中了解,目前主要担心有两点,一是政策风险,二是担心开发商的资金流动风险。

  过去20年尤其是15年到17年,中国房地产市场爆发、粗放式增长,对于中国经济发展的作用是毋庸置疑的,但是房地产市场的增长也带来一些风险,首先房地产市场本身是资本集聚性行业,天生是带有杠杆的,从开发到销售都会被动增加杠杆,而开发商们又追求高杠杆、高周转以获取更加丰厚的利润,这导致了17年房地产公司的普遍负债率超过80%,因为房价的爆发式上涨,土地成为稀缺资源,会有部分企业无节制的使用杠杆,不惜使用高成本资金来拿地,认为拿到地就是赚到钱。行业的负债率过高会让整体行业的抗风险能力下降,尤其是房地产这个10万亿的市场,一旦发生系统性的风险,可能会影响整个国家的经济稳定。这是我们都不愿意看到的。在居民层面,房价的快速上涨,让部分炒房人员无节制的增加杠杆,通过买房质押贷款再融资的方式购买下一套房,通过炒房来获取超高的收益让整个社会处于比较浮躁的环境。截止今年2季度,我国居民点的负债率已经达到51%,继续放任房价无节制的上涨势必会加重居民的负债率,影响居民整体消费会使整体经济增速下滑。

  我们准备建立长效机制的根本性原因并不是阻碍房地产行业发展,我国目前不足60%城镇化率。而发达国家70-80%的城镇化率。城镇化是国家发展的必然产物,目前我国人口从农村流向城镇,从城镇流向省会,又从省会流向一线城市都市圈,人口的流入会产生住房的需求,而无论是租赁式住房还是购买住宅的方式都是需要房子的供给的,我们做个简单的算术:按照14亿人口,人均住房40平米75%城镇化率计算,我国需要420-440亿平方米城市住房面积,根据国家统计局统计,我们现有的城市住房面积只有210-240亿平方米,缺口200亿平方米,以每年竣工约14亿平方米来看,我们还需要建14年才能满足人均住房,而且其中还未包含折旧、改善型住房的需求。需求是需要被满足的,而开发商是提供住房商品的商人,赚取合适的利益也是他们发展的前提。政策并不是想阻止房地产行业的发展,商品房升值被政策抑制,而从土地到商品房的这段开发,依然有利润空间,虽然政策会挤压开发商的利润,但其更主要的针对的是遏制通过加杠杆炒房快速、不健康的获取收益这部分人和部分无节制的使用高成本杠杆的开发商,最终让房地产回归健康的发展之路上来,而我们会看到今年土地市场也开始趋于理性,土地的溢价率每周都在下滑。

  很多客户会担心地产开发商的负债率的问题。地产开发商的负债率普遍是很高的,在今年现金流较为吃紧的情况下,我们会担心开发商会不会出现流动性的风险。那其实整体来地产商行业的负债我们需要进行进一步的剖析。之前我们说到,房地产行业其实是具有天生的杠杆性的,工程款,预售款等会使我们被动的增加杠杆,这些无息的杠杆会促进项目的开发,对开发商有正向的作用。对于房地产企业的财务状况,我们则需要挖掘更具体的数据:企业的有息负债,高流动性资产和其再融资能力。有息负债更能提现一个企业未来的还款压力:死掉的开发商绝大多数原因是其还不起债,而追其本质,企业还不起债并不是其负债率过高,而是其资产无法及时变现,手中握有的资产不能马上回流现金,核心资产无法质押融资。对于上述这种企业,我们是要非常小心的,而对于一些手上握有优质的资产,好地块的土地储备,低成本的有息负债,即使是其目前的负债会比较高,我们依然认为这是一家好的企业。关于规避企业的风险,尤其是今年现金流吃紧,开发商融资困难情况下。开发商两极分化会更加的明显。我们更是需要去擦亮眼睛优选交易对手。

  地产的本质是人,对于人口净流入的城市和地区,未来的房地产发展我们依旧是非常看好的,北上广深,内陆单核心城市,国家大力发展的北雄安,南海南,粤港澳大湾区。这些城市因为其拥有教育、医疗、就业的资源,人口处于净流入的状态,长期来看是最有房地产投资价值的城市,但是因为一些地区的土地供给不足,房价较高或没有房票的原因,希望享受这些城市资源的人会造成人口的外溢,形成以核心城市为中心的都市圈。以上海举例,一些人在上海上班,会住在江苏,而便捷的高铁,甚至是一些小区的班车,会用一个小时的时间把这些人送到上海,高铁的频次更是一刻钟一班。非常的方便,而住在市区的人,在早晚高峰,堵车的情况下,市内一个小时的通勤时间是非常短的,很多人市内通勤甚至是需要两个小时以上的。有人戏称,之前的上海中心是人民广场,而现在的中心则是大虹桥商业区。而发达国家已经给了我们比较好的先例:日本有四分之一的人生活在东京都市圈,韩国,4000万人,有2500万人在首尔都市圈。

  那么我们认为,这些环一线城市,也是有投资价值的。从中期来看,过去的三年,我们去库存已经取得了相当好的成效,以江苏举例,整体的去化周期已经不足12个月,一些核心城市甚至不足6个月,这意味着接下来的几年,我们地产房产在这些城市是供不应求的。而因为地产开发商融资困难,开始变得谨慎,今年的高溢价土地已经开始出现流拍现象,未来一段时间商品房的供应会继续下降。而也正因为开发商融资困难,给了我们与开发商谈判的话语权,创造了我们投资人的投资机会。

  之前我们提到过,即使是政策趋严,开发商依然是有其自己的利润的。我们多数人过去对于房地产的投资认知是买一个房子、搁置(出租)、等待增值、卖出、获取收益,这样一套的投资方式。我们买到的是成品房,购入成本是当时房价,卖出的是二手房,出让价格是出让时二手房价格,我们去赚取其中的差价。而未来我们通过基金分享开发商利润的投资方式是我们从拿地开始平整土地、建造、拿证、到最后的销售。我们的成本是土地成本、建工、人力等成本,卖出价格是我们建造完毕的一手房的价格。房地产基金和开发商赚钱的逻辑是一样的,赚的是土地到商品这部分增值的钱。

  我们想要分享开发商的利润,对风险的控制。我们选择财务状况良好的开发商,选择有投资价值的城市,选择城市有潜力的地块、项目,我们拥有自己的资产管理公司,歌斐资产从2012年开始进行主动管理资产管理能力丰富,对top50开发商有深度的交流的同时,拥有自己的资产处置能力。同时,我们通过对产品进行结构化设计,开发商为我们提供较厚的安全垫的同时,我们对底层项目进行控股,歌斐资产拥有自己的资产管理运营和处置能力,在发生极端风险的情况下,我们可以收回项目进行自己运行退出,最大程度的力争保证我们投资人的本金乃至收益,让我们的投资人能够在风险可控的情况下享受城镇化给我们带来的红利和投资回报。

  当前情况下,风险是有的。但房地产行业依然值得投资,但是之前购买房产坐等翻倍的时代已经一去不复返了。未来我们想要分享房地产行业的红利,我们需要专业的团队,甄选交易对手、城市、项目。获得符合风险的回报。

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