城市维护建设税税率具体实行时分区域的差别比

2019-09-29来源:admin围观:195次

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  开发商品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税。

  取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税。

  注:广州市规定,取得预售证后不再缴纳土地使用税,将商品房转为自用或出租的除外,其他地区注意当地规定

  印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5+建筑安装工程承包合同金额×0.3+借款合同金额×0.05

  预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。

  销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

  待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

  增值税一般计税:清算收入=(含税销售收入+允许扣除的土地价款×11%)/(1+11%)

  增值额=清算收入-(土地出让金及契税+房地产开发成本)×120%-房地产开发费用-印花税-城建税及教育费附加

  2016年3月31日,国家税务总局公告2016年第18号发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。该《办法》分适用范围、一般纳税人征收管理、小规模纳税人征收管理、其他事项4章28条,自2016年5月1日起施行。

  第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下:

  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

  当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

  房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

  支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

  第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款,应当取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据。

  第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况,扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

  第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的,36个月内不得变更为一般计税方法计税。

  (一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;

  (二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

  第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的,以取得的全部价款和价外费用为销售额,不得扣除对应的土地价款。第二节 预缴税款

  第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

  适用一般计税方法计税的,按照10%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

  第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

  增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的,税率40%,速算扣除系数5%;

  增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的,税率50%,速算扣除系数15%;

  销售收益与公司其他所得,合并期末一起缴纳企业所得税。一般税率为25%,小型微利企业为20%

  增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的,税率40%,速算扣除系数5%;

  增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的,税率50%,速算扣除系数15%;

  销售收益与公司其他所得,合并期末一起缴纳企业所得税。一般税率为25%,小型微利企业为20%

  2、城建税 税率7%(以营业税计税,分乡1%、镇5%、县城以上城市7%);

  4、地方教育附加 税率1-2%(以营业税计税,是否征收以各省规定为准);

  6、土地增值税 税率30%-60%(以销售收入扣除成本费用及土地成本后的增值部分计算)

  产品销售税金及附加是指应由销售产品、提供工业性劳务等负担的销售税金和教育费附加,包括营业费、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等。

  主营业务税金及附加核算企业经营活动发生的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税和教育费附加等相关税费。

  房产税、车船使用税、土地使用税、印花税在“管理费用”科目核算,不在本科目核算,但与投资性房地产相关的房产税、土地使用税在本科目核算。

  城市维护建设税税率具体实行时分区域的差别比例税率,即按纳税人所在城市、县城或镇等不同的行政区域分别规定不同的比例税率。具体规定为:

  (1)纳税人所在地在市区的,税率为7%。这里称的“市”是指国务院批准市建制的城市,“市区”是指省人民政府批准的市辖区(含市郊)的区域范围。

  (2)纳税人所在地在县城、镇的税率为5%。这里所称的“县城、镇”是指省人民政府批准的县城、县辖镇(区级镇),县城、县辖镇的范围按县人民政府批准的城镇区域范围。

  (4)纳税人在外地发生缴纳增镇税、消费税、营业税的,按纳税发生地的适用税率计征城建税。

  教育费附加征收率(注意不是税率):根据国务院《关于教育费附加征收问题的紧急通知》的精神,教育费附加征收率为“三税”税额的3%。

  城市维护建设税、教育费附加的计税依据,是指纳税人实际交纳的增值税、消费税、营业税等“三税”税额。